수원지방법원 2025타경42557. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 1층 126호입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 조사일 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사윈패스로, 2024.08.09 거래가액 748,118,800원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당을 설정했고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 대한오케이스틸주식회사 근저당과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 239,071,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 하지만 이 숫자는 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’를 보여줄 뿐입니다. 동일 또는 유사 호실의 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 특히 3회 유찰과 공실 상태가 겹친 만큼 가격 할인 자체를 투자 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42557 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 126호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 1층 126호 |
| 소유자 | 주식회사윈패스 (2024.08.09 소유권이전 · 거래가액 748,118,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 239,071,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,357,248,237원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후 설정된 대한오케이스틸주식회사 근저당, 서울보증보험·중소기업은행·국민은행 등의 가압류, 국 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 697,000,000원, 현재 최저가는 239,071,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 167,349,700원, 5회 유찰 시 117,144,790원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시장가보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 공실인 근린생활시설이라는 이용상태와 반복 유찰 자체가 환금성·임대수요를 반드시 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,994원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 234,924,006원 |
| 2. 근저당 · 대한오케이스틸주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 277,150,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 632,880,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 99,365,838원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 168,105,193원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,600,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 부경철강 | 372,234,094원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 일신분체 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,520,335,307원 중 예상 배당은 234,924,006원이며, 미배당은 5,285,411,301원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 임야·전·답·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사일 현재 공실입니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 및 서측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 5,306.9㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로2류와 중로3류에 접합니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대수준을 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 조사일 현재 공실입니다. 예상 임대료·관리비·공실기간을 포함한 현금흐름을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 권리. 2024.08.09 중소기업은행 근저당이 말소기준이며 그 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권 미배당액은 5,285,411,301원이나 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 167,349,700원, 5회 유찰 시 117,144,790원으로 내려가지만, 추가 유찰 역시 시장수요가 약하다는 신호일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 시장 확인이 먼저다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.09 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 3회 유찰 끝에 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 제2종근린생활시설 호실이 현재 공실입니다. 따라서 결론은 “권리는 정리되지만, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 물건”입니다. 감정가 대비 낙폭보다 실제 임대수익과 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
