수원지방법원 2025타경55924. 경기도 화성시 봉담읍 상리 세정프라자1동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 754,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 단원신용협동조합이고 청구액은 12,000,000원입니다. 경매의 기준이 되는 근저당권 역시 채권최고액 12,000,000원으로 등기되어 있습니다.
이 사건의 특징은 매각가격에 비해 근저당권 채권최고액이 상대적으로 작다는 점입니다. 배당 추정상 해당 근저당권의 채권액은 전액 배당되고 매수인이 인수할 금액은 없습니다. 다만 이것만으로 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 소유권 신탁, 상가 임차인의 점유관계, 화성시 압류의 조세채권 내용을 따로 살펴야 합니다. 특히 상업용 부동산인 만큼 주변 임대수익과 실제 거래가격을 확인하지 않고 감정가 자체를 적정가격으로 받아들이는 것은 주의해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상리3길 43-12 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지하 2층/지상 5층 건물 내 1층 102호 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 최초 소유권보존 | 주식회사도오 · 2020.11.25. |
| 신탁등기 | 수협은행 · 2020.11.25. · 신탁원부 제2020-14598호 |
| 감정가 / 최저가 | 754,000,000원 / 754,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 단원신용협동조합 / 12,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.25. 단원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
| 현재 매각회차 | 신건 · 0회 유찰 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 신탁은 별도 확인
권리관계의 기준점은 2020.11.25. 설정된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권 등기 접수번호는 259347이고 채권최고액은 12,000,000원, 채무자는 주식회사도오입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후의 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
다만 같은 날 접수번호 259348로 수협은행 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌습니다. 등기상 소유자가 수탁자로 표시되고, 신탁원부 확인을 요구하는 주의사항도 기재되어 있습니다. 신탁등기의 처리 및 매각 후 권리관계는 근저당권의 말소 여부만으로 판단할 수 없으므로 신탁원부와 매각물건명세서의 원본을 대조하는 것이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 본건 102호와 다른 호실을 구분
임차인 조사에는 유지민·홍승도·문세희·박태리 4명이 기재되어 있습니다. 이 중 본건 1층 102호와 직접 연결된 임차인은 유지민이며, 나머지 3명은 2층 또는 4층의 다른 호실에 관한 기재입니다. 따라서 다른 호실의 보증금을 본건 매수인이 인수하는 금액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지민 본건 · 1층 102호 · 41.2000㎡ | 2025.04.15. | 30,000,000원 | 1,400,000원 | 2025.05.30. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 홍승도 다른 호실 · 2층 201·202호 · 72.2500㎡ | 2022.06.15. | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.05.29. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 문세희 다른 호실 · 4층 401·402호 · 72.2500㎡ | 2025.04.15. | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 2025.05.30. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박태리 다른 호실 · 4층 407·408호 · 86.3200㎡ | 2022.09.22. | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 2025.05.29. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
임차인별 대항력은 조사상 모두 없는 것으로 분류되어 있습니다. 우선변제권은 확정일자 등 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 승계·대위신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다른 호실의 임차관계를 본건 102호의 인수채무로 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가의 적정성은 아직 판단 보류
본건의 감정가와 최저매각가는 모두 754,000,000원입니다. 그러나 근린생활시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 실제 거래시장에서 저렴한지 비싼지를 객관적으로 비교할 수 없습니다.
특히 1층 근린시설은 같은 건물이라도 도로 접근성, 출입구 위치, 전면 노출, 업종 적합성, 임대차 조건에 따라 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 할인 없이 경매가 시작된다는 의미이지, 감정가가 곧 적정 거래가격이라는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 754,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,940,000원 |
| 1. 근저당 · 단원신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 732,060,000원 |
집행비용은 매각가격의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 화성시 압류 관련 실제 조세채권 내용 및 신탁에 따른 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 위 표는 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증 필요
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 754,000,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 603,200,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 482,560,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 1회 유찰 시 최저매각가가 603,200,000원, 2회 유찰 시 482,560,000원으로 조정됩니다. 어느 시나리오에서도 근저당권 채권액 12,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
다만 유찰로 가격이 내려간다고 곧바로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 실제 적정가격을 확인하지 못한 상태이므로 각 회차의 매각가격을 주변 거래가격 및 임대수익과 비교하는 절차가 먼저입니다. 또한 이 시나리오는 유찰 가능성을 예측하거나 향후 최저가를 확정하는 자료는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교(예정) 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 있으며 택지로 용도전환 중인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임, 창호는 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 1층 근린시설의 실제 접근성 및 전면 노출 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 정방형의 평지로 상업용 건부지입니다. 토지면적은 928.5㎡이고 개별공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 상대보호구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 일부 공실 및 인접 호실 일괄이용이 기재되어 있습니다. 본건 102호의 실제 사용 형태와 임차인 점유관계는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 입지·업종·임대수익에 따라 거래조건이 달라집니다. 실제 거래가격과 공실·임대 현황을 확인하지 못한 상태에서 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수협은행 수탁자 명의의 신탁원부 제2020-14598호를 확인하고, 신탁 목적·관리 및 처분 조항·임대차 권한을 검토해야 합니다.
- 본건 102호 임차관계. 유지민의 보증금 30,000,000원, 월차임 1,400,000원, 신고일 2025.04.15. 및 배당요구일 2025.05.30.을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 다른 호실 구분. 홍승도·문세희·박태리의 임차부분은 102호가 아닌 다른 층·호실로 기재되어 있습니다. 본건과의 관계를 확인하고 보증금이 잘못 합산되지 않도록 해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 상가의 인도 및 사업자등록 등 관련 요건, 확정일자, 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다. 조사상 대항력 없음이라는 분류만으로 실제 배당 결과가 확정되는 것은 아닙니다.
- 화성시 압류. 2025.07.24. 접수된 화성시 압류의 원인채권과 조세채권의 법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 배당표에는 해당 세금이 별도로 반영되지 않았습니다.
- 실거래가격 확인. 주변 근린시설의 최근 거래사례를 확보해 최저가 754,000,000원과 비교해야 합니다. 가격 근거 없이 신건 응찰을 결정하지 않는 것이 중요합니다.
- 임대수익 검증. 현재 임대차 조건 외에 공실 여부, 실수령 임대료, 관리비, 임차인의 영업 상태 등을 확인해 수익성을 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 출입구·도로 접면·가시성·실제 면적과 사용 현황 및 인접 호실 일괄이용 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 낙찰 후 점유 이전과 관리비 정산 문제가 발생할 수 있으므로 관리주체 및 점유자와 사실관계를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 투자위험 0”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 경매·압류 권리의 관계가 비교적 분명하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 긍정적입니다. 또한 본건 102호 임차인의 신고일은 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
하지만 등기상 소유자는 수협은행(수탁자)이고 신탁원부 확인이 필요합니다. 본건 임차인의 실제 점유와 상가 임대차 관련 요건, 화성시 압류의 조세채권 역시 확인해야 합니다. 다른 호실에 관한 임차인 3명의 보증금이 본건으로 잘못 반영되지 않도록 구분하는 것도 중요합니다.
무엇보다 최저매각가 754,000,000원이 주변 거래가격이나 임대수익에 비해 매력적인 수준인지는 아직 확인되지 않았습니다. 권리상 예상 인수액은 0원이지만, 신탁·점유 관련 검토가 남아 있고 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 현재 판단은 조건부 검토, 입찰 판단 보류입니다. 신탁원부와 점유관계를 확인하고, 실제 시세 및 임대수익으로 매입가격을 검증한 뒤 접근하는 것이 타당합니다.
