서울북부지방법원 2023타경5663. 서울 동대문구 회기동에 위치한 오피스텔 제7층 제704호입니다. 소유자는 문현숙 씨이며, 2017년 12월 8일 소유권보존등기와 함께 용두새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 58,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 국가의 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 근저당권은 2024년 2월 한국자산관리공사로 이전됐으며, 매각으로 소멸하는 권리관계의 기본 구조는 비교적 분명합니다.
그러나 이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 부분은 근저당권의 소멸 여부보다 실제 점유와 건물 이용 형태입니다. 매각물건명세서에는 공부상 하나의 구분건물이 실제로는 704호와 704-1호로 나뉘어 있다고 명시돼 있습니다. 권리조사에 나타난 임차인은 정석화 1명이지만, 두 주거공간 각각의 실제 점유자와 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기로 163, 제7층 제704호 회기동 57-11, 58-3, 58-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용공간 2개로 분리 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 · 제7층 |
| 실제 호실 구성 | 문패상 704호 및 704-1호 |
| 소유자 | 문현숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 297,078,400원 / 297,078,400원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 경매신청 채권자 | 용두새마을금고 |
| 사건 청구금액 | 1,570,207,800원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.08 근저당권 · 채권최고액 58,500,000원 |
| 근저당권 현재 등기상 권리자 | 한국자산관리공사 (2024.02.29 이전등기) |
| 민간임대주택 등기 | 2017.11.30 등록 · 2021.11.08 등기 |
| 위반건축물 | 감정 관련 조사상 위반 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
권리의 중심은 2017.12.08 설정된 용두새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 58,500,000원이며, 2024.02.29 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 신규 근저당권이 설정된 것으로 중복 계산하지 않습니다.
2023.12.27 임의경매개시결정, 2024.10.18 장경희의 강제경매개시결정, 2025.04.17 동대문세무서장을 처분청으로 하는 국가 압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
또한 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 원인일은 2017.11.30이며 등기 접수일은 2021.11.08입니다. 일반적인 금전담보권과 성격이 다르므로 매각에 따른 등록관계 및 임대사업자 의무의 처리 여부를 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 실제 임차인 1명
확인된 실제 임차인은 정석화 1명입니다. 전입신고일과 확정일자 모두 2023.02.22이고, 배당요구일은 2024.03.08입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 이 사건에서 대항력 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정석화 주거용 · 배당요구 2024.03.08 |
2023.02.22 2023.02.22 |
미상 | 없음 | 범위 미확정 | 승계 아님 |
우선변제 검토. 정석화는 확정일자와 배당요구가 확인되지만 보증금액이 미상입니다. 말소기준 근저당보다 후순위인 점을 반영해야 하며, 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당액은 보증금 및 법정 요건을 확인한 후 판단할 수 있습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 신건 가격의 메리트는 미확정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 297,078,400원입니다. 유찰 횟수는 0회로, 감정가의 100%에서 출발하는 신건입니다.
문제는 가격 비교의 기준입니다. 이 물건과 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 신건 최저가를 곧바로 적정 매수가격 또는 할인된 가격으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
297,078,400원 | 58,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% |
237,662,720원 | 58,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
190,130,176원 | 58,500,000원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 비교입니다. 회차별 미배당 0원과 매수인 인수 0원은 확인된 근저당 채권 및 후순위 임차인에 관한 모형상 결과입니다. 추가 점유자, 미확인 임대차 및 실제 배당관계가 확인되면 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,078,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,959,098원 |
| 1. 근저당권 · 용두새마을금고 한국자산관리공사에 근저당권 이전등기 |
58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 233,619,302원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 소유자 잔여 233,619,302원은 당해세·임차인 최우선변제 및 기타 배당참가권리 등을 반영하지 않은 계산상 금액입니다. 실제 소유자 교부액이나 전체 채권의 변제완료를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회기동 주민센터 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린상가, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 회기역이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물로, 오피스텔 32개호와 다가구주택 1개호로 구성되어 있습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지시설, 엘리베이터 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 약 20m, 서측 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역(경희대앞)에 해당합니다. 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지. 부정형 평지로 토지면적은 1,293.0㎡, 공시지가는 8,527,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로 개별 오피스텔의 거래시세와 동일하지 않습니다.
- 환금성. 주거·상업시설이 혼재한 지역의 오피스텔이지만, 본건은 한 구분건물 안에 2개의 주거공간이 존재하는 특수한 이용형태입니다. 향후 매도·임대 시 일반 호실과의 상품성 차이를 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 가장 중요한 것은 두 공간의 실제 권리관계
- 704호·704-1호 각각의 점유 확인. 현장 문패·출입구·내부 구획과 실제 거주자를 대조하고, 확인된 임차인 정석화의 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 주민등록 및 임대차 조사. 두 공간에 관해 전입세대·점유개시일·임대차계약·확정일자·보증금을 조사해야 합니다. 추가 점유자의 대항력 여부가 인수위험을 바꿀 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록관계. 민간임대주택 등기의 현재 효력과 매각에 따른 등록·임대사업자 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 구분건물과 실제 공간의 일치 여부. 전유부분이 공용부분을 일부 포함하여 2개 주거공간으로 분리된 상태이므로 건축물대장·집합건축물대장·건물도면·관리규약과 현황을 대조해야 합니다.
- 국가 압류 및 당해세. 동대문세무서장의 압류와 관련한 세액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 실제 배당은 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전 및 채권금액. 용두새마을금고에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계를 확인하고, 사건 청구금액 1,570,207,800원의 구성과 배당참가 범위를 검토해야 합니다.
- 병행 경매 및 절차 확인. 2024.10.18 강제경매개시결정(2024타경5394)이 별도로 등기되어 있습니다. 기각결정 관련 송달 이력도 있으므로 각 사건의 현재 진행상태와 매각기일의 유효성을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확보. 같은 건물의 오피스텔 중 면적·층·이용형태가 비교 가능한 거래를 확인하고, 최근 12개월 거래와 최신 거래를 중심으로 입찰가 상한을 판단해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유공간별 인도 가능성과 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축 관련 공부 및 사건 진행내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 확인되지 않은 점유가 중요하다”
이 물건의 등기상 권리관계는 말소기준이 분명합니다. 2017년 용두새마을금고 근저당권 이후의 경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인 정석화 역시 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 안전한 경매물건으로 평가해서는 안 됩니다. 공부상 1개 호실이 실제로는 2개의 주거공간으로 나뉘어 있고, 확인된 임차인의 보증금도 미상이기 때문입니다. 다른 공간의 점유 여부와 임대차 관계를 확인하지 않고서는 인수위험과 명도 범위를 완전히 판단할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 297,078,400원은 신건 감정가 그대로이며, 이를 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 매각가가 내려가더라도 실제 시세와 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리조건부 검토, 가격판단 보류입니다. 확인된 임차인의 후순위 관계는 긍정적이지만, 2개 공간의 실제 점유와 보증금, 민간임대주택 등록관계, 국가 압류 및 배당관계가 정리되어야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 인수 추정액이 아니라 인수 추정이 실제 현황과 일치하는지를 증명하는 것입니다.
