대전지방법원 2026타경600822. 대전광역시 유성구 봉명동 스타원2를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 사건상 물건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가에서는 근린생활시설로 이용되는 건물이 확인됩니다. 1층 102호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황 치킨집으로 이용 중입니다. 6층 601호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 감정 당시 공실로 조사되었습니다.

등기부상 소유자는 주식회사진선개발입니다. 2022.03.24 유성새마을금고가 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 유성구의 압류는 이미 말소됐고, 2026.04.21 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 등기상 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 임차인·점유자와 일괄매각 범위가 별도의 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 점유 위험은 별개

말소기준권리는 2022.03.24 유성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이며, 이 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.01.09 설정된 유성구 압류는 2025.03.31 이미 말소되었습니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인 지점

현황조사와 매각물건명세서에는 다음과 같은 점유·임차 관련 기록이 있습니다. 실제 계약관계 및 중복 여부가 확정되지 않았으므로, 조사된 기록과 법적으로 대항력을 갖춘 임차인 수를 구별해야 합니다.

현황조사 기록: REN XIANG·윤철민. 매각물건명세서 기록: 김민건·점포. 임차 관련 조사기록은 4건이나, 실제 임차인 수 및 동일 점유관계의 중복 여부는 확정되지 않았습니다.

실제 매수인 인수액은 아직 산정할 수 없습니다. 만약 매각대상에 대항력 있는 임차인이 포함되고 그 보증금 중 미배당액이 남는다면, 해당 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 특히 인수해야 할 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 경우 가격 비교는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

③ 가격 검토 — 신건 4,120,000,000원의 판단

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 4,120,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회이며, 신건의 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

다만 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 주변 거래시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 더욱이 임차인 보증금 인수 가능성이 확정되지 않았으므로 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 부적절합니다.

회차별 미배당 0원은 유성새마을금고 채권최고액을 기준으로 한 배당 추정 결과입니다. 미확인 임차보증금, 조세채권 등은 별도이며 실제 매수인 인수액 0원을 보증하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,120,000,000원 가정)

집행비용 43,600,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 2,160,000,000원을 기준으로 계산했으며, 실제 청구액은 1,929,895,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 선순위 임차보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 예상 잔여금은 임차인 인수위험이 없다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 지하철 유성온천역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업용 빌딩과 오피스텔 등이 형성된 상업지역으로, 입지여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물이며 사용승인은 2022.02.25입니다. 외벽은 외장석재·미장스톤, 내부는 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 641.7㎡이며, 평지의 세로장방형 토지입니다. 남측으로 포장도로에 접하고 북측으로 보행자도로가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 관광특구, 온천원보호지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 도로·규제. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역에도 포함되어 있습니다.
• 공시지가. 4,047,000원/㎡입니다. 이는 개별 상가 호실의 실거래가격이나 경매대상 전체의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 이용상태. 102호는 치킨집으로 이용 중이며 감정 당시 601호는 공실로 조사되었습니다. 매각물건명세서의 다른 목록에는 럭키족발 이용 사실이 기재되어 있어 목록별 이용상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반상업지역 내 근린생활시설로서 상권과 점포 운영상태의 영향을 받습니다. 실제 거래가격·임대료·공실기간이 확인되지 않아 환금성의 우열을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 목록 대조. 매각물건명세서의 목록1·목록3, 102호·601호, 토지 지분 및 공동담보 관계를 실제 매각목록과 대조해야 합니다.
• 윤철민 선순위 전입 검증. 2017.05.19 전입의 대상 호실과 실제 점유, 임대차계약 체결 시점, 보증금, 대항력 발생 여부를 확인해야 합니다. 2022.02.25 사용승인일과의 관계도 확인 대상입니다.
• REN XIANG 상가 점유 확인. 102호에 관한 임대차계약, 사업자등록, 실제 점유 및 보증금 내역을 확인해야 합니다.
• 김민건·점포 확인. 실제 점유자와 임차주체를 특정하고 전입·사업자등록·확정일자·보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수액 재산정. 대항력 있는 임차인이 확인되면 배당 가능액과 미배당 보증금을 다시 계산하고, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
• 상가 수익성 확인. 실제 임대료·관리비·공실 상태·점포 운영상황과 인근 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 검토해야 합니다.
• 조세·체납 확인. 당해세, 미납 관리비, 공과금 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록 원본을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도, 임차보증금은 별개다”

이 사건은 말소기준권리 자체보다 임차인과 실제 매각범위가 중요한 물건입니다. 유성새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 공동담보 601호에 관한 선순위 전입 기록과 보증금 미상 점유자들이 존재합니다. 특히 윤철민의 전입일 2017.05.19는 근저당 설정일보다 앞서 있어 대항력 요건과 실제 인수 가능성을 면밀히 검증해야 합니다.

감정가 및 신건 최저매각가는 4,120,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 실제 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금도 확정되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서는 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 일괄매각 대상과 점유관계를 확정하고, 선순위 임차보증금 인수액을 검증한 뒤 실질취득액을 기준으로 가격을 재평가해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 실제로 무엇을 얼마에 인수하는지입니다.