수원지방법원 2025타경42557. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 1층 131호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 조사일 현재 상태는 공실입니다. 소유자는 주식회사윈패스로, 2024.08.09 소유권을 이전받았고 거래가액은 833,249,560원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 대한오케이스틸주식회사의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당과 서울보증보험·중소기업은행·국민은행·부경철강·일신분체 등의 가압류, 국의 압류가 연이어 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 3회 유찰된 공실 근린시설을 현재 가격에 받아도 되는지가 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42557 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 131호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사윈패스 · 2024.08.09 소유권이전 · 거래가액 833,249,560원 |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 235,641,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,357,248,237원 |
| 말소기준 | 2024.08.09 을구 1번 중소기업은행 근저당 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2024.08.09 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.08.28 대한오케이스틸주식회사 근저당부터 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 감정가 34%만으로 ‘저가’ 판단 금지
감정가 687,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 235,641,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 164,948,700원, 5회 유찰 시 115,464,090원까지 내려가는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 235,641,000원 | 231,542,026원 | 5,288,793,281원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 164,948,700원 | 161,839,418원 | 5,358,495,889원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 115,464,090원 | 113,047,593원 | 5,407,287,714원 |
유찰이 반복될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인이 떠안을 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 환산할 수 없습니다. 특히 조사일 현재 공실인 근린생활시설은 실제 임대료·공실기간·매매사례가 환금성을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,098,974원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 231,542,026원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 대한오케이스틸주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 277,150,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 632,880,182원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 99,365,838원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사국민은행 | 168,105,193원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,600,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 부경철강 | 372,234,094원 | 0원 |
| 10. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 일신분체 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,520,335,307원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 231,542,026원, 미배당은 5,288,793,281원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 임야·전·답·중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 조사일 현재 공실 상태입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 및 서측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로2류·중로3류와 접합니다.
- 토지 지표. 공시지가 1,760,000원/㎡, 토지면적 5,306.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 최저가 235,641,000원이 감정가의 34%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 고덕비즈타워 및 인근 유사 근린시설의 실제 매매가·임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 조사일 현재 공실입니다. 상권·유동인구·가시성·시설 상태와 장기 공실 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본, 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국의 압류가 등기돼 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 164,948,700원, 5회 유찰 시 115,464,090원입니다. 가격만 낮아지는 것이 아니라 시장의 수요 부족 신호도 함께 커진다는 점을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2024.08.09 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다.
감정가 687,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 235,641,000원까지 내려왔지만, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 조사일 현재 공실입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세와 임대수요 확인 후 판단. 이미 세 번 유찰된 이유를 숫자보다 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
