서울북부지방법원 2023타경5663. 서울특별시 동대문구 회기로 163에 있는 제7층 제702호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 문현숙이고, 2017년 12월 8일 용두새마을금고가 설정한 채권최고액 39,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 근저당권은 한국자산관리공사로 이전되었고, 임의경매·강제경매개시결정과 가압류·국세 압류가 이어졌습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수 위험도 모두 사라지는 것은 아닙니다. 주거용으로 신고된 임차인 1명의 대항력 여부가 미상이고, 건축물 자체에 위반건축물 문제가 존재합니다. 특히 이 오피스텔은 입찰가보다 실제로 부담하게 될 총취득비용과 적법한 이용 가능성을 먼저 따져야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5663 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기로 163, 제7층 제702호 |
| 등기상 지번 | 서울특별시 동대문구 회기동 57-11, 58-3, 58-4 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 · 지상 12층 건물 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 문현숙 · 단독소유 |
| 감정가 | 132,288,000원 |
| 최저매각가 | 132,288,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 청구액 | 1,570,207,800원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.08 용두새마을금고 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.29 한국자산관리공사로 이전등기 |
| 점유·임대관계 | 주거용 임차인 이재혁 1명 신고 · 전입일·보증금 미상 |
| 건축물 특이사항 | 위반건축물 등재 · 공용부분 구조변경 및 주거점용 문제 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수위험은 미확정
2017년 12월 8일 설정된 용두새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2023년 12월 15일 확정채권양도를 원인으로 2024년 2월 29일 한국자산관리공사에 이전등기되었습니다. 근저당권의 이전은 말소기준권리의 최초 설정일 자체를 변경하지 않습니다.
후순위 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 민간임대주택등기는 별도의 임대 관련 확인사항이며, 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성은 등기상 권리 소멸만으로 해소되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
주거용 임차인으로 이재혁 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 아니며, 배당요구 사실은 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재혁 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 이재혁 · 1명 |
|---|---|
| 배당요구 | 2024.01.09 · 배당요구 신고 |
| 대항력 판단 | 전입신고일 미상 · 대항력 가능·미상 |
| 우선변제 판단 | 확정일자 미상 · 우선순위 확정 불가 |
| 보증금 | 미상 · 미배당 및 매수인 인수금액 확정 불가 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 중복신고 없음 |
현재는 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다. 특히 인수할 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
따라서 최저매각가 132,288,000원만을 기준으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.③ 가격·유찰 시나리오 — 시세가 아닌 배당부족액부터 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 132,288,000원입니다. 동일 건물 또는 주변 오피스텔의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로, 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.
또한 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금과 위반건축물 시정비용이 확정되지 않았기 때문에, 감정가나 최저가를 그대로 최종 취득비용으로 보는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 132,288,000원 | 129,635,968원 | 309,364,032원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 105,830,400원 | 103,548,774원 | 335,451,226원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 84,664,320원 | 82,740,362원 | 356,259,638원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 매각가 감소를 가정한 추정표로, 실제 유찰 확정이나 향후 매각조건을 의미하지 않습니다. 미배당액은 표시된 채권자 청구금액 합계 439,000,000원 기준이며, 임차인의 미확인 보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,652,032원 |
| 1. 근저당 · 용두새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김선희 | 400,000,000원 | 90,635,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 439,000,000원 | 129,635,968원 |
| 채권자 미배당 | — | 309,364,032원 |
132,288,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,652,032원을 제외하고, 근저당권에 39,000,000원, 가압류 채권자에게 90,635,968원이 배분되는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 채권자 미배당액은 309,364,032원입니다.
다만 이 표는 근저당권의 채권최고액 기준 추정이며, 한국자산관리공사로의 권리이전, 국세 압류에 따른 조세채권, 실제 배당순위, 임차인 배당 및 최우선변제 등이 확정 반영된 배당표는 아닙니다. 사건 청구액 1,570,207,800원도 위 채권자 합계 439,000,000원과 별개의 금액이므로 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (매각물건명세서·감정요항 기준)
위반 부분이 제702호의 전유부분·공용부분 중 어디에 해당하는지, 시정명령의 상대방과 범위, 기존 이행강제금 및 매수 후 반복 부과 가능성, 철거·원상복구 비용을 확인해야 합니다. 건축물 문제가 실제 취득가치와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 입지. 서울특별시 동대문구 회기동 소재 회기동 주민센터 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린상가·학교 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 회기역이 소재합니다. 감정평가상 전반적 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물로, 오피스텔 32개호 및 다가구주택 1개호가 있습니다. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·엘리베이터 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 20m 포장도로, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 토지로 오피스텔·다가구주택·근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적 1,293.0㎡, 공시지가 8,527,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역·경희대앞 지구단위계획구역에 속하며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 제한사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 회기역 인근의 교통 접근성은 입지상 고려 요소이나, 실거래 시세가 확인되지 않아 적정 매수가격을 산정할 수 없습니다. 위반건축물 등재와 임대차 불확실성은 향후 매각·대출·이용에 불리하게 작용할 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 임차인 전입일. 이재혁의 전입신고일 및 실제 점유 개시 시점을 확인하고, 2017.12.08 말소기준권리와 선후관계를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용과 실제 배당 가능액을 대조해야 합니다. 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 위반건축물. 건축물대장 및 관할 구청의 위반건축물 관련 기록을 통해 구조변경, 공용부분 주거점용, 시정명령, 이행강제금 및 철거·원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 임대 관련 행정의무와 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 용두새마을금고에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 실제 피담보채권액과 배당 수령권자를 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 동대문세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 종류·법정기일·우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 중복 경매 및 절차 상태. 2023타경5663 임의경매와 2024타경5394 강제경매의 관계를 확인하고, 기각결정 관련 문건 이력과 현재 매각절차 상태를 법원 원본으로 대조해야 합니다.
- 입찰가 산정. 최저매각가 외에 임차보증금 인수 가능액, 건축물 시정비용, 취득 관련 비용 등을 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시장가격. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가와 실제 이용 상태를 확인하기 전에는 할인율이나 투자수익을 단정하지 않아야 합니다.
- 최종 서류 검증. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 매각기일 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 안전”은 다르다
이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2017년 용두새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 미배당 보증금 인수위험이 없는 것은 전혀 다른 문제입니다.
임차인 이재혁의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 위반건축물 등재와 공용부분 구조변경 및 주거점용에 관한 경고까지 존재합니다. 현재의 배당계산만 보고 매수인 인수액을 확정적으로 0원이라고 판단하기 어렵습니다.
감정가와 최저매각가는 132,288,000원이지만, 실질취득비용은 이 금액에 미확정 인수액과 건축물 시정비용 등이 더해질 수 있습니다. 현재 시세 비교 근거도 부족하므로 신건이 저렴하다는 평가를 내릴 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 핵심 위험 확인 우선입니다. 임차인의 대항력과 보증금, 위반건축물의 시정 범위, 국세 압류의 실제 배당 영향을 확인한 뒤 취득비용과 시장가격을 비교해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 위험이 해소되지 않는다면 가격 메리트가 확보되었다고 볼 수 없습니다.
