서울중앙지방법원 2026타경100692. 서울 중구 신당동 남산타운아파트 상가5동의 경매입니다. 소재지는 3층 315호이며, 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가에서는 일부를 체육시설, 나머지를 감정평가법인 사무실로 설명하고 있습니다. 반면 사건의 용도 표기는 대지로 되어 있어, 집합건물 전유부분과 대지권 및 매각대상 범위를 먼저 일치시켜 확인해야 합니다.

소유자 강윤정의 소유권은 2003년 취득 이후 신탁을 거쳤다가 2024.04.26 신탁재산 귀속으로 돌아왔습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 899,400,000원의 근저당권을 설정했고, 2024.06.20 진광증 명의의 900,000,000원 근저당권이 뒤따랐습니다. 두 근저당은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그렇다고 낙찰자가 곧바로 모든 점유 부담에서 자유로워지는 것은 아닙니다. 선순위 임차인의 실제 목적물이 무엇인지가 별도 쟁점이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차 범위는 확인 필요

말소기준권리는 하나은행의 2024.04.26 근저당권입니다. 이후 설정된 2024.06.20 근저당과 2026.04.08 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신한은행 근저당권과 가압류, 신탁등기, 2025년 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.

따라서 현재 등기된 근저당 자체를 낙찰자가 별도로 상환해야 한다는 의미는 아닙니다. 문제는 등기 외부의 선순위 점유·임차관계입니다. 2024년 말소기준보다 앞선 날짜를 가진 임차인 기록이 있으므로, 그 임차인이 실제 매각 목적물을 점유하고 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금보다 먼저 호수를 확인

임차 관련 기록은 6건입니다. 이 가운데 5건은 101호 또는 101호 우노짐으로 표시되고, 나머지 감정평가법인은 보증금·전입일·호실의 확인이 필요합니다. 특히 정상원, 정상원., 정상원..은 같은 이름의 표기 차이가 있는 기록으로, 별개의 임대차인지 중복 기재인지 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 기록상의 선순위 전입일을 기준으로 한 것입니다. 실제 매각 목적물에 대한 대항력 성립 여부와 임대차의 존속 여부는 별도로 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 기록을 우선변제권이 없다고 단정하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 남산타운 아파트 거래를 상가 시세로 볼 수 없다

남산타운의 최근 거래는 2026년 6~9월 아파트 전용 59.94㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,531,916,666원이고, 가장 최근 거래는 2026년 9월 1,560,000,000원입니다. 하지만 이 가격들은 아파트 거래입니다. 경매 목적물은 상가5동의 근린생활시설로, 아파트와 가격 형성 구조가 전혀 다릅니다.

실제로 확인해야 할 것은 같은 건물 또는 유사 입지의 근린생활시설 거래가격, 상가의 전유면적, 임대료와 공실 가능성, 업종 활용도입니다. 아파트 단지의 대규모 세대 수나 아파트 거래액만으로 상가 315호의 매각 적정가를 산정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 하나은행에 배당되는 단순 추정입니다. 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 피담보채무·당해세·임차인 우선변제와 공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다.

채권최고액 합계는 1,799,400,000원이고, 추정 채권자 배당액은 255,560,000원입니다. 미배당 채권액은 1,543,840,000원으로 계산됩니다. 이는 배당 부족액이지 매수인이 자동으로 승계하는 채무가 아닙니다.

위 인수액은 101호 관련 임대차가 모두 별도로 존속하며 이번 매각 목적물에 대항할 수 있고, 배당받지 않는다는 가정에 따른 산술 결과입니다. 정상원 관련 기록의 중복 가능성과 315호에 대한 적용 여부가 미확정이며, 보증금 미상 임차인의 위험은 금액에 포함되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다

회차별 예상 최저가가 낮아지더라도, 실제 인수해야 하는 임차보증금이 있다면 그만큼 총 취득 부담은 증가합니다. 보증금 137,000,000원을 전부 인수하는 조건을 동일하게 적용한 산술 비교입니다.

각 회차 금액은 예상 최저가에 137,000,000원을 단순 가산한 것입니다. 취득세, 명도비, 관리비 등 추가 부담은 반영하지 않았습니다. 실제 낙찰가와 인수액은 달라질 수 있습니다.

현재 계산된 각 회차 낙찰가 가정은 모두 보증금 합계 137,000,000원을 초과합니다. 따라서 낙찰가가 내려갈 때 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조로 볼 수는 없습니다. 이 시나리오는 인수액을 동일하게 가정한 조건부 비용표입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 중구 신당동 버티고개역 남측 인근이며, 주변에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 버티고개역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 상가 이용. 감정평가상 101호는 체육시설로, 나머지 5개 호는 감정평가법인 사무실로 이용 중인 것으로 설명됩니다. 대상 315호와의 정확한 대응은 확인이 필요합니다.
• 건물. 2002.05.25 사용승인된 철근콘크리트라멘조 건물입니다. 기본 위생·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 단지 북측 왕복 5차선 포장도로와 접하고, 단지 내 상가5동 진입도로가 있습니다.
• 토지·규제. 신당동 844는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 표시되며, 도시철도·교육환경 관련 제한 등이 존재합니다. 한남동 804에 관한 용도지역·공원·비오톱 관련 사항도 함께 표시되어 있어 개별 대지권 범위 확인이 필요합니다.
• 환금성. 남산타운은 3,116세대 규모이지만 이는 아파트 단지 정보입니다. 상가 315호의 임대수요나 환금성이 아파트와 같다고 볼 수 없고, 상가 거래사례에 따른 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 일치. 상가5동 315호와 감정평가상 101호 외 5개 호가 어떻게 연결되는지, 일괄매각인지 개별매각인지 매각물건명세서와 목적물 목록에서 대조해야 합니다.
• 임차인 특정. 중앙알앤디(주), 정일호, 정상원 관련 임대차의 대상 호실과 현재 계약 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 중복 임대차 검증. 정상원·정상원.·정상원.. 기록의 10,000,000원, 15,000,000원, 100,000,000원이 서로 다른 계약인지 중복 기재인지 확인해야 합니다.
• 미상 임차인. (주)태평양감정평가법인의 점유 호실, 보증금, 임대차 성립일과 대항요건을 확인해야 합니다.
• 배당요구·확정일자. 선순위로 표시된 임차인들의 배당요구 여부, 확정일자 및 실제 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 하나은행 공동담보목록 제2024-126호와 진광증 공동담보목록 제2024-193호를 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 아파트 실거래 평균을 제외하고 유사 근린생활시설 거래 및 임대료 수준으로 상가의 적정가를 판단해야 합니다.
• 명도와 체납. 실제 점유 주체, 명도 가능성, 미납 관리비 및 인도에 필요한 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부·현황 대조. 315호의 전유면적, 대지권, 현황 용도, 감정평가 목적물 대응관계를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 공고를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “2.6억 상가”가 아니라 “실질취득이 미확정인 상가”

이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아닙니다. 말소기준인 하나은행 근저당과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각 목적물과 임차 기록의 호수 불일치가 해소되지 않았습니다. 101호 관련 보증금을 모두 인수한다면 397,000,000원의 실질취득을 가정할 수 있지만, 이는 확정 취득원가가 아닙니다.

또한 남산타운 아파트의 최근 거래 평균 1,531,916,666원은 상가 315호의 시장가격을 입증하지 못합니다. 최저가가 그 숫자에 비해 작다는 이유로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 오류입니다. 인수 여부도 불확실하고 적절한 상가 비교시세도 검증되지 않은 상태에서 최저가만으로 투자 매력을 부여하기 어렵습니다.

결론은 입찰 판단 보류. 먼저 315호의 실제 매각 범위와 선순위 점유관계를 확인하고, 중복 임차보증금 및 감정평가법인의 권리관계를 정리한 뒤 상가 자체의 시세와 실질취득원가를 비교해야 합니다. 권리와 가격 중 어느 하나라도 확인되지 않으면 현재의 260,000,000원 최저가를 안전한 매수가로 볼 근거가 부족합니다.