수원지방법원 2025타경55924. 경기도 화성시 봉담읍 상리에 위치한 세정프라자1동 2층 210호 근린생활시설입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 257,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 2020년 11월 25일 단원신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 같은 날 수협은행을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 이후 단원신용협동조합의 임의경매개시결정과 화성시의 압류가 등기됐습니다.

이 사건에서 주목할 점은 매각가격 대비 근저당권 채권최고액이 작다는 사실만으로 안전성과 투자수익을 판단할 수 없다는 것입니다. 근저당권 채권최고액은 12,000,000원이지만, 물건에는 신탁등기가 존재합니다. 또한 근린생활시설은 실제 영업수요, 임대 가능성, 공실 기간 등에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 시세 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 신탁은 별도 확인

말소기준권리는 2020.11.25 설정된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이며, 채무자는 주식회사도오입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 다른 호실과 구분해야 한다

이 사건의 매각 대상은 2층 210호입니다. 매각물건명세서 비고에는 “공실임”이라고 기재돼 있습니다. 현황조사 등에 확인된 임차인 4명은 각각 102호, 201·202호, 401·402호, 407·408호와 관련되어 있어 210호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

위 임차인 4명은 모두 대상 210호와 다른 호실에 관한 신고자입니다. 기재된 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으며 실제 신고 임차인은 4명입니다. 다른 호실의 보증금은 210호 매수인의 인수액에 합산하지 않았습니다.

③ 가격 검토 — 신건 최저가의 경쟁력은 미확정

본건 감정가는 257,000,000원이며 최저매각가도 같습니다. 첫 매각기일이므로 감정가 대비 100% 수준에서 경매가 시작됩니다. 하지만 해당 호실이나 비교 가능한 인근 근린생활시설의 실거래 평균을 확인하지 못했으므로, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

집행비용 4,398,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 12,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 기타 실제 배당변수는 반영되지 않았으며, 특히 화성시 압류 관련 조세채권의 세부내역에 따라 배당순서와 잔여금은 달라질 수 있습니다. 240,602,000원은 확정된 소유자 수령액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교(예정) 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 있으며, 택지로 용도전환 중인 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형·평지이며 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역(봉담2지구), 화성봉담2지구 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 성장관리권역에 해당합니다. 상대보호구역 등 관련 토지이용 제한도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 1,956,000원/㎡이며, 토지면적은 928.5㎡입니다. 이는 토지에 관한 정보로 해당 210호의 개별 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 규모이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태 및 수선 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 이용현황. 감정평가에서는 일부 호실의 일괄이용 현황과 공실을 기재하고 있습니다. 본건 210호에 대해서는 매각물건명세서상 공실이라는 기재를 중심으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확보. 신탁원부 제2020-14600호를 확인하고 수탁자, 수익자, 신탁재산 처분 권한 및 임대차 관련 조항을 검토하세요.
• 매각 대상 확인. 경매 목적물이 세정프라자1동 2층 210호임을 확인하고, 다른 호실의 임차관계와 혼동하지 마세요.
• 실제 점유 확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으나, 입찰 직전까지 실제 점유와 영업 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 화성시 압류 확인. 압류 원인 조세의 종류와 법정기일, 배당요구 및 교부청구 내역을 확인하고 실제 배당에 미칠 영향을 검토하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 인근 근린생활시설 중 층·면적·입지·용도가 유사한 거래를 확인한 후 응찰가격의 상한을 정하세요.
• 임대수익 검증. 예상 임대료, 관리비, 공실 가능성 및 운영비를 반영해 취득 후 실질수익을 계산해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납액과 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
• 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 205,600,000원, 2회 유찰 시 164,480,000원의 가격 시나리오를 검토하되, 유찰가격을 곧바로 적정시세로 간주하지 마세요.
• 입찰 준비. 매각기일은 2026.11.04입니다. 입찰보증금과 최종 매각조건은 법원 공고 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 조세자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 안전한 가격”

이 물건의 권리 구조는 단원신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에는 대상 호실이 공실로 기재돼 있습니다. 다른 호실의 임차인 4명을 210호의 임차인으로 보아 보증금을 더할 이유도 없습니다.

다만 수협은행 명의의 신탁등기가 존재하므로 신탁원부를 통한 권리관계 확인이 필요하며, 화성시 압류와 관련된 조세채권도 실제 배당에 반영되는지 검토해야 합니다. 무엇보다 근린생활시설인 이 물건의 신건 최저가 257,000,000원이 실거래 시세나 임대수익에 비추어 적정한지는 아직 판단할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 신탁·조세관계 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 신탁원부와 실제 점유상태를 확인하고, 비교거래 및 임대수익을 토대로 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다. 유찰 가능성은 검토할 수 있지만, 유찰만으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.