서울중앙지방법원 2026타경100692. 서울 중구 신당동 남산타운아파트 상가5동의 경매입니다. 소재지에는 3층 317호가 표시되어 있고, 감정평가 내용에는 1층 101호 외 5개 호실이 등장합니다. 공부상 용도는 근린생활시설이며 현황은 체육시설과 감정평가법인 사무실입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물의 권리와 점유관계를 분석해야 하는 사건입니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 4월 26일 설정된 하나은행 근저당권 899,400,000원입니다. 이후 2024년 6월 20일 진광증 명의로 채권최고액 900,000,000원의 근저당권이 추가되었고, 2026년 4월 8일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있지만, 말소되는 등기와 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

현재 등기상 말소기준은 을구 6번 하나은행 근저당권입니다. 과거 신한은행 근저당권 585,000,000원, 325,000,000원, 600,000,000원은 2016년 11월 8일 말소됐고, 과거 가처분과 가압류 역시 말소된 상태입니다. 2016년 설정된 하나은행 신탁도 2024년 4월 26일 종료되어 소유권이 강윤정에게 귀속됐습니다.

현재 살아 있는 주요 담보권은 하나은행 근저당 899,400,000원과 후순위 진광증 근저당 900,000,000원입니다. 두 채권최고액의 합계는 1,799,400,000원이며, 이는 감정가를 크게 웃돕니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으므로, 이 금액 전체를 확정 채무라고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 1.37억 인수 추정의 함정

현황조사에는 101호 관련 임차 기록 5건과 점유 호실이 특정되지 않은 감정평가법인 1건이 나타납니다. 101호 관련 기록의 보증금을 단순 합산하면 137,000,000원입니다. 그러나 정상원·정상원.·정상원..은 이름과 전입일, 사용 호실이 같아 실제 서로 다른 계약인지, 동일 계약의 변경 또는 중복 기재인지 확인해야 합니다.

현황조사 및 매각물건명세서 기재를 기준으로 정리했습니다. 대항력 표시가 있더라도 실제 매각 대상 호실과 해당 임차권의 귀속, 상가임대차 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않은 임차인의 우선변제 여부는 별도로 검증해야 합니다.

또한 (주)태평양감정평가법인은 보증금과 전입일, 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 감정평가상 사무실 사용 내역과 실제 계약관계를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만으로 판단하면 안 된다

현재 배당 추정에서 매수인 인수액으로 계산된 금액은 137,000,000원입니다. 이는 101호 임차 기록의 보증금을 단순 합산한 것으로, 중복과 호실 불일치가 해소되지 않은 조건부 추정액입니다.

위 실질취득액은 각 회차 매각가에 동일한 인수 추정액 137,000,000원을 더한 조건부 계산입니다. 모든 임차권이 매각 대상에 실제로 적용되고 보증금이 전액 인수된다는 가정이며, 중복계약·미상 점유·취득 부대비용은 확정 반영하지 않았습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못하는 부분을 매수인이 승계하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득액이 해당 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 사건에서는 개별 계약의 중복 가능성과 실제 매각 범위가 해결되지 않았으므로 그 고정 구조가 확정적으로 발생한다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

집행비용과 하나은행 배당 추정액의 합계는 146,000,000원입니다. 임차보증금 137,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도 인수로 분류된 조건부 추정치입니다. 실제 배당순위·채권잔액·조세·임차인 최우선변제 및 배당요구 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 아파트 실거래는 비교 대상이 아니다

남산타운 단지의 실거래 기록에는 전용 59.94㎡·84.88㎡·114.88㎡ 등 아파트 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12건 평균은 1,735,000,000원이며, 최신 거래 중 하나는 2026년 9월 전용 59.94㎡, 12층의 1,560,000,000원입니다.

하지만 이 사건은 상가·근린생활시설이고, 표시된 분석 대상 면적 33.0㎡와 아파트 실거래 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 아파트 가격과 경매 최저가를 나누어 최저가가 시세의 8.4%라는 식으로 투자 메리트를 판단하는 것은 부적절합니다. 상가와 아파트는 이용 목적·수익구조·거래시장·환금성이 다릅니다.

현재 임차 기록에는 월세 1,100,000원·1,200,000원·1,430,000원·600,000원 등이 나타나지만, 상당수가 같은 101호 또는 동일 명의의 중복 가능성이 있는 기록입니다. 따라서 월세를 모두 합산해 현재 임대수익으로 계산해서도 안 됩니다. 특히 317호의 실제 임대료와 보증금이 확인되지 않았으므로 본건의 수익률은 산정 보류가 타당합니다.

⑥ 회차별 배당 부족 — 유찰이 해법은 아니다

미배당 추정치는 하나은행·진광증 근저당권의 채권최고액 합계에서 예상배당액을 차감한 계산값입니다. 실제 확정 채권잔액과는 다를 수 있고, 매수인이 이 미배당액을 모두 부담한다는 뜻이 아닙니다.

매각가가 내려가면 선순위 하나은행에 배당되는 금액도 줄어들고 채권최고액 기준 미배당 규모는 커집니다. 후순위 신청채권자의 배당 부족이 계속되며, 별도 임차보증금 인수 가능성도 사라지지 않습니다. 따라서 단순히 유찰 횟수가 늘어날수록 투자 매력이 증가한다고 보기는 어렵습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 중구 신당동 버티고개역 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 버티고개역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 2002.05.25 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
• 이용상태. 101호는 체육시설, 다른 5개 호실은 감정평가법인 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 실제 매각 대상 호실과 각 점유자의 계약관계를 대조해야 합니다.
• 접근성. 단지 북측 왕복 5차선 포장도로와 접하고, 상가5동 진입도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 용도지역. 신당동 844는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 도시철도 저촉, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역과 기타 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 관련 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 내용이 기재되어 있으나, 개별 지정의 대상 용도와 적용기간이 다릅니다. 상가 매각에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하철과 주거단지 접근성은 긍정적이지만, 상가의 환금성은 층별 동선, 이용수요, 임대수익과 공실 위험에 좌우됩니다. 단지 아파트 거래량을 근거로 본건 상가의 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 상가5동 317호 표시와 감정평가상 101호 외 5개 호실을 대조해 단독 매각인지 일괄 매각인지 확인하세요.
• 물건종류 대조. 대지 표기와 집합건물·근린생활시설 이용상태를 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 임차계약 중복 검증. 정상원 관련 3건의 보증금 10,000,000원·15,000,000원·100,000,000원이 서로 다른 유효 계약인지 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제. 각 임차인의 실제 점유개시일, 사업자등록 등 대항요건, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 선순위 대항력이 인정되더라도 실제 인수금액은 배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
• 미상 점유자 조사. (주)태평양감정평가법인의 점유 호실, 보증금 및 임대차계약을 확인해 별도의 인수 위험이 있는지 판단해야 합니다.
• 명도·점유관계. 체육시설과 사무실의 영업·사용현황, 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 실질취득액 재계산. 확인된 매각 범위와 중복 제거된 보증금, 실제 배당액을 기준으로 매수인 인수액을 다시 산정하세요.
• 상가 시세 검증. 남산타운 아파트 실거래가가 아니라 유사 상가의 매매사례, 임대료, 공실 및 수익률을 기준으로 응찰가격을 정하세요.
• 후순위 신청채권자 배당. 예상배당 0원에 따른 무잉여 관련 절차와 실제 경매 진행 상황을 확인하세요.
• 관리비·조세. 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 당해세, 기타 배당상 우선권을 검토하세요.
• 최종 서류 대조. 매각기일 2026.10.28 이전에 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고의 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 인수와 매각범위”

이 사건은 감정가 146,000,000원, 0회 유찰 신건입니다. 그러나 그 금액만으로 저렴한 상가라고 평가해서는 안 됩니다. 배당 추정상 인수액은 137,000,000원으로 잡혀 있고, 이를 전부 부담한다는 가정 아래 실질취득액은 283,000,000원까지 올라갑니다.

더 중요한 문제는 이 인수 추정 자체가 확정적이지 않다는 점입니다. 대상 주소는 317호인데 주요 임차 기록은 101호이고, 정상원 관련 계약으로 보이는 기록은 서로 다른 보증금으로 중복되어 있습니다. 감정평가법인의 실제 임대차 조건도 미상입니다. 따라서 137,000,000원을 확정 인수액으로 단정해서도 안 되고, 반대로 아무런 인수 부담이 없다고 판단해서도 안 됩니다.

상가의 실제 시세 또한 별도로 확인해야 합니다. 아파트 실거래 평균 1,735,000,000원은 이 상가와 직접 비교할 수 없으며, 유찰되더라도 임차보증금 인수 위험과 후순위 채권자의 배당 부족 문제가 저절로 해결되는 것은 아닙니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 검증입니다. 매각 대상 호실과 임차계약의 진위를 확정하고, 실제 인수금액을 산정한 다음 유사 상가 거래가 및 임대수익과 비교해야 합니다. 현재 확인된 사실만으로는 신건 가격의 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다.