수원지방법원 2025타경55924. 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 세정프라자의 근린시설 경매입니다. 표제 주소는 1층 101호이고, 감정평가상 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물에 101호 외 6개호가 함께 언급되어 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 739,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 2020년 11월 25일 주식회사도오가 소유권을 보존하고, 같은 날 단원신용협동조합 앞으로 채권최고액 12,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 수협은행으로 신탁에 따른 소유권이전이 이루어졌습니다. 2025년에는 단원신용협동조합의 임의경매개시결정과 화성시 압류가 기입됐습니다.
근저당권과 후순위 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 신탁재산이라는 점과 개별 호실별로 임차관계가 다르다는 점은 별도 문제입니다. 특히 근린시설의 경우 실제 점유·영업·사업자등록과 임대차계약의 상대방을 함께 확인해야 매수인이 부담할 위험을 정확히 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상리3길 43-12 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 5층 · 감정요항상 1층 101호 외 6개호 언급 |
| 현재 등기명의 | 수협은행 (수탁자 · 단독소유) |
| 최초 소유자 | 주식회사도오 (2020.11.25 소유권보존) |
| 신탁등기 | 2020.11.25 · 신탁원부 제2020-14597호 |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 739,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 단원신용협동조합 |
| 청구금액 | 12,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.25 · 을구 1번 · 단원신용협동조합 근저당권 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 점유 관련 기재 | 매각물건명세서 비고: 공실임 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 신탁관계는 확인 대상
말소기준권리는 2020.11.25 설정된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사도오이며, 해당 근저당에는 공동담보목록 제2020-4356호가 기재되어 있습니다. 이후 기입된 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 수협은행은 일반적인 매수에 따른 소유자가 아니라 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자입니다. 신탁등기는 근저당권 설정과 같은 날짜에 이루어졌으며, 접수번호상 근저당권 설정 이후 신탁 소유권이전이 기입되어 있습니다. 따라서 선순위 근저당 실행에 따른 신탁재산의 처분관계를 파악하려면 신탁원부와 매각 관련 원본을 함께 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 다른 호실 신고
현황조사 및 문건접수상 실제 임차인 4명이 신고되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없으며, 각 신고자는 서로 다른 임차인입니다. 다만 기재된 임차 목적물은 102호, 201·202호, 401·402호, 407·408호로, 표제 주소인 101호와 일치하지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유지민 1층 102호 · 41.2000㎡ |
2025.04.15 | 30,000,000원 | 1,400,000원 | 없음 | 미상 확정일자 미상 |
승계 없음 배당요구 2025.05.30 |
| 홍승도 2층 201·202호 · 72.2500㎡ |
2022.06.15 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 확정일자 미상 |
승계 없음 배당요구 2025.05.29 |
| 문세희 4층 401·402호 · 72.2500㎡ |
2025.04.15 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 확정일자 미상 |
승계 없음 배당요구 2025.05.30 |
| 박태리 4층 407·408호 · 86.3200㎡ |
2022.09.22 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 확정일자 미상 |
승계 없음 배당요구 2025.05.29 |
4명의 신고상 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.11.25 이후입니다. 제공된 권리판정에서는 전원 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 미상이며, 4명 모두 배당요구를 제출했습니다.
여기서 주의할 점은 배당요구를 했다는 사실과 실제 배당받을 권리·금액이 확정되었다는 사실은 다르다는 것입니다. 특히 근린시설 임대차는 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 해당 호실의 매각대상 포함 여부 등에 따라 검토해야 합니다. 이들 보증금을 곧바로 101호의 매수인 인수액으로 합산해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 739,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,790,000원 |
| 1. 근저당권 · 단원신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 717,210,000원 |
| 합계 | — | 739,000,000원 |
최저매각가 739,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 9,790,000원, 단원신용협동조합 근저당권에 대한 배당 12,000,000원을 반영한 뒤 717,210,000원이 잔여금으로 계산됩니다.
다만 이 계산은 화성시 압류 관련 조세채권, 당해세, 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 따라서 잔여금 전액의 실제 교부를 확정적으로 볼 수 없으며, 신탁재산이라는 특성상 교부 귀속과 관련된 사항도 원본 대조가 필요합니다. 배당표에 임차인 항목이 별도로 산정되지 않았다는 사실만으로 임차인의 배당 가능성을 부정해서도 안 됩니다.
④ 회차별 배당·실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 739,000,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 | 717,210,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 591,200,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 | 570,888,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 472,960,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 | 453,830,400원 |
현재 배당계산에서는 신건과 두 차례 유찰 시나리오 모두 신청채권자에게 12,000,000원 전액 배당이 가능하고, 미배당액과 매수인 인수액이 각각 0원으로 나타납니다. 이는 해당 계산에 반영된 채권에 관한 결과이며, 별도로 확인해야 할 임대차·조세·신탁 관련 위험까지 0원으로 확정한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교(예정) 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 있으며, 택지로 용도전환 중인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정요항상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 인테리어 마감 등, 창호는 강화유리 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형의 상업용 건부지입니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 928.5㎡이며, 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 호실의 전유면적과 구별해야 합니다.
- 도시계획. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 성장관리권역 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 사항도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 호실 이용관계. 일부 호실은 공실로 조사되었고, 일부는 인접 호실과 일괄이용 중입니다. 실제 매각대상과 호실별 이용 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 상권·점포 위치·공실 및 임대수익의 영향을 크게 받습니다. 이 물건의 적정 환금성과 매각가격은 실제 임대차 및 비교 거래 확인 후 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확정. 표제 주소는 1층 101호이지만 감정요항에는 101호 외 6개호가 기재됩니다. 매각목록·감정평가 대상·각 호실 등기를 대조해 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 명의 신탁원부 제2020-14597호를 열람하고 신탁 목적, 수익자, 임대차계약 권한 및 재산 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 단원신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2020-4356호와 실제 매각대상 사이의 관계를 대조해야 합니다.
- 101호 점유 확인. 공실 기재를 현장 방문으로 검증하고, 실제 사용·점유 여부와 명도 필요성을 확인해야 합니다.
- 임차인 4명 검토. 유지민·홍승도·문세희·박태리의 신고 호실, 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 임대차계약 상대방, 배당요구 및 매각대상 포함 여부를 대조해야 합니다.
- 인접 호실 일괄이용 확인. 감정요항상 일부 호실이 옆 호실과 일괄이용 중이므로, 물리적 구획, 출입구, 점유 경계와 독립적인 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 화성시 압류 확인. 2025.07.24 기입된 화성시 압류의 원인 채권과 실제 배당에 반영될 조세채권의 종류·금액·우선순위를 확인해야 합니다.
- 실제 취득비용 확인. 매수인 인수 추정액 0원과 별개로 취득 관련 세금, 미납 관리비, 명도비용, 시설 보수비 등을 검토해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 비교 가능한 근린시설 거래와 주변 임대차 수준, 공실기간, 실제 임대 가능성 및 운영비용을 조사해야 합니다. 감정가만으로 적정 매수가를 확정해서는 안 됩니다.
- 회차별 가격 검토. 현재 739,000,000원, 1회 유찰 시 591,200,000원, 2회 유찰 시 472,960,000원의 시나리오를 참고하되, 시세·수익성과 비교한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·신탁원부와 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것은 매각범위”
이 사건의 표면적인 배당구조는 단순합니다. 단원신용협동조합의 근저당권 채권최고액은 12,000,000원이고, 현재 최저매각가는 739,000,000원입니다. 계산상 신청채권은 전액 배당되며, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 숫자만 보고 안전하다고 결론내리기에는 확인해야 할 사항이 있습니다. 등기상 소유자는 신탁재산의 수탁자 수협은행이고, 감정요항에는 101호 외 6개호가 언급됩니다. 다른 호실에 관한 실제 임차인 4명도 신고되어 있습니다. 이들의 대항력은 제공된 판정상 없지만, 매각대상 포함 여부와 실제 임대차·배당관계는 구분해 확인해야 합니다.
또한 현재 신건 최저가가 7.39억이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 근린시설의 거래가격과 임대수익을 검증하지 못한 상태에서 감정가의 적정성은 아직 판단하기 어렵습니다.
권리계산은 비교적 단순하지만, 신탁·호실별 점유·매각범위와 가격 검증이 남아 있는 물건. 따라서 현 단계의 종합 평가는 C등급(48점)입니다. 신탁원부와 매각범위를 확인하고 실제 임대수익·시세를 검증한 뒤 투자 적합성을 다시 판단하는 것이 타당합니다.
