서울북부지방법원 2023타경5663. 서울 동대문구 회기동, 회기로 163에 위치한 집합건물의 4층 다가구주택 구분소유권이 경매로 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 감정평가상 오피스텔 32개호와 다가구주택 1개호로 구성되어 있습니다. 이번 물건은 건물 전체가 아니라 제4층 제지상4층호입니다.
가장 먼저 눈에 들어오는 것은 임차권입니다. 박혜조·전예림·김기현·변규리·김지원·고하영·박재영·임현섭의 임차권이 등기되어 있으며, 보증금 합계는 1,167,000,000원입니다. 김기현은 등기상 최초 김기헌으로 표시됐다가 성명이 경정된 동일 임차권자로, 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
하지만 이들 임차권의 전입일은 모두 2017.12.08 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 8건은 후순위 임차권으로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차권의 순위 자체가 아니라, 실제 점유관계가 완전히 확정되지 않았다는 점과 건물의 구조적·행정적 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5663 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기로 163, 제4층 제지상4층호 회기동 57-11, 58-3, 58-4 |
| 물건종류 | 집합건물(다가구주택) · 4층 구분건물 |
| 등기상 건물 현황 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 다가구주택 1개호 · 오피스텔 32개호 |
| 4층 전유부분 | 229.55㎡ · 공부상 9가구, 실제 15실로 구분 |
| 소유자 | 문현숙 (단독소유) |
| 경매 형태 | 임의경매 · 관련 강제경매개시결정 등기 존재 |
| 감정가 / 최저가 | 1,551,758,000원 / 1,551,758,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,570,207,800원 |
| 말소기준 | 2017.12.08 용두새마을금고 근저당권 · 채권최고액 650,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.29 한국자산관리공사로 이전등기 |
| 임차권 | 실명 확인 임차권자 8명 · 보증금 합계 1,167,000,000원 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 공용부분 무단 용도변경 및 증개축 |
| 매각 범위 | 제시외 건물을 포함하여 평가 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 후순위
말소기준은 2017.12.08 설정된 을구 1번 용두새마을금고 근저당권입니다. 등기된 임차권 8건은 모두 그 이후에 전입한 임차인들의 권리로, 매각으로 소멸하는 후순위 권리에 해당합니다. 서울특별시와 국가의 압류, 임의·강제경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 최초 용두새마을금고의 근저당권은 2024.02.29 한국자산관리공사로 이전되었으며, 신청채권 청구액 1,570,207,800원과 해당 근저당 채권최고액 650,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 채권 이전 내역, 배당채권의 실제 범위, 관련 경매사건의 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1,167,000,000원의 의미
실명으로 확인되는 임차권자는 8명입니다. 모두 말소기준 이후 전입자로 대항력이 없다는 판단이며, 확정일자 및 배당요구 내역이 확인됩니다. 다만 확정일자와 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액의 우선변제나 실제 배당액이 보장되는 것은 아닙니다.
| 임차인 / 해당 호실 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜조 405호 |
188,000,000원 | 2023.02.13 2023.02.13 |
없음 | 배당요구 있음 · 후순위 승계 없음 |
| 전예림 403호 |
180,000,000원 | 2018.02.23 2018.02.23 |
없음 | 배당요구 있음 · 후순위 승계 없음 |
| 김기현 408호 · 최초 김기헌, 성명 경정 |
189,000,000원 | 2022.08.25 2022.07.12 |
없음 | 배당요구 있음 · 후순위 승계 없음 |
| 변규리 404-2호 |
105,000,000원 | 2023.02.28 2023.02.28 |
없음 | 배당요구 있음 · 후순위 승계 없음 |
| 김지원 407-1호 |
105,000,000원 | 2022.11.30 2022.11.30 |
없음 | 배당요구 있음 · 후순위 승계 없음 |
| 고하영 405-1호 |
105,000,000원 | 2022.04.01 2022.04.01 |
없음 | 배당요구 있음 · 후순위 승계 없음 |
| 박재영 406호 |
190,000,000원 | 2023.02.28 2023.02.28 |
없음 | 배당요구 있음 · 후순위 승계 없음 |
| 임현섭 407호 |
105,000,000원 | 2023.08.31 2023.02.02 |
없음 | 배당요구 있음 · 후순위 승계 없음 |
| 현재 표시 점유자 신원·중복 여부 미확인 |
미상 | 미상 미상 |
가능·미상 | 확인 필요 승계 위험 미확정 |
김기현은 을구 4번의 김기헌과 성명 경정으로 연결되는 동일 임차권입니다. 중복 계산하지 않았습니다. ‘현재’ 표시 점유자는 기존 임차인과의 중복 가능성을 배제할 수 없습니다. 위 표의 ‘승계 없음’은 확인된 후순위 임차권 자체에 관한 판단이며, 실제 배당금 수령 여부나 명도 완료를 의미하지 않습니다.
③ 배당 구조 — 계산상 잔여액은 소유자 몫이 아니다
매각가 1,551,758,000원을 가정한 단순 배당 계산입니다. 집행비용과 용두새마을금고 명의로 설정된 근저당권의 채권최고액을 반영한 결과이며, 후순위 임차인·조세채권의 최종 배당액은 산정하지 않은 단계입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,917,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 용두새마을금고 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 후순위 임차권자 8명 | 1,167,000,000원 | 미확정 |
| 3. 서울특별시·국가 압류 관련 채권 | 확인 필요 | 미확정 |
| 임차인·조세채권 배당 전 잔여액 | — | 883,840,420원 |
883,840,420원은 근저당권 배정 후의 산술상 잔액입니다. 임차인 배당과 세금 등을 제외한 최종 소유자 교부액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이고, 근저당 배정액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당순위·조세·소액임차인 보호 여부 등에 따라 달라집니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리·구조 검증이 먼저
회차별 매각가와 근저당권 배정 후 잔여액을 비교하면, 유찰이 진행될수록 임차인 등 후순위 채권자에게 돌아갈 수 있는 금액이 감소합니다. 다만 이 시나리오는 확정된 배당표가 아니며, 매수인 인수액은 확인된 임차권 기준으로만 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배정 | 배당 전 잔여 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,551,758,000원 | 650,000,000원 | 883,840,420원 | 0원 · 미상 별도 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,241,406,400원 | 650,000,000원 | 576,592,336원 | 0원 · 미상 별도 |
| 2회 유찰 (64%) | 993,125,120원 | 650,000,000원 | 330,793,869원 | 0원 · 미상 별도 |
⑤ 건축물·입지·환금성 검토
- 입지. 회기동 주민센터 서측 인근으로 다세대주택, 근린상가, 단독주택 및 학교가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 회기역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 오피스텔 32개호 및 다가구주택 1개호로, 이번 경매 대상은 4층 다가구주택 구분건물입니다.
- 불법 구조변경. 공용 보일러실과 실외기실을 주거용 403-1호로 무단 용도변경·증개축한 사실이 지적됩니다. 공부상 공용부분의 구조변경 및 주거점용도 존재해 원상복구 범위 확인이 필수입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·경희대앞 지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형으로 오피스텔·다가구주택·근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 별개로, 4층 전체가 하나의 구분소유권인 다가구주택이라는 특성 및 불법 분할·변경 위험 때문에 일반적인 개별 오피스텔과 같은 매각·환금성을 가정하기 어렵습니다.
- 임대관계. 임차권 등기 8건 외 실제 임대차관계 및 점유 현황이 완전히 확정되지 않았습니다. 현황 15실 각각의 임대차·전입·점유 여부를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15실 전수조사. 공부상 9가구와 실제 15실의 차이를 확인하고, 각 호실의 현재 점유자·전입·보증금·확정일자를 대조해야 합니다.
- 김기현 명의 경정. 등기상 최초 김기헌에서 김기현으로 경정된 임차권과 매각물건명세서의 배당요구 내역을 연결해 동일인 여부와 보증금 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 점유. ‘현재’로 표시된 점유는 대항력 가능·미상입니다. 기존 임차권자와 동일한 점유인지, 별개의 임차인인지 확인하기 전에는 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 위반건축물 원상복구. 건축물대장, 현황도, 위반건축물 시정명령, 이행강제금 부과 여부, 철거·복구 범위를 관할 구청에서 확인해야 합니다.
- 배당 검증. 임차보증금 총액 1,167,000,000원과 근저당권 채권최고액 650,000,000원, 신청채권 청구액 1,570,207,800원의 차이를 검토하고 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 경매 진행상태. 임의경매 외 강제경매개시결정 및 관련 기각결정 송달 이력이 있으므로 매각기일 유지 여부와 사건 병합·정리 상황을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무. 등록 상태와 임대의무기간, 임대차계약 관련 행정상 의무 및 경매 취득 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성, 당해세 및 조세채권의 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일한 권리·용도·규모의 비교거래와 현황에 따른 임대수익을 조사해야 하며, 위반건축물의 복구비와 향후 임대 가능 면적을 반영한 취득비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관할 관청의 시정명령을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 임차권보다 무서운 것은 미확인 위험”
이번 회기동 다가구주택은 등기된 임차권 8건 모두 후순위라는 점만 보면 매수인의 보증금 인수 부담이 크지 않은 구조입니다. 그러나 이 사실 하나로 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다.
실제로는 보증금 1,167,000,000원의 임차권이 설정되어 있고, 건축물대장상 9가구인 물건이 현황상 15실로 사용되고 있습니다. 공용부분 무단 용도변경과 증개축으로 위반건축물에 등재되어 있으며, 대항력과 보증금이 확인되지 않은 점유도 남아 있습니다.
따라서 최저매각가 1,551,758,000원을 기준으로 확인된 임차권의 인수액은 0원으로 계산되더라도, 실제 취득비용과 최종 인수 위험은 아직 확정되지 않았습니다. 실거래 비교가격도 확보되지 않아 현 가격의 매력도를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 공부·현황 불일치, 위반건축물의 원상복구 부담, 실제 점유자와 임차권의 관계, 임대등록 상태를 모두 검증하고 이를 반영한 가격이 확보되어야 검토 가능한 물건입니다. 권리상 후순위라는 장점보다 건축물 적법성과 점유관계의 불확실성에 더 높은 비중을 두어야 합니다.
