수원지방법원 2025타경42557. 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 130호입니다. 감정평가상 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사 당시 공실 상태입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 해당 건물의 토지는 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사윈패스입니다. 2024.08.09 소유권을 이전받았고 거래가액은 832,311,480원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대한오케이스틸주식회사 근저당과 여러 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42557 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 130호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사윈패스 · 2024.08.09 소유권이전 · 거래가액 832,311,480원 |
| 감정가 / 최저가 | 686,000,000원 / 235,298,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,357,248,237원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.08.09 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤 2024.08.28 설정된 대한오케이스틸주식회사 근저당, 2025년 서울보증보험·중소기업은행·국민은행· 부경철강·일신분체 등의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 235,298,000원으로, 감정가 686,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 진행된 물건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 235,298,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 직접 비교값이 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실까지 겹치므로, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 바꾸어 읽으면 안 됩니다. 입찰 판단의 중심은 권리보다 실제 임대수요·매매수요와 공실 지속 가능성에 놓여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,094,172원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 231,203,828원 |
| 2. 근저당 · 대한오케이스틸주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 277,150,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 632,880,182원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 99,365,838원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 168,105,193원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,600,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 부경철강 | 372,234,094원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 일신분체 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,520,335,307원 중 현재 회차 예상 배당은 231,203,828원이고, 미배당액은 5,289,131,479원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며 주변은 임야·전·답·중소규모 공장이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 공실입니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 및 서측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 34.3%라는 할인율만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 감정상 일반음식점 용도이나 조사 당시 공실입니다. 실제 임대수요와 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도와 실제 사용계획이 맞는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 중소기업은행 근저당과 이후 근저당·가압류의 소멸 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 현재 공실로 평가됐으나 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 인수권리는 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 말소기준권리 이후의 담보권·가압류가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리분석 자체보다 더 중요한 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 686,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 235,298,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 최근 실거래 비교값은 없습니다. 여기에 제2종근린생활시설 일반음식점 용도의 공실이라는 점까지 고려하면, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·수요 검증은 필수. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제로 임대하거나 다시 팔 수 있는 가격인지 확인하는 데 있습니다.
