서울중앙지방법원 2026타경100692. 서울 중구 신당동 남산타운아파트 상가5동의 근린생활시설을 대상으로 하는 임의경매입니다. 등기상 소유자는 강윤정이며, 2024년 4월 26일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 6월 20일 진광증 명의의 근저당권이 설정됐고, 2026년 4월 8일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

일반적인 후순위 담보권은 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 점유·전입 관련 사항이 기재된 임차인들입니다. 배당 추정에서는 이들의 보증금 합계 137,000,000원을 매수인 인수 대상으로 분류하고 있습니다. 따라서 낙찰가 285,000,000원만으로 취득 비용을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

2024년 4월 26일 하나은행의 채권최고액 899,400,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 6월 20일 설정된 진광증 명의의 채권최고액 900,000,000원 근저당권과 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2003년에 설정된 신한은행 근저당권들과 2016년 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 2025년 개시된 별도의 임의경매도 취하되어 말소됐으므로 현재 사건과 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 가장 큰 불확실성

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유 관련 기재는 다음과 같습니다. 특히 정상원, 정상원., 정상원..은 점유 위치와 전입일이 같아 동일인의 여러 계약 정보가 중복 기록됐을 가능성이 있습니다. 이를 무조건 별도 임차인으로 확정하거나 반대로 보증금을 임의로 하나로 합쳐서는 안 됩니다.

대항력 표시는 조사상 판정을 옮긴 것이며 최종 법률 판단은 아닙니다. 실제 점유, 사업자등록, 계약 당사자, 임차 목적물 범위 및 보증금 반환 관계를 별도로 확인해야 합니다. 배당요구 여부와 실제 우선변제권도 확정되지 않았습니다.

③ 실질취득가 — 낙찰가가 전부가 아니다

배당 추정은 중앙알앤디(주) 2,000,000원, 정일호 10,000,000원, 정상원 관련 기재 125,000,000원을 모두 별도 인수 대상으로 처리하여 총 137,000,000원의 보증금 인수를 예상합니다.

실질취득액은 낙찰가 + 실제 인수하는 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 이 사건의 현재 추정에서는 인수액이 고정된 것으로 가정되어 있지만, 실제 채권관계·배당요구·임대차 진위에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소멸하지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수되는 미배당 보증금이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준 아래로 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 유찰 후 가격도 최저매각가만으로 평가해서는 안 됩니다.

④ 회차별 취득 시나리오

제시된 유찰 시나리오와 인수 추정액을 적용한 비교입니다. 아래 실질취득액은 137,000,000원의 인수 부담이 유지된다는 가정에 따른 금액으로, 최종 매수인 부담 확정액이 아닙니다.

⑤ 시세 검증 — 아파트 거래와 상가는 비교할 수 없다

남산타운의 최근 거래 평균으로 1,735,000,000원, 최신 거래로 1,560,000,000원이 집계돼 있습니다. 그러나 이 거래들은 전용 59.94㎡, 84.88㎡, 114.88㎡의 아파트 거래이며, 본건은 근린생활시설입니다.

따라서 최저매각가 285,000,000원이 해당 거래 평균의 16.4%라는 숫자는 계산 자체가 가능하더라도 상가가 아파트 시세보다 저렴하다는 근거가 되지 않습니다. 감정평가 대상의 표시 면적과 아파트 거래 면적도 일치하지 않습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)

예상배당은 제시된 배당 추정에 따른 것으로, 집행비용 4,790,000원을 제외한 280,210,000원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,799,400,000원, 추정 미배당액은 1,519,190,000원입니다. 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 임차보증금 인수 여부도 확정된 배당 결과가 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중구 신당동 버티고개역 남측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주변 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 버티고개역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 101호는 체육시설로 이용되고 있습니다. 다른 호실은 감정평가법인 사무실로 사용되는 것으로 조사됐습니다. 실제 매각 포함 호실과 영업·점유 범위를 확인해야 합니다.
• 건물. 2002.05.25 사용승인된 철근콘크리트라멘조 건물로, 기본적인 위생·급배수·전기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남산타운 단지 북측은 왕복 5차선 포장도로와 접하며, 상가5동 진입도로가 연결됩니다.
• 토지·규제. 신당동 844 일대는 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당하며, 교육환경 보호구역·도시철도 관련 제한·경관관리 관련 사항이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정도 있으므로 본건 용도와 거래에 실제 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 남산타운 아파트단지는 3,116세대이지만, 아파트 세대 규모가 상가의 거래량이나 환금성을 직접 보장하지는 않습니다. 상가는 실제 임차수요와 임대료, 공실률, 점포 접근성 및 용도에 따라 가치가 달라집니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 중앙알앤디(주)·정일호·정상원 관련 임대차계약서, 사업자등록, 점유 현황 및 실제 반환채무를 대조해야 합니다.
• 중복 임차 기재 확인. 정상원 명의의 10,000,000원·15,000,000원·100,000,000원 보증금이 각각 별개의 계약인지, 갱신에 따른 변동액인지 반드시 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 조사. (주)태평양감정평가법인의 실제 점유 여부와 사용 목적, 사업자등록, 보증금 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 배당 및 인수 구분. 선순위 임차인의 배당요구 여부와 우선변제권 행사 결과를 검토해 실제 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 101호 외 5개 호실에 관한 감정평가서 기재와 실제 매각목록을 비교하고, 전유부분 및 대지권 범위를 확인해야 합니다.
• 상가 시세 재검증. 아파트 거래 12건은 본건 상가의 직접 비교 사례가 아닙니다. 유사 근린생활시설의 거래가와 임대수익을 따로 검토해야 합니다.
• 명도 및 영업시설. 체육시설 이용에 따른 점유자, 시설물 소유권, 원상복구 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납·법적 제한 확인. 공용부분 관리비 체납, 세금, 건축물대장, 토지이용규제 및 영업 관련 인허가를 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.85억 상가”가 아니라 “인수 위험이 있는 상가”

이 사건에서 중요한 숫자는 신건 최저가인 285,000,000원 하나가 아닙니다. 배당 추정상 인수 보증금이 137,000,000원이고, 이를 합산한 실질취득액이 422,000,000원에 이르기 때문입니다.

하지만 이 역시 최종 확정액이 아닙니다. 정상원 명의가 여러 차례 기록돼 있고, 추가로 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 점유자가 있습니다. 따라서 실제 부담은 계약과 점유관계 조사에 따라 달라질 수 있습니다.

가격 판단에서도 주의가 필요합니다. 남산타운 아파트 실거래 평균 1,735,000,000원과 최저매각가를 비교하는 것은 용도가 다른 물건을 비교하는 것이므로, 본건의 가격 메리트를 증명하지 못합니다. 유찰 후에도 실제 인수액과 상가 적정가치를 확인하지 못하면 저가 낙찰 여부를 판단할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀확인입니다. 후순위 근저당권의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 임차보증금·중복 점유 기재·미상 임대차·상가 비교시세 부재가 겹쳐 있습니다. 이 위험들을 해소한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.