서울북부지방법원 2023타경5663. 서울 동대문구 회기동, 회기로 163에 자리한 제8층 제801호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 문현숙으로 단독소유이며, 2017년 12월 8일 용두새마을금고가 채권최고액 39,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 용두새마을금고의 임의경매개시결정, 장경희의 강제경매개시결정, 김선희의 가압류 및 국의 압류가 이어졌습니다. 최초 근저당권은 한국자산관리공사로 이전등기된 이력도 있습니다.
이 물건의 핵심은 말소되는 등기상 권리와 낙찰 후 실제 해결해야 할 현황 위험을 구분하는 것입니다. 배당 계산에서는 인수액이 0원으로 산출되지만, 민간임대주택 등록에 따른 관계와 실제 임차·점유 상태가 미상입니다. 특히 공용부분 구조변경에 대한 매각물건명세서의 경고는 단순한 가격 문제를 넘어 실제 사용 및 향후 비용 부담과 연결될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5663 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기로 163, 제8층 제801호 회기동 57-11, 58-3, 58-4 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 12층 건물 중 8층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 오피스텔 32개호 및 다가구주택 1개호 |
| 소유자 | 문현숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 132,288,000원 / 132,288,000원 (신건) |
| 경매유형 | 임의경매 · 후순위 강제경매개시결정 등기 존재 |
| 청구금액 | 1,570,207,800원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.08 용두새마을금고 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.29 한국자산관리공사로 이전등기 |
| 임대관계 | 미상 · 민간임대주택등기 존재 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 현황 확인이 필수
말소기준권리는 2017.12.08 설정된 용두새마을금고 근저당권입니다. 근저당권 이후 등기된 임의경매·강제경매개시결정, 가압류 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권 자체도 매각에 따른 말소 대상이며, 2024년 한국자산관리공사로 이전등기된 사실을 함께 고려해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 판단할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 132,288,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 주변 시세보다 저렴하다고 평가하거나, 감정가 대비 할인 여부만으로 투자 매력도를 높일 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 132,288,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 105,830,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 84,664,320원 | 0원 |
유찰이 진행되면 제시된 회차별 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 오피스텔은 면적·용도·층·임대상태·건축물 현황에 따라 가치가 달라질 수 있으므로, 비교 가능한 인근 거래사례를 확보하기 전에는 어느 회차도 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,652,032원 |
| 1. 근저당 · 용두새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김선희 | 400,000,000원 | 90,635,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 표시된 채권에 따른 단순 예상배당입니다. 근저당권의 한국자산관리공사 이전, 국세 압류, 다른 경매절차의 채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 근저당권의 최종 채권자와 배당요구 내역도 원본으로 대조해야 합니다.
배당 시뮬레이션상 채권총액은 439,000,000원, 예상 채권자 배당액은 129,635,968원, 미배당액은 309,364,032원입니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 추가로 인수하는 금액이 아닙니다.
| 회차 | 예상 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 129,635,968원 | 309,364,032원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 103,548,774원 | 335,451,226원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 82,740,362원 | 356,259,638원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 회기동 소재 회기동 주민센터 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린상가, 단독주택, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 회기역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물로, 오피스텔 32개호와 다가구주택 1개호가 포함됩니다. 일반 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지시설 및 엘리베이터가 있습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 부정형이며 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 경희대앞 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등과 관련됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 회기역 인근 입지는 확인되지만 오피스텔의 실제 매매가격과 환금성을 판단할 비교 거래자료가 확보되지 않았습니다. 특히 공용부분 구조변경 관련 위험이 매수 수요와 향후 처분에 미칠 영향은 별도로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공용부분 변경 내역 확인. 건축물대장·건축도면·현황을 대조하고, 구조변경 및 주거점용 부분이 제801호의 실제 이용에 미치는 영향을 확인하세요. 이행강제금·원상회복·철거 가능성이 핵심입니다.
- 임차인·점유자 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유를 확인하고 대항력·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조하세요.
- 민간임대주택 등록관계. 2021.11.08 등기된 민간임대주택의 등록 유지 여부, 임대의무기간, 기존 임대차 및 매각에 따른 법률관계를 확인하세요.
- 국세 압류·배당 우선순위. 동대문세무서장 관련 압류의 세목, 법정기일, 배당요구 및 우선순위를 확인하세요. 제시된 배당액은 실제 확정액이 아닙니다.
- 근저당권 이전 확인. 용두새마을금고 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 이력을 실제 배당채권자 및 신청채권액과 대조하세요.
- 경매 진행 상태 확인. 2025.07.30 및 2025.09.02의 기각결정 관련 송달 이력이 있으므로 그 대상과 절차적 효력을 확인하고, 2026.11.03 매각기일의 유지 여부를 최신 법원 기록으로 재확인하세요.
- 시세와 취득비용 검토. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔 실거래와 임대수익 가능성을 조사하고, 취득 관련 비용 및 공용부분 문제 해결에 따른 추가 지출을 반영하여 응찰가를 결정하세요.
- 관리비·기타 부담 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 사용 현황 및 관리규약을 확인하세요. 예상 인수액 0원과 실제 취득 이후 발생 가능한 비용은 구분해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 현황상 안전은 다르다”
이 사건은 2017년 용두새마을금고 근저당권을 중심으로 한 말소구조가 비교적 명확하며, 제시된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임대관계 미상, 민간임대주택등기, 공용부분 구조변경에 따른 이행강제금·철거 위험, 국세 압류 및 채권관계 확인사항이 동시에 존재하기 때문입니다.
또한 최저매각가 132,288,000원이 적정한지도 실거래 비교 없이는 판단할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 것은 사실이지만 그것만으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 권리 인수 계산은 양호하나 현황 위험과 가격 검증은 미완료 — 신건 입찰은 신중 검토. 특히 공용부분 구조변경 문제와 임차관계가 실제로 어떻게 확인되는지가 이 물건의 최종 판단을 좌우합니다.
