수원지방법원 2025타경55924. 화성시 봉담읍 상리의 세정프라자1동 4층 401호를 중심으로 살펴보는 근린생활시설 경매입니다. 감정가와 현재 최저매각가격은 모두 449,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 일반 개인이나 시행법인이 아닌 수탁자 수협은행입니다. 원래 주식회사도오가 소유권보존등기를 마친 뒤, 같은 날 단원신용협동조합 근저당권을 설정하고 수협은행으로 소유권을 신탁한 구조입니다.

말소기준권리는 2020.11.25 설정된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고, 이 근저당에 따른 임의경매가 2025.05.15 개시됐습니다. 이후 화성시의 압류도 등기됐지만, 등기상 근저당과 후순위 압류는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다. 다만 신탁등기에 따른 소유권 관계와 임대차 권한은 근저당 소멸 여부만으로 검토를 끝낼 사안이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 검토

말소기준권리인 단원신용협동조합 근저당권의 접수번호는 제259347호입니다. 같은 날 신탁을 원인으로 한 수협은행 소유권이전은 제259348호로 접수됐습니다. 이 접수 순서에 따르면 근저당이 신탁등기보다 앞섭니다. 이후 진행된 근저당권 실행 경매에서 해당 근저당 및 후순위 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 4명, 401·402호 직접 점유 1명

현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인은 유지민, 홍승도, 문세희, 박태리의 4명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 없습니다. 다만 이들은 서로 다른 호실을 점유하는 것으로 조사되었으며, 401호와 402호에 직접 연결되는 임차인은 문세희입니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 401호의 보증금에 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 일괄매각 범위에 해당 호실들이 포함되는지 여부는 별도로 확인해야 합니다.

대항력 없음은 2020.11.25 말소기준권리와 각 전입신고일의 선후관계를 기초로 한 판단입니다. 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제권의 성립 여부는 미상입니다. 근린생활시설의 실제 사용형태와 적용 임대차보호법령, 사업자등록 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 실질취득과 가격 판단 — 신건 449,000,000원

현재 최저매각가격은 449,000,000원입니다. 예상배당 기준으로 매수인에게 승계되는 보증금이나 등기상 채무는 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 그대로 낙찰받는다는 가정에서, 낙찰대금과 추정 인수액을 합한 실질취득액은 449,000,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도 및 시설 정비비용은 별도입니다.

유찰 이후 가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각 진행이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 권리분석과 예상배당에 따른 추정치입니다.

특히 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 업종 적합성, 임대수요, 공실, 점포 분할 여부와 수익성이 매매가격에 영향을 줍니다. 본건은 401호와 402호를 함께 이용하고 있고, 해당 점유자의 주거 이용 사실까지 확인되는 만큼 일반적인 독립 상가의 거래가격을 그대로 적용하는 것도 주의해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)

현재 시뮬레이션에서는 집행비용 6,890,000원과 단원신용협동조합 근저당 채권최고액 12,000,000원을 배당한 뒤 430,110,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 단원신용협동조합의 예상 미배당액은 0원입니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

회차별 예상배당에서는 모든 시나리오에서 근저당 채권이 전액 배당됩니다. 현재 분석상 매수인 인수액도 동일하게 0원입니다. 하지만 이는 특정 채권의 배당과 등기상 인수 여부를 살펴본 결과이지, 물건의 실질적인 경제적 위험이 없다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교(예정) 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 있으며, 택지로 용도전환 중인 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정요항표에서는 전반적인 교통여건을 보통으로 평가했습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지하 2층, 지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다. 차량 접근이 가능한 상업용 건부지입니다.
• 토지 및 공시지가. 정방형 평지의 상업용 토지이며, 토지면적은 928.5㎡, 공시지가는 ㎡당 1,956,000원입니다. 이는 토지 전체에 관한 정보로, 401호의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 상대보호구역 등 제한사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 근린생활시설인 401·402호의 주거 이용관계는 실제 현장과 건축물대장을 함께 검토할 필요가 있습니다.
• 일괄이용 특성. 감정요항표에는 201·202호, 401·402호 및 407·408호의 일괄이용 사실이 기재되어 있습니다. 특히 본건 401호와 402호 사이의 물리적 구분 및 독립 사용 가능 여부가 향후 활용성과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임대수요, 업종 활용도 및 점포 분할 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 확인되는 실거래 비교자료가 없어 구체적인 환금성이나 시세 대비 할인폭을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 필수 확인. 신탁원부 제2020-14603호를 열람하여 수탁자의 관리·처분 권한, 수익자 관계 및 임대차 허용조건을 검토해야 합니다. 근저당권 실행 경매에 따른 신탁재산 소유권 이전관계도 확인 대상입니다.
• 일괄매각 범위 확정. 매각물건명세서와 매각목록을 대조하여 401호 외에 어떤 호실이 일괄매각 대상인지 확인해야 합니다. 다른 층 임차인의 점유가 실제 매각대상에 포함되는지도 이 과정에서 판정해야 합니다.
• 401호·402호 현장 확인. 현재 두 호실이 일괄이용 중이므로 출입구, 벽체, 내부 시설, 전기·급배수 설비 등의 분리 가능 여부를 확인해야 합니다. 구분소유권과 실제 사용공간이 일치하는지 검토가 필요합니다.
• 문세희 임대차 확인. 보증금 30,000,000원, 월차임 1,700,000원, 전입일 2025.04.15, 배당요구일 2025.05.30을 기준으로 원계약서, 임대인, 신탁 관련 동의 및 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 우선변제 재검토. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 일반 우선변제권을 구별하고, 근린생활시설의 실제 용도, 사업자등록 및 임대차보호법 적용 여부를 검토해야 합니다. 최우선변제 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
• 화성시 압류 및 조세채권 확인. 2025.07.24 압류등기에 따른 체납세액과 법정기일, 배당요구 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 현재 예상배당의 소유자 잔여액은 확정금액이 아닙니다.
• 점유·명도 계획. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유를 해소하는 절차가 필요할 수 있습니다. 401·402호 일괄점유에 따른 인도 범위와 명도 실무를 검토해야 합니다.
• 시세 및 수익성 검증. 449,000,000원의 감정가와 실제 인근 근린생활시설 거래가격을 비교하고, 현재 임대차의 존속 여부 및 향후 적법한 임대 가능성을 검토해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익을 투자수익으로 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 시설 상태. 미납 공용관리비, 설비 유지상태, 소방·전기·급배수 시설과 호실 간 일괄이용으로 인한 개보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각목록을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 매수가격”

이 사건은 겉으로 보기에는 채권최고액 12,000,000원의 근저당권이 449,000,000원짜리 근린생활시설을 경매에 부친 구조입니다. 단순 배당계산에서는 근저당권자가 전액 배당받고 낙찰자의 예상 인수액도 0원입니다. 임차인들 역시 조사된 전입신고일을 기준으로 말소기준권리보다 후순위에 있습니다.

그러나 이 물건의 중요한 위험은 배당표에만 나타나는 것이 아닙니다. 수협은행 신탁 소유권, 신탁원부에 따른 임대차 관계, 401·402호 일괄점유, 근린생활시설의 주거 이용, 그리고 확인되지 않은 실거래 시세가 함께 검토되어야 합니다.

현재 신건의 실질취득액은 449,000,000원으로 산정되지만, 이 금액이 시장가격보다 유리하다는 근거는 확인되지 않습니다. 유찰 시에도 금액이 내려간다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다. 신탁원부와 일괄매각 범위 확인이 선행되어야 하며, 매매사례·수익성 검증 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.