춘천지방법원 2025타경254. 강릉시 성산면 산북리에 위치한 체이스타운 제102동 제1층 제102호, 전용면적 74.37㎡ 유형의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사양우산업이며, 등기부에는 상당한 규모의 공동담보 근저당권과 여러 차례의 경매개시 이력이 나타납니다. 핵심은 채무가 많다는 사실 자체보다 어느 권리가 말소기준이고 낙찰자가 무엇을 인수하는가입니다.

2022년 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2023년 설정된 서세종농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 김남훈 근저당권과 현재 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면, 등기상 채무액이 크다는 이유만으로 그 부족액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

가장 중요한 기준점은 2023.03.07입니다. 을구 2번 서세종농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,848,000,000원으로 설정되었으며 공동담보목록 제2023-76호가 기재되어 있습니다. 이는 해당 세대 하나의 시장가치나 실제 대출잔액을 뜻하지 않습니다. 공동담보로 묶인 부동산의 범위와 실제 채권잔액을 구분해야 합니다.

후순위인 김남훈 근저당권의 채권최고액은 300,000,000원입니다. 2025.09.05 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025.10.24에는 강릉세무서장의 압류가 추가되었습니다. 이들 등기상 권리는 말소기준 이후 권리로서 매각 시 소멸하는 구조입니다.

임차인 조사 내역 없음. 현재 확인되는 임차인 수는 0명으로, 임차보증금 승계나 대항력 있는 임차인에 대한 인수액은 산정되지 않습니다. 다만 소유자가 법인이라는 사실만으로 실제 점유자까지 확인되는 것은 아닙니다. 입찰 전 현장점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — ‘83.4%’ 할인율의 함정

체이스타운의 전용 74.37㎡ 전후 거래표본은 6건입니다. 이 거래들의 평균은 262,500,000원이고, 최저거래는 220,000,000원, 최고거래는 295,000,000원입니다. 신건 최저가 219,000,000원은 거래평균의 83.4%에 해당합니다.

표면상으로는 219,000,000원의 최저가가 262,500,000원의 평균보다 43,500,000원 낮습니다. 그러나 거래가 높은 295,000,000원 사례가 6건 중 3건을 차지해 평균을 끌어올리고 있습니다.

보다 최근에 거래된 2024년 1월 가격은 230,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 가격보다 11,000,000원 낮은 수준으로, 최신 확인 거래의 약 95.2%입니다. 과거 평균 대비 차이보다 최근 확인 거래와의 차이가 훨씬 작다는 점이 중요합니다.

또한 대상 물건은 1층인 반면 확인된 거래는 2층·3층·4층에서 이루어졌습니다. 층별 선호도와 개별 상태 차이를 반영하지 않은 단순 평균 비교이므로 실제 입찰가격을 결정할 때 추가 조정이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 총 채권액 2,148,000,000원, 예상 채권자 배당액 215,134,000원, 미배당 합계 1,932,866,000원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보관계와 실제 채권잔액에 따라 확정배당은 달라질 수 있습니다.

신청채권자의 청구금액은 1,098,794,321원입니다. 회차별 신청채권자 배당예측은 0원으로 기재되어 있는 반면, 위 배당표는 변경 전 명칭의 근저당권자에게 배당액을 배정하고 있어 두 계산 결과 사이에 차이가 있습니다. 따라서 신청채권자에게 실제 얼마가 배당되는지는 공동담보 및 채권자 동일성, 실제 채권액과 배당순위를 대조해 확인해야 합니다.

회차별 예상배당과 매수인 인수

유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자 미배당은 증가하지만, 매수인의 인수채무가 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 표의 금액은 각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정이며 실제 낙찰가·세금·취득부대비용에 따른 실질 취득비용은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 성산면 구산리 소재 성산면사무소 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 주거지역과 산림지대가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다. 토지 서측으로 폭 약 7m의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 공동주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 외벽은 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호입니다.
• 토지. 부정형 평지의 공동주택 부지로, 토지면적은 1,364.0㎡, 지목은 잡종지, 공시지가 기준은 120,200원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역· 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 개별 이용 및 건축행위에 대한 제한을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고, 위반건축물 여부는 없는 것으로 확인됩니다. 다만 실제 내부 상태는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 체이스타운은 14세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 6건으로 제한적이므로 거래 빈도와 매도 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2023.03.07 서세종농업협동조합 근저당권을 기준으로 실제 존속권리와 소멸권리를 확인하세요. 기존 죽변수산업협동조합 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-76호와 제2023-94호를 확인해 채권최고액과 대상 세대의 실제 담보책임 범위를 구분하세요.
• 세금 우선순위. 강릉세무서장 압류와 관련한 국세의 법정기일, 당해세 여부, 배당순위를 확인하세요.
• 실제 점유 및 명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 확정된 것은 아닙니다. 법인 소유 부동산의 사용관계와 인도 가능성을 확인하세요.
• 최근 시세 검증. 2024년 1월 이후의 실거래·매물·매도호가를 확인하고 특히 1층의 가격 특성을 반영하세요. 과거 거래평균만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원으로 제시됩니다. 다만 해당 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로, 반드시 유찰된다고 예상할 근거는 없습니다.
• 관리비 및 유지관리. 공용부분 체납 관리비와 유지보수 상태, 공용시설 관리 수준을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·공동담보목록과 실거래 원본을 대조하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 후 판단”

체이스타운 102호는 등기상 인수 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 및 매수인 인수액도 없습니다. 채권자에게 상당한 배당 부족이 발생하더라도 그 금액 자체가 매수인의 부담으로 전환되지는 않습니다.

문제는 현재 가격의 타당성입니다. 최저가 219,000,000원은 과거 거래평균 262,500,000원의 83.4%지만, 거래는 2023년부터 2024년 초에 집중되어 있습니다. 최신 거래와 비교하면 가격 차이가 크지 않고, 14세대 소규모 다세대주택의 환금성도 따져야 합니다. 국세 압류의 배당순위와 실제 점유관계 역시 확인이 필요합니다.

결론은 권리상 인수 0원, 신건 가격 매력은 판단 보류입니다. 현재 시세를 충분히 검증하지 않은 상태에서 과거 거래평균 대비 할인율만 믿고 입찰하기보다는, 최근 매도 가능가격을 확인하고 유찰 시나리오와 비교해 응찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.