수원지방법원 2025타경55924. 화성시 봉담읍 상리의 세정프라자1동 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설로, 감정가와 최저매각가 모두 267,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이며, 단원신용협동조합이 12,000,000원의 채권최고액이 설정된 근저당권을 바탕으로 경매를 신청했습니다.

이 물건의 특이점은 신탁 구조입니다. 최초 소유자는 주식회사도오였지만, 2020년 11월 25일 수협은행 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 단원신용협동조합의 근저당권도 설정됐는데, 등기 접수번호상 근저당권이 신탁등기보다 앞섭니다. 따라서 경매의 말소기준은 이 근저당권으로 파악됩니다.

임차인도 구분해서 볼 필요가 있습니다. 조사된 실제 임차인은 모두 4명이지만, 본 경매대상인 201호에 직접 관련되는 임차인은 홍승도 1명입니다. 나머지 3명은 다른 호실의 임차인이므로 보증금을 본건 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 홍승도는 201호와 202호를 함께 임차한 것으로 기재되어 있어, 보증금과 점유범위가 각 호실에 어떻게 귀속되는지를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 확인

말소기준권리는 2020년 11월 25일 접수된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고, 채무자는 주식회사도오입니다. 이후의 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

또한 2025년 7월 24일 화성시 압류가 존재합니다. 등기상 압류의 소멸 여부와 별개로, 실제 체납세액과 법정기일에 따른 배당순서는 확인이 필요합니다. 특히 현재의 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 소유자에게 돌아갈 잔여금은 확정금액이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 4명, 본건 관련 1명

임차인 조사에서 확인되는 사람은 유지민·홍승도·문세희·박태리 총 4명입니다. 모두 실제 임차인으로 기재되어 있으며 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 경매대상은 건물 전체가 아닌 2층 201호이므로, 다른 호실 임차인의 보증금을 합산해 본건 위험을 과대평가해서는 안 됩니다.

신고일은 임차인 조사에 기재된 날짜입니다. 근린생활시설의 대항력 판단에는 점유와 사업자등록 등 상가임대차 요건을 함께 확인해야 합니다. 본건 외 호실의 보증금은 201호 인수액으로 합산하지 않았습니다.

정리하면 본건은 확인된 임차보증금의 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 다만 이 판단은 임차인 권리판정과 확인된 신고 내용을 전제로 합니다. 상가임대차의 실제 사업자등록·점유관계, 확정일자, 신탁원부상 임대차 조건에 따라 배당과 인도 문제의 세부 결론은 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 신건 267,000,000원의 적정성은 미확인

최저매각가는 267,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득액도 267,000,000원입니다. 취득세와 등기비용, 명도·시설정비비 등은 별도입니다.

그러나 가격의 좋고 나쁨은 다른 문제입니다. 동일 건물 또는 인근의 비교 가능한 근린생활시설에 대한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 267,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 할인 매각이라는 의미가 아닙니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 계산입니다. 향후 유찰이나 해당 가격 낙찰을 보장하지 않습니다. 실질취득액은 낙찰가와 권리상 예상 인수액만 합산한 금액으로 취득 부대비용은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)

예상 매각가 267,000,000원에서 집행비용 4,538,000원과 단원신용협동조합 근저당 채권최고액 12,000,000원을 배분하면, 산술적으로 250,462,000원이 남습니다. 신청채권은 전액 배당되는 것으로 계산되며, 신청채권의 미배당금은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교(예정) 남측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 있으며, 택지로 용도전환 중인 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정요항표상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형의 상업용 건부지이며, 남측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 기재되어 있습니다. 실제 영업 업종에 대한 제한은 별도 확인해야 합니다.
• 토지 관련 지표. 토지면적 928.5㎡, 공시지가 1,956,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 지표이며 본건 201호의 개별 평가금액이나 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 임대·이용상태. 같은 건물의 일부 호실은 공실로 조사됐고, 일부는 인접 호실과 일괄 사용 중입니다. 본건 역시 202호와 함께 이용하는 임차관계가 기재되어 있어 개별 호실로서의 독립적인 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 해당 호실의 임대수익, 업종 적합성, 공실률, 동선 등에 따라 거래 수요가 달라집니다. 최근 비교 가능한 매매거래가 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 제2020-14599호 확인. 수협은행의 수탁자 지위, 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 관련 제한을 확인합니다. 신탁등기의 매각 후 처리도 확인 대상입니다.
• 말소기준권리 재확인. 단원신용협동조합 근저당의 2020.11.25 접수번호 259347과 수협은행 신탁의 접수번호 259348을 원본과 대조합니다.
• 홍승도 임대차계약서 확보. 보증금 40,000,000원, 월세 1,800,000원, 201·202호 사용범위, 확정일자, 계약 상대방과 신탁 관련 임대차 승인 여부를 확인합니다.
• 상가 대항력 요건 확인. 임차인의 실제 점유, 사업자등록, 사업장 주소와 신고일을 확인해 말소기준권리와의 선후관계를 재검토합니다.
• 202호와의 일괄 사용 관계 확인. 출입구·칸막이·설비·통로 등 물리적인 분리 가능성과 매각대상 범위를 현장에서 확인합니다.
• 임차인 명도 계획. 대항력 인수액이 0원으로 계산되더라도 임차인 인도 협의와 영업시설 처리에 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
• 화성시 압류 및 조세채권 확인. 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부와 예상 배당 영향을 확인합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 인근의 비교 가능한 근린시설 거래와 201호 단독 임대수익을 확인한 뒤 응찰가격을 정합니다. 감정가 267,000,000원을 시세로 단정하지 않습니다.
• 관리비·시설비 확인. 공용관리비 체납 여부, 전기·수도 설비, 일괄 사용으로 인한 구획 변경 비용을 확인합니다.
• 경매 원본 확인. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 특별매각조건을 직접 대조합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 입찰은 별개의 판단”

세정프라자 201호는 말소기준권리가 명확하고 확인된 임차보증금의 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 신건 최저가 기준 권리상 실질취득액은 267,000,000원이며, 신청채권 12,000,000원도 예상배당에서 전액 충족됩니다.

하지만 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기는 어렵습니다. 수협은행 신탁등기가 존재하고, 홍승도의 201·202호 일괄임차가 확인되며, 실거래 비교가격도 확보되지 않은 신건이기 때문입니다. 여기에 상가 특유의 점유·영업시설·임대수익 문제가 더해집니다.

결국 현재 단계의 결론은 권리상 직접 인수 부담은 낮지만 입찰 적정성은 보류입니다. 먼저 신탁원부와 임차계약, 실제 공간 사용 상태를 확인하고, 그다음 201호 자체의 수익가치와 시장가격을 검증해야 합니다. 인수액 0원은 확인된 장점일 뿐, 감정가 267,000,000원이 저렴하다는 근거는 아닙니다.