서울중앙지방법원 2026타경100692. 신당동 남산타운아파트 상가5동 3층 326호가 매각 대상으로 표시된 사건입니다. 물건 용도는 대지로 분류되어 있으나, 주소와 등기 및 감정평가 내용에는 집합상가와 근린생활시설이 나타납니다. 감정평가상 일부 호실은 체육시설, 나머지는 감정평가법인 사무실로 이용 중입니다. 따라서 일반 아파트가 아니라 집합상가 관련 권리와 사용관계를 검토해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.04.26. 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대만인 진광증의 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 이보다 먼저 신고된 임차인들입니다. 현황조사상 일부 임차인에게 대항력이 있다고 분류되어 있지만, 기재된 점유 부분이 101호인 반면 매각 표시 호실은 326호입니다. 실제 매각 대상에 적용되는 임대차인지를 확인하지 않고 보증금 인수를 확정하거나, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운아파트 상가5동 3층326호 |
| 등기상 부동산 | 남산타운아파트 제상가5동 · 서울특별시 중구 다산로 32 |
| 물건종류 | 대지 · 집합상가 관련 물건(공부상 근린생활시설) |
| 감정상 이용상태 | 기호(1) 체육시설, 기호(2)~(6) 감정평가법인 사무실 |
| 소유자 | 강윤정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.26. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 899,400,000원 |
| 후순위 근저당권 | 2024.06.20. 대만인 진광증 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 확인이 중요
2003년 신한은행 근저당권들과 과거 가처분·가압류는 등기상 이미 말소되었습니다. 2016년 하나은행 명의로 신탁되었던 소유권도 2024.04.26. 신탁재산 귀속으로 강윤정에게 돌아왔습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 말소되는 근저당권과 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 별개의 문제입니다. 2024.04.26. 이전의 임차인 신고가 존재하므로, 실제 점유 호실과 대항력 요건을 확인해야 합니다. 특히 101호 임차관계가 326호에 적용되는지에 따라 본건의 위험도는 크게 달라집니다.
② 임차인 분석 — 보증금 137,000,000원 인수 가정의 함정
현황조사에 나타난 임차관계는 6개 기재입니다. 그중 정상원 명의가 문장부호를 달리하여 반복되어 있어 실제 계약 수와 독립된 임차인 수는 확인이 필요합니다. 별도 보증기관 승계로 표시된 신고는 없습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 중앙알앤디(주) 101호 |
2011.01.28 | 2,000,000원 | 대항력 기재 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정일호 101호 |
2013.09.02 | 10,000,000원 | 대항력 기재 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정상원 101호 우노짐 |
2020.08.21 | 10,000,000원 | 대항력 기재 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정상원. 101호 우노짐 |
2020.08.21 | 15,000,000원 | 대항력 기재 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정상원.. 101호 우노짐 |
2020.08.21 | 100,000,000원 | 대항력 기재 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)태평양감정평가법인 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
중앙알앤디(주), 정일호, 정상원 관련 신고일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 상가 임대차의 대항력과 우선변제는 사업자등록, 실제 인도, 확정일자, 보증금 및 적용 범위 등 개별 요건에 따라 달라집니다. 단순 신고일만으로 해당 임차관계가 326호 매수인에게 승계된다고 확정할 수 없습니다.
또한 (주)태평양감정평가법인은 점유 및 이용 관련 기재가 있으나 신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 확인되지 않은 추가 인수 가능성도 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래가격으로 상가를 평가하면 안 된다
남산타운의 실거래 자료에는 아파트 전용 59.94㎡, 84.88㎡, 114.88㎡ 거래가 혼재되어 있습니다. 반면 매각 대상은 상가5동 326호이고, 시세 자료의 대상 면적 36.37㎡와 실제 거래 면적도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 12 | 1,560,000,000원 |
| 2026.09 | 114.88㎡ | 5 | 1,860,000,000원 |
| 2026.09 | 114.88㎡ | 11 | 1,970,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 3 | 1,520,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 18 | 1,830,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 5 | 1,780,000,000원 |
| 2026.08 | 114.88㎡ | 17 | 1,930,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 1 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 1 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 7 | 1,865,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 15 | 1,750,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 5 | 1,565,000,000원 |
| 최근 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 1,735,000,000원 |
신건 감정가 161,000,000원의 적정성은 현재 비교 거래만으로 판정하기 어렵습니다. 특히 매수인이 임차보증금 137,000,000원을 인수하는 조건이라면 실제 취득부담은 298,000,000원이 됩니다. 그러나 이 금액 역시 매각 대상에 적용되는 임대차가 확인되어야 의미 있는 취득원가가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,054,000원 |
| 임차인 중앙알앤디(주) · 인수 가정 | 2,000,000원 | 0원 |
| 임차인 정일호 · 인수 가정 | 10,000,000원 | 0원 |
| 임차인 정상원 · 인수 가정 | 10,000,000원 | 0원 |
| 임차인 정상원. · 인수 가정 | 15,000,000원 | 0원 |
| 임차인 정상원.. · 인수 가정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 899,400,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 근저당 · 대만인 진광증 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준 총 근저당 채권최고액은 1,799,400,000원, 예상 배당액은 157,946,000원, 미배당 채권액은 1,641,454,000원입니다. 근저당권의 미배당액은 매각으로 권리가 소멸하는 범위에서 매수인의 인수채무와 구별됩니다. 임차보증금 137,000,000원은 중복 및 대상 호실 미확인 상태의 조건부 인수 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당을 변경할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 161,000,000원 | 137,000,000원 | 298,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 128,800,000원 | 137,000,000원 | 265,800,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 103,040,000원 | 137,000,000원 | 240,040,000원 |
각 실질취득금액은 해당 회차의 최저매각가에 동일한 조건부 인수 추정액 137,000,000원을 더한 단순 시나리오입니다. 실제 낙찰가, 임차보증금 중복 여부, 배당 여부 및 매각 대상과의 관계에 따라 달라집니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 신당동 버티고개역 남측 인근입니다. 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 버티고개역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2002.05.25입니다. 기본적인 위생·급배수·전기설비가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로, 감정상 일부는 체육시설, 나머지는 감정평가법인 사무실로 이용됩니다. 326호와 각 평가 기호의 대응 관계를 확인해야 합니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 5차선 도로와 접하고 남산타운 상가5동 진입도로가 있습니다.
- 토지 규제. 신당동 844는 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 도시철도 저촉 등 토지이용계획상 제한이 있습니다. 한남동 804 관련 토지정보도 함께 나타나므로 해당 매각지분의 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 남산타운은 3,116세대 규모이나, 주거용 아파트의 거래량을 상가의 환금성으로 그대로 적용할 수 없습니다. 상가 임대수익과 동일 용도 거래사례를 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 특정. 상가5동 3층 326호의 전유부분, 대지권, 감정평가 기호 및 매각 대상 목록을 원본과 대조해야 합니다.
- 임차인 호실 대조. 101호·101호 우노짐으로 기재된 임대차가 326호에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 중복 확인. 정상원 명의의 보증금 10,000,000원·15,000,000원·100,000,000원이 서로 독립된 계약인지 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 계약 기간, 보증금, 배당요구 및 임대차 승계 여부를 조사해야 합니다.
- 미상 점유자. (주)태평양감정평가법인의 점유 범위와 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 공동담보. 하나은행 및 진광증의 공동담보목록, 채권액과 실제 배당 순위, 미배당 보증금 인수 여부를 검증해야 합니다.
- 상가 시세. 아파트 매매가격이 아닌 상가 거래사례와 실제 임대수익을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 상가 점유·명도 및 사용상 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 상가가 아니라 확인이 필요한 상가”
이 사건의 감정가와 최저매각가는 161,000,000원입니다. 하지만 권리분석상 가장 중요한 숫자는 별도로 추정된 137,000,000원의 임차보증금 인수액입니다. 이 금액을 전부 인수한다는 가정에서는 실제 취득부담이 298,000,000원으로 올라갑니다.
다만 임차현황의 101호와 매각 표시 326호가 일치하지 않으며, 정상원 명의의 반복 기재도 있어 추정액의 신뢰성이 제한됩니다. 등기상 후순위 담보권은 정리되는 구조지만, 임차인의 실제 점유와 인수 책임이 확인되지 않아 권리 안전형으로 분류할 수 없습니다.
또한 최근 아파트 실거래 평균 1,735,000,000원은 상가의 시세를 의미하지 않습니다. 이를 근거로 본건을 크게 할인된 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트 판정 보류. 매각 대상과 임차관계를 확정하고 실제 상가 시세를 검증하는 것이 우선입니다.
