수원지방법원 2025타경55924. 화성시 봉담읍 상리 세정프라자1동 4층 408호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 244,000,000원입니다. 신청채권자는 단원신용협동조합이고 청구액은 12,000,000원입니다. 말소기준인 근저당권의 채권최고액 역시 12,000,000원으로 기재되어 있습니다.

이 물건은 일반적인 아파트 경매와 다릅니다. 감정평가상 근린생활시설인데, 408호 관련 임차인의 사용 용도는 주거로 조사되었습니다. 또한 감정평가서에는 408호가 옆 호수인 407호와 일괄이용 중이라는 내용이 있습니다. 등기상 소유자는 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수협은행입니다. 따라서 등기상 권리 소멸, 실제 점유관계, 신탁원부, 건축물의 적법한 이용상태를 구분해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 확인

말소기준권리는 2020.11.25. 접수된 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사도오, 채권최고액은 12,000,000원이며 공동담보목록 제2020-4356호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

이후 2025.05.15. 임의경매개시결정과 2025.07.24. 화성시 압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 조세 배당 문제는 별개이므로, 화성시 압류 관련 세금의 종류와 법정기일 및 배당 순위를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 408호 관련 임차인은 1명

현황조사 및 문건접수에서 확인된 임차인은 실제 임차인 4명입니다. 이 중 경매 대상인 408호와 직접 관련된 임차인은 박태리 1명입니다. 나머지 유지민, 홍승도, 문세희는 다른 호실의 점유자로 기재되어 있으므로 이들의 보증금을 408호의 인수 위험으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 2.44억, 시세 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 244,000,000원입니다. 하지만 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실거래 비교 가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단하기 어렵습니다.

특히 이 물건은 단순한 독립 점포로 평가하기에 주의할 부분이 있습니다. 407호와의 일괄이용, 임차인의 주거 사용, 신탁 소유관계가 매매 및 임대 수요에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 감정가가 존재한다는 이유만으로 동일 금액에 매도할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.

각 회차의 매수인 인수액은 확인된 등기·임차권 관계를 기초로 한 추정치입니다. 실제 취득에는 취득세, 명도 및 원상회복 비용, 관리비 등 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각 결과를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

신건 매각가 244,000,000원을 전제로 하면 집행비용 추정액은 4,216,000원, 단원신용협동조합 근저당권에 대한 예상배당은 12,000,000원입니다. 잔여액은 계산상 227,784,000원이며, 근저당 채권의 미배당액은 0원입니다.

위 배당표는 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 화성시 압류 관련 당해세, 임차인 최우선변제, 신탁 관련 정산 및 실제 배당요구에 따른 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당과 소유자 잔여

제시된 모든 회차에서 신청채권자 단원신용협동조합의 채권은 계산상 전액 충족됩니다. 그만큼 채권 회수 관점의 수치적 부담은 낮지만, 배당 여력이 많다는 사실이 매수인에게 유리한 시장가격을 의미하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교(예정) 남측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지가 있고 택지로 용도전환 중인 지역으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 5층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 정방형·평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 928.5㎡, 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 기재되어 있습니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 408호 관련 임차인의 주거 사용이 적법한 용도에 해당하는지는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 상권, 층수, 접근성, 점포 구성 및 임대수익에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 본건은 인접 호수와 일괄이용 중이므로 408호 단독 처분 가능성이 중요한 변수입니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 신탁원부 확보. 수협은행 수탁자 명의의 신탁원부 제2020-14605호를 확인하여 임대차 체결 권한, 신탁재산 처분 조건, 수익자 및 관련 약정을 검토해야 합니다.
• 407호와 408호의 경계. 현장에서 출입구·칸막이·설비·전기·수도·소방시설 및 실제 점유 공간을 확인하고, 408호 단독 사용이 가능한지 판단해야 합니다.
• 박태리 임대차계약. 보증금 30,000,000원, 월차임 1,700,000원으로 조사된 계약의 임대인, 계약 범위, 확정일자, 신탁 관련 승인 여부와 임대차 종료 조건을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 대항력이 없더라도 407호와 공동 사용하는 점유자를 상대로 한 인도 절차와 시설 분리·원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.
• 용도 적합성. 근린생활시설을 주거 용도로 사용하는 현황이 건축물대장·용도 규정 및 소방 기준과 충돌하는지 확인해야 합니다.
• 조세·배당 우선순위. 화성시 압류의 원인 세금과 법정기일을 확인하고 당해세 및 최우선변제 가능성이 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 관리비와 시설비. 공용관리비 체납, 별도 계량기, 설비 분리 가능성, 407호와의 공동 설비 사용 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 같은 건물의 독립 호실 실거래, 주변 근린생활시설 매매 사례, 실제 임대 가능 조건을 비교해 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 위험은 남는다”

화성 봉담 세정프라자 408호는 말소기준 근저당권과 후순위 압류가 소멸하고, 본건 관련 임차인의 전입도 말소기준 이후인 것으로 조사되어 등기·임차권상 인수 부담은 낮은 물건입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 수협은행 신탁 소유, 407호와의 일괄이용, 근린생활시설의 주거 사용, 그리고 비교 실거래 시세 부재입니다. 이러한 요소는 단순한 권리 말소 문제를 넘어 취득 후 사용 가능성, 명도, 시설 분리, 임대 및 매각에 직접 영향을 미칠 수 있습니다.

현재 최저가 244,000,000원이 적정한지는 아직 검증되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 실거래 기준의 가치와 독립적인 처분 가능성을 확인하지 못한다면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 매수인 인수액이 계산상 0원이라는 장점은 있으나, 신탁·점유·용도·환금성에 관한 추가 검증이 필요합니다. 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 실제 이용과 가격 판단은 보류하는 접근이 타당합니다.