수원지방법원 2025타경42557. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 1층 128호입니다. 사건 분류상 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정평가의 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사일 현재 공실입니다. 소유자는 주식회사윈패스로, 2024.08.09 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 697,110,700원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 2,640,000,000원이 말소기준권리입니다.
이 말소기준 뒤로 대한오케이스틸주식회사 근저당 1,200,000,000원과 여러 가압류가 붙었지만, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가 226,723,000원을 기준으로 계산한 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 확인해야 할 핵심은 3회 유찰된 가격과 공실 상태의 근린생활시설이라는 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 128호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사윈패스 (2024.08.09 소유권이전 · 거래가액 697,110,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 661,000,000원 / 226,723,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,357,248,237원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액 0원으로 잡혀 있습니다. 말소기준인 2024.08.09 중소기업은행 근저당 뒤에 설정된 대한오케이스틸주식회사 근저당과 서울보증보험·중소기업은행·국민은행·부경철강·일신분체 등의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 661,000,000원, 현재 최저매각가는 226,723,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 158,706,100원, 5회 유찰 시 111,094,270원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정상 제2종근린생활시설이고 현재 공실이므로, 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인폭 자체를 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 226,723,000원 | 222,748,878원 | 5,297,586,429원 |
| 4회 유찰 시 | 158,706,100원 | 155,684,215원 | 5,364,651,092원 |
| 5회 유찰 시 | 111,094,270원 | 108,738,950원 | 5,411,596,357원 |
③ 예상배당표 (매각가 226,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,974,122원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 222,748,878원 |
| 2. 근저당 · 대한오케이스틸주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 277,150,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 632,880,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 99,365,838원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 168,105,193원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,600,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 부경철강 | 372,234,094원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 일신분체 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 226,723,000원을 가정하면 집행비용 3,974,122원을 제외한 222,748,878원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 5,520,335,307원 중 5,297,586,429원이 미배당으로 남지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 임야·전·답·중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층에 위치하며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 및 서측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 토지 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 조사일 현재 공실입니다. 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 감정상 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로 희망 업종의 사용 가능 여부와 지식산업센터 내 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 채권 부족액과 인수 구분. 후순위 채권에 거액의 미배당이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.09 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 가압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰됐고 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)·공실이며, 최근 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 감정가 661,000,000원에서 최저가 226,723,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
