대전지방법원 2026타경600822. 대전 유성구 봉명동 스타원2 제6층 제601호에 대한 경매입니다. 감정평가상 해당 호실은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현황은 공실입니다. 건물은 2022.02.25 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다.

등기상 소유자는 주식회사진선개발이고, 2022.03.24 유성새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 유성구 압류가 있었으나 이미 말소되었으며, 2026.04.21 유성새마을금고의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

여기서 중요한 것은 근저당권의 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개라는 점입니다. 등기부상 말소기준권리가 명확하더라도, 매각으로 소멸하지 않는 임차권이 인정되면 매수인이 미반환 보증금을 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차권 확인은 별개

② 점유 및 임차관계 — 601호와 102호 구분

현황조사에 확인된 인물은 윤철민과 REN XIANG입니다. 다만 기재된 호실이 서로 다르므로 601호의 임차관계와 공동담보 102호의 점유관계를 구분해야 합니다.

601호 관련 전입자 1명, 별도 호실인 102호 전입자 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

REN XIANG은 102호에 2025.05.22 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 전입신고일은 말소기준권리보다 늦으며, 해당 호실도 601호가 아닌 공동담보로 기재된 102호입니다. 따라서 이 사람의 보증금을 601호 매수인의 인수금액에 곧바로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 시세 확인과 실질취득금액이 관건

현재 최저매각가는 감정가와 같은 688,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저가 자체에 감정가 대비 할인이 적용되지 않았습니다.

그러나 비교 가능한 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 예정 가격을 비교한 것으로, 실제 향후 매각기일이나 유찰을 보장하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 688,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준의 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 배당순위는 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 688,000,000원을 가정하면 집행비용 9,280,000원을 제외한 678,720,000원이 유성새마을금고에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,481,280,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 이 채권 미배당액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채권과, 별도로 성립할 수 있는 대항력 임차인의 보증금 인수는 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 및 인수 위험

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 지하철 유성온천역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업용 빌딩과 오피스텔 등이 형성된 상업지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 버스승강장과의 거리를 감안한 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 제601호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정평가 당시 공실입니다. 제102호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 치킨집으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2022.02.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업)에 속하며 관광특구, 온천원보호지구 및 중점경관관리구역에도 해당합니다.
• 도로. 남측 포장도로에 접하고 북측으로 보행자도로가 있습니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 토지. 전체 토지면적 641.7㎡, 지목 대, 상업용 건부지입니다. 공시지가는 4,047,000원/㎡입니다.
• 규제 및 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 유성온천역 인근 상업지역이라는 입지적 특성이 있지만, 일반음식점 용도의 근린생활시설인 만큼 주거용 아파트와는 수요층이 다릅니다. 실거래 비교와 임대수요 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 601호 윤철민의 권리 확인. 2017.05.19 전입신고의 실제 대상 주소, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 점유·전입 유지 및 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 성립 여부. 2022.02.25 건물 사용승인 전에 전입신고가 이루어진 경위와 공부상 근린생활시설의 주거 사용 여부를 확인해야 합니다. 전입신고일이 빠르다는 사정만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다.
• 매각물건명세서 확인. 공실이라는 기재와 윤철민의 주거 전입 이력을 대조하고, 최종 명세서상 매수인 인수사항을 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 유성새마을금고 근저당에 제102호가 공동담보로 기재되어 있으므로, 공동담보 관계와 배당 계산에 미치는 영향을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 102호 전입자 구분. REN XIANG은 102호 전입자로 확인됩니다. 601호 점유자로 혼동하거나 보증금을 601호에 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 가격 비교. 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대료와 공실 기간, 수익성 등을 확인한 후 신건 가격 688,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 관리비와 세금. 미납 공용관리비, 당해세, 임차인 우선변제 여부 등을 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 해당 변동 요소가 모두 반영되어 있지 않습니다.
• 실질취득금액. 대항력 임차인의 보증금 인수가 인정된다면 낙찰대금 외 인수금액까지 합산해 시장가격과 비교해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소가 곧 인수 위험 0원은 아니다”

이 사건은 등기부상 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.03.24 유성새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 601호의 윤철민은 말소기준권리보다 앞선 2017.05.19 전입 이력이 있으며 보증금과 확정일자, 현재 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 건물 사용승인 시점과 전입 시점에 차이가 있고, 공실 기재도 존재하므로 대항력 유무를 섣불리 단정해서는 안 됩니다.

또한 감정가와 최저매각가가 동일한 688,000,000원인 신건이지만, 이를 비교할 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 임차보증금 인수 여부가 해소되지 않으면 실질취득금액은 예상보다 커질 수 있습니다.

결론은 권리·가격 모두 조건부 보류입니다. 근저당권 소멸 구조는 확인되지만, 601호의 임차권 존속과 보증금 인수 여부를 확인한 뒤 실질취득금액을 산출해야 합니다. 그 다음에야 해당 근린생활시설의 실제 거래·임대시장과 비교해 응찰가격을 결정할 수 있습니다.