서울북부지방법원 2023타경5663. 서울 동대문구 회기동 회기로 163에 위치한 제6층 제606호 오피스텔입니다. 감정가는 132,288,000원이었지만 두 번의 유찰을 거쳐 최저매각가가 84,664,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 할인 폭이 크고, 임차보증금 105,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 점에서 관심을 끌 수 있는 물건입니다.
등기상 말소기준은 2017.12.08. 설정된 용두새마을금고 근저당권(채권최고액 39,000,000원)입니다. 이 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전되었으며, 2023년에 전입한 김예나의 임차권은 기준권리보다 후순위입니다. 따라서 주택임차권등기상 보증금이 최저가보다 크더라도, 그 차액을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
그러나 이 물건에서는 권리소멸 여부만큼 중요한 사항이 따로 있습니다. 매각물건명세서에는 공용부분의 구조변경 및 주거점용, 이행강제금 또는 철거 가능성, 건축물대장상 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다. 즉 일반적인 등기상 인수 위험은 낮지만, 낙찰 후 건축물 원상회복과 사용상 제한이 중요한 손실 요인이 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기동 57-11, 58-3, 58-4 도로명주소: 서울특별시 동대문구 회기로 163, 제6층 제606호 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 제6층 제606호 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 (건물 내 오피스텔 32개호 및 다가구주택 1개호) |
| 소유자 | 문현숙 (단독소유) |
| 감정가 | 132,288,000원 |
| 최저매각가 | 84,664,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 사건 청구액 | 1,570,207,800원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.08. 을구 1번 근저당권 · 용두새마을금고 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.29. 한국자산관리공사로 이전 (확정채권양도) |
| 임차인 / 보증금 | 김예나 · 105,000,000원 · 대항력 없음 |
| 예상 인수액 | 0원 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 구조변경 및 주거점용 관련 위험 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 건축물 문제는 별개
이 사건의 권리분석 기준점은 2017.12.08. 용두새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며, 2024.02.29. 한국자산관리공사에 근저당권이 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별개의 근저당 채권액을 중복 합산하는 구조가 아닙니다.
2023.12.27. 임의경매개시결정, 2024.10.18. 장경희의 강제경매개시결정, 2025.04.17. 국가의 압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 해당 등기상 권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석되지만, 국세 압류와 관련된 실제 조세채권의 배당순위는 등기소멸 여부와 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 105,000,000원, 그러나 대항력 없음
확인되는 실제 임차인은 김예나 1명입니다. 주택임차권등기가 설정되어 있고 배당요구도 접수되어 있으나, 전입일이 2023.02.27.로 말소기준권리 설정일인 2017.12.08.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 없는 후순위 임차인으로 판단합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예나 제6층 제606호 전부 |
105,000,000원 | 전입 2023.02.27 확정 2023.02.21 |
없음 | 후순위·배당 확인 | 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2023.02.13 |
|---|---|
| 확정일자 | 2023.02.21 |
| 전입 / 점유개시 | 2023.02.27 |
| 임차보증금 | 105,000,000원 |
| 임차권등기명령 | 2024.10.02. 서울북부지방법원 2024카임11336 |
| 임차권등기 접수 | 2024.10.08. 을구 2번 |
| 배당요구 | 접수 확인 · 2024.10.08 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 확인. 선순위 근저당권과 조세채권 등에 따른 실제 배당 가능액은 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 0원 · 임차권 매각으로 소멸 예정 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 84,664,000원으로 감정가 132,288,000원의 약 64%입니다. 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 임차보증금이나 등기상 인수권리가 없으므로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액 역시 84,664,000원입니다. 단, 취득 관련 세금과 명도·수리·원상회복 비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.
이 지역 오피스텔의 실제 거래가격과 비교할 수 있는 확인된 실거래 표본이 없으므로, 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 위반건축물 문제로 인해 정상 오피스텔 거래사례와 직접 비교할 때도 상태 및 사용상 제한을 반영해야 합니다.
| 회차별 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 84,664,000원 | 64% | 0원 | 84,664,000원 |
| 3회 유찰 시 | 67,731,200원 | 51.2% | 0원 | 67,731,200원 |
| 4회 유찰 시 | 54,184,960원 | 40.96% | 0원 | 54,184,960원 |
회차별 금액은 유찰 시나리오에 따른 가정입니다. 실제 유찰 여부 및 다음 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다. 실질취득 기준액은 낙찰가와 인수권리만 반영하며, 위반건축물 관련 원상회복·이행강제금 등 추가 비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,664,000원 가정)
현재 회차의 매각가를 가정하여 집행비용과 근저당권 채권최고액을 우선 반영한 기초 배당 추정입니다. 39,000,000원 근저당권 배당 이후 43,740,048원이 남는 것으로 계산되지만, 이 금액이 그대로 소유자에게 지급된다고 확정할 수는 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 기초 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,923,952원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 용두새마을금고 한국자산관리공사로 권리 이전 |
39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잠정 잔여액 다른 채권 배당 반영 전 |
— | 43,740,048원 |
| 임차인 김예나 · 후순위 임차보증금 | 105,000,000원 | 배당액 미확정 |
| 국가 압류 관련 조세채권 | 확인 필요 | 배당액 미확정 |
기초 배당 추정은 집행비용 및 39,000,000원의 근저당권 채권최고액만 확정 금액처럼 반영한 단순 계산입니다. 실제 채권잔액·배당요구·조세채권·우선순위에 따라 달라질 수 있으며, 잠정 잔여액은 최종 소유자 교부액을 의미하지 않습니다.
⑤ 배당 시나리오와 차트
회차별 기초 추정에서는 근저당권 채권최고액 39,000,000원을 모두 배당할 수 있는 것으로 계산되어 해당 채권의 미배당액이 각 회차 0원으로 나타납니다. 그러나 이것은 전체 채권이 모두 변제된다는 뜻이 아닙니다. 다른 채권을 반영하기 전의 잠정 잔여액도 유찰이 진행될수록 감소합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 기초배당 | 해당 채권 미배당 | 잠정 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 84,664,000원 | 39,000,000원 | 0원 | 43,740,048원 |
| 3회 유찰 시 | 67,731,200원 | 39,000,000원 | 0원 | 27,112,038원 |
| 4회 유찰 시 | 54,184,960원 | 39,000,000원 | 0원 | 13,809,631원 |
⑥ 위반건축물 위험 — 이 사건의 가장 큰 변수
매각물건명세서는 공부상 도면과 다른 공용부분의 구조변경 및 주거점용 사항을 명시하고 있습니다. 또한 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 향후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될 수 있다고 경고하고 있습니다.
특히 공용부분의 위반사항이라면 개별 호실 내부의 상태만 확인해서는 충분하지 않을 수 있습니다. 건물 전체의 구조변경 사항, 공용부분 사용관계, 시정명령의 상대방과 실제 비용 부담관계를 함께 확인해야 합니다.
- 위반 위치와 범위. 건축물대장 위반건축물 표기, 관련 도면, 제606호 및 공용부분과의 관련성을 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 공부상 도면과 현황이 다른 부분의 복구 필요 여부, 구조적 영향 및 철거 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 행정상 부담. 이행강제금 부과·납부 이력, 시정명령 이행 여부, 매수인에게 발생할 수 있는 향후 의무를 관할 구청에 확인해야 합니다.
- 이용과 처분. 위반건축물 등재가 실제 임대차, 금융 이용, 재매각 협의에 미치는 영향은 개별 거래조건에 따라 검토해야 합니다.
- 취득 전 가격 보정. 정상 상태의 오피스텔 시세뿐 아니라 원상회복과 법적·행정적 위험을 반영한 취득 상한을 별도로 산정해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 회기동 소재 회기동 주민센터 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린상가, 단독주택, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 회기역 등이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물로, 오피스텔 32개호와 다가구주택 1개호가 있습니다. 일반적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지시설 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 접도. 남측 약 20m, 서측 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다. 차량 접근 여건은 확인되지만 개별 호실의 실제 이용 편의성은 현장 검토가 필요합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(경희대앞)이며, 교육환경보호구역과 과밀억제권역 등 관련 규제가 확인됩니다.
- 토지 특성. 부정형 토지로 오피스텔·다가구주택·근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 토지 공시지가 자료는 8,527,000원/㎡입니다.
- 환금성. 회기역과 주변 생활시설에 대한 접근 여건은 있으나, 위반건축물 등재 및 공용부분 구조변경 위험은 거래 상대방의 수요와 거래조건에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 실거래가격을 확인하지 않고 환금성이 우수하다고 평가할 수는 없습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 건축물대장과 위반사항 원본. 위반건축물 등재 사유, 최초 적발 내용, 구조변경 도면 및 시정명령을 반드시 확인하세요.
- 이행강제금·철거 위험. 기존 부과내역과 낙찰 이후 새로 발생할 수 있는 의무를 구분하고, 원상회복 범위와 비용을 검토하세요.
- 임차인 대항력. 김예나의 전입일 2023.02.27.과 말소기준권리 설정일 2017.12.08.을 등기부·매각물건명세서·주민등록 관련 원본과 대조하세요.
- 현재 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 필요 시 인도명령·명도 절차를 검토하세요.
- 근저당권 이전. 용두새마을금고에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 피담보채권 잔액과 배당관계를 확인하세요.
- 청구액과 배당순위. 사건 청구액 1,570,207,800원, 임차보증금 105,000,000원, 국가 압류 관련 채권의 실제 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 의무. 민간임대주택등기의 등록 상태와 낙찰에 따른 임대사업자 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 회기동의 동일·유사 오피스텔 거래 중 위치, 면적, 층, 건축물 상태와 위반 여부를 비교해 적정 응찰가를 산정하세요.
- 공용부분·관리비. 공용부분 구조변경 관련 책임과 공용부분 관리비 체납 등 추가 부담을 확인하세요.
- 매각절차 재확인. 별도 강제경매와 기각결정 관련 기록이 있으므로 사건 진행 상태, 매각기일, 매각조건의 변동 여부를 법원 원본 공고로 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 낙찰은 아니다”
서울북부지방법원 2023타경5663은 권리구조와 물건 자체의 위험을 분리해서 봐야 하는 사례입니다. 임차인 김예나의 보증금은 105,000,000원이지만, 말소기준권리보다 후순위여서 매수인이 승계하지 않는 구조입니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 판단에는 근거가 있습니다.
반면 최저매각가가 84,664,000원까지 내려온 이유를 단순히 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 건축물대장상 위반건축물 등재, 공용부분 구조변경 및 주거점용, 이행강제금과 철거 가능성은 명시된 위험입니다. 여기에 실거래 시세 검증이 이루어지지 않았고 배당관계에도 추가 확인사항이 남아 있습니다.
결론은 “등기상 인수는 0원, 하지만 건축물 위험과 적정가격은 미확인”입니다. 현 상태에서 감정가의 64%라는 할인율만으로 응찰을 권하기 어렵습니다. 위반사항의 범위, 원상회복 가능성 및 비용, 실제 시세, 관련 행정상 의무가 확인되기 전까지는 보수적인 입찰 보류 판단이 합리적입니다.
