수원지방법원 2025타경42557. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 1층 129호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사일 현재 공실입니다. 소유자는 주식회사윈패스로, 2024.08.09 소유권이전 당시 거래가액은 697,110,700원으로 등기되어 있습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 대한오케이스틸주식회사 근저당 1,200,000,000원과 다수의 가압류가 이어졌지만, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 226,723,000원을 전제로 한 배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 129호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사윈패스 (2024.08.09 소유권이전 · 거래가액 697,110,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 661,000,000원 / 226,723,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,357,248,237원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.08.09 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이어 2024.08.28 대한오케이스틸주식회사 근저당이 설정됐고, 2025년에는 서울보증보험, 중소기업은행, 국민은행, 부경철강, 일신분체 등의 가압류가 연이어 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘저평가’라는 뜻은 아니다
감정가는 661,000,000원, 현재 최저매각가는 226,723,000원입니다. 세 번의 유찰을 거치며 최저가가 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 158,706,100원, 그 다음은 111,094,270원입니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 직접 비교할 수 있는 거래가격 정보가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 일반음식점 용도의 제2종근린생활시설이고 현재 공실이므로, 주거용 부동산처럼 단순한 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,974,122원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 222,748,878원 |
| 2. 근저당 · 대한오케이스틸주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 277,150,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 632,880,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 99,365,838원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 168,105,193원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,600,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 부경철강 | 372,234,094원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 일신분체 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,520,335,307원 중 현재 회차 예상배당은 222,748,878원이며, 미배당은 5,297,586,429원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 3,974,122원으로 반영되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 226,723,000원 | 222,748,878원 | 5,297,586,429원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 158,706,100원 | 155,684,215원 | 5,364,651,092원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 111,094,270원 | 108,738,950원 | 5,411,596,357원 | 0원 |
현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 신청채권 2,357,248,237원은 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다. 현재 회차 신청채권 배당은 222,748,878원, 4회 유찰 시 155,684,215원, 5회 유찰 시 108,738,950원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 주변은 임야·전·답·중소규모 공장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층으로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,306.9㎡, 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 및 서측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로2류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 내용도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 현재 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 직접 비교할 최근 거래가격 자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매사례와 임대료를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 해석. 226,723,000원이 감정가의 34.3%라고 해서 곧바로 저평가로 보지 말고 반복 유찰 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 감정상 일반음식점 용도인 만큼 실제 영업·임대 활용 가능성과 공실 해소 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부, 매각물건명세서와 등기사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 명료합니다. 2024.08.09 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 현재부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 661,000,000원에서 3회 유찰되어 226,723,000원까지 내려왔지만, 이를 검증할 최신 실거래 자료가 없고 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점)·현재 공실입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말 것”입니다. 실제 매매사례·임대수요·점유관계를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
