수원지방법원 2025타경42557. 평택 고덕면 해창리 고덕비즈타워 1층 127호입니다. 사건의 용도표시는 대지이고, 감정평가 이용상태상 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사일 현재 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사윈패스로, 2024.07.17 매매를 원인으로 2024.08.09 소유권을 취득했고 거래가액은 723,728,720원입니다.
권리 흐름은 비교적 분명합니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 채권최고액 2,640,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 대한오케이스틸주식회사 근저당과 다수 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 있었지만 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42557 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 127호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 127호 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사윈패스 (2024.08.09 소유권이전 · 거래가액 723,728,720원) |
| 감정가 / 최저가 | 686,000,000원 / 235,298,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,357,248,237원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.08.09 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고 공동담보목록 제2024-397호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 이 호실 하나의 실제 채무액과 동일한 것으로 단정해서는 안 됩니다. 뒤이어 설정된 대한오케이스틸주식회사 근저당 1,200,000,000원과 가압류·압류 등은 모두 말소기준 이후 권리로, 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 이야기
현재 최저매각가는 235,298,000원으로 감정가 686,000,000원의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰됐습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 최저가와 같은 235,298,000원입니다.
다만 이 사건에서는 가격을 대조할 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 놓고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거가 없습니다. 오히려 3회의 유찰은 해당 가격대에서 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 검토해야 한다는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 235,298,000원 | 34.3% | 5,289,131,479원 |
| 4회 유찰 시 | 164,708,600원 | 24.01% | 5,358,732,627원 |
| 5회 유찰 시 | 115,296,020원 | 16.81% | 5,407,453,431원 |
③ 예상배당표 (매각가 235,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,094,172원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 231,203,828원 |
| 3. 근저당 · 대한오케이스틸주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 277,150,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 632,880,182원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 99,365,838원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 168,105,193원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,600,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 부경철강 | 372,234,094원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 일신분체 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,520,335,307원 중 채권자 예상배당은 231,203,828원이며, 미배당액은 5,289,131,479원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 중소기업은행 근저당 배당으로 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 주변은 임야·전·답·중소규모 공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며 본건은 1층 127호입니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 및 서측 약 12m 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지와 대비해 평탄한 세장형이고 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하며 중로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이 현재 공실이고 이미 3회 유찰됐다는 사실을 감안하면, 임대 및 재매각 수요는 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 실질취득 235,298,000원은 감정가의 34.3%지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 ‘저렴하다’는 결론은 낼 수 없습니다.
- 점유·임대관계 재확인. 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 중소기업은행 2,640,000,000원 근저당과 대한오케이스틸주식회사 1,200,000,000원 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 물건의 진행상황에 따라 달라질 수 있습니다.
- 공실 상가의 임대수요 점검. 주변이 임야·전·답·중소규모 공장이 혼재하는 지역이고 현재 공실이므로, 예상 임대료보다 실제 입점수요와 공실기간을 우선 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰된 만큼 권리 문제뿐 아니라 상권·호실 위치·임대수요·가격 적정성까지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리 구조만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 정리되는 구조입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 235,298,000원은 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 1층 제2종근린생활시설이 조사일 현재 공실입니다.
따라서 이 사건의 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 검증형”입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 임대수요·공실 지속 가능성·재매각 환금성을 먼저 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
