대전지방법원 2026타경600822. 대전 유성구 봉명동 스타원2의 경매입니다. 표시상 물건은 4층 402호이고, 감정가와 최저매각가는 모두 1,679,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사진선개발이며, 동안새마을금고가 2022년 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되는 구조입니다.

일반적인 근저당권 실행 경매라면 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 낙찰자는 새로운 소유권을 취득합니다. 그러나 이 사건은 그 결론에 앞서 매각대상 물건이 정확히 무엇인지부터 검토해야 합니다. 감정평가서에는 1층 102호와 6층 601호가 명시되어 있고, 점유조사도 해당 호수를 기준으로 이루어졌기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

등기상 말소기준권리는 2022.03.24 접수된 을구 1번 동안새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,852,000,000원이며, 동일 건물의 101호·202호·301호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 유성구 압류는 이미 말소되어 있고, 2026년 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 근저당권 자체를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 등기상 권리의 소멸과 임차인 보증금의 인수 여부는 서로 다른 문제입니다. 특히 601호 윤철민의 전입일인 2017.05.19는 말소기준일보다 앞섭니다. 해당 점유가 실제 매각대상에 속하는지, 대항력 요건과 보증금이 무엇인지에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 2명, 인수 여부는 미확정

현황조사에는 실제 임차인으로 조사된 사람 2명이 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않으므로 별개의 조사 대상자로 취급합니다. 다만 조사된 호수는 102호와 601호로, 표시상 402호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

중요한 점은 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 사실입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가해 매수인의 실질취득금액이 보증금 규모에 가깝게 고정될 수 있습니다.

또한 현재 표시상 402호와 실제 점유조사 대상인 102호·601호가 일치하지 않습니다. 601호의 선순위 임차관계가 이번 매각에 영향을 주는지는 일괄매각 목록과 매각물건명세서를 대조한 뒤 판단해야 합니다. 반대로 402호에 대한 별도의 점유관계도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,679,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션은 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 동안새마을금고 근저당권에 잔액을 배당하는 구조입니다. 이 계산은 채권최고액을 기준으로 한 모형이며, 실제 채권잔액 및 임차인·조세 등 우선채권의 배당을 확정한 결과는 아닙니다.

신건 매각가에서는 집행비용 추정액 19,190,000원을 공제한 1,659,810,000원이 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,192,190,000원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 경매 청구액은 1,929,895,880원이므로, 위 모형상 근저당 배당액으로는 신청 청구액도 충족되지 않습니다. 그러나 채권최고액 기준 미배당액을 곧바로 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 별도의 임차보증금 승계 위험과 구별해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 인수 위험은 별개

신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매각대금은 낮아지지만, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 이는 채권자에게 배당되지 않는 금액이 늘어난다는 뜻이며, 근저당권 미배당액 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

각 회차의 배당 모형은 매수인 인수액을 0원으로 처리하지만, 601호 선순위 점유에 따른 보증금 승계 가능성은 별도로 검증해야 합니다. 그 보증금과 배당 가능 금액이 확인되지 않으면 어느 회차에서도 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 보류

봉명동 스타원2의 가격 판단은 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물 및 대지 지분의 이용관계를 기준으로 접근해야 합니다. 감정평가상 102호는 소매점으로 사용되는 치킨집이고, 601호는 일반음식점 용도로 기재된 공실입니다. 이 용도와 실제 매각대상인 402호의 관계부터 명확해져야 합니다.

현재 확인되는 가격은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 비교 가능한 실거래가와 최근 가격 추세가 확인되지 않아 1,679,000,000원이 시장가치보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 유성온천역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업용 빌딩과 오피스텔 등이 형성된 상업지역으로, 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 간선도로 접근성과 버스승강장 거리 등을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 감정평가상 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 건물입니다. 외벽은 외장석재·미장스톤 마감 등이며 승강기·급배수·전기·소방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 감정 이용상태. 1층 102호는 제1종근린생활시설(소매점)로 현황 치킨집 운영 중이며, 6층 601호는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실입니다. 표시상 402호와의 동일성은 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 641.7㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,047,000원/㎡이며, 이는 토지 전체에 관한 자료로 개별 호실의 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도로. 남측으로 포장도로와 접하고 북측에는 보행자도로가 있습니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 봉명1지구 지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역(유성) 등에 해당합니다.
• 환금성. 상업용 부동산은 실제 용도, 층별 접근성, 임대수익, 공실 여부와 매수 수요에 따라 거래성이 달라집니다. 표시상 402호와 감정 대상의 불일치가 해소되지 않아 개별 물건의 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 우선순위는 대상 확인과 임차보증금

• 매각대상 동일성 확인. 사건번호 2026타경600822와 등기상 경매개시결정에 표시된 2026타경600854의 관계를 확인하세요. 402호와 감정평가상 102호·601호가 같은 일괄매각 사건에 포함되는지 목록별로 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 목록 6·9 공실 기재를 확인하고, 실제 매각에 포함되는 호실 및 대지권 범위를 확정하세요.
• 601호 윤철민의 선순위 전입. 2017.05.19 전입의 실제 점유·대항력 요건, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 102호 REN XIANG의 임대차. 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 임대차 및 점유현황과 배당요구 여부를 대조하세요.
• 402호 자체 점유조사. 표시상 매각대상인 402호의 실제 점유자·용도·임대차관계가 별도로 확인되어야 합니다. 다른 호실에 대한 조사만으로 402호가 공실이라고 볼 수 없습니다.
• 공동담보와 채권액. 동안새마을금고의 근저당 채권최고액 3,852,000,000원은 공동담보가 기재된 금액입니다. 실제 피담보채무 잔액과 공동담보 관계를 별도로 확인하세요.
• 소유자와 채무자. 주식회사진선개발과 주식회사선진개발의 법인명 및 법인 동일성 여부를 등기 원본과 대조하세요.
• 체납 조세·관리비. 배당 모형에 반영되지 않은 당해세와 우선변제채권, 공용부분 관리비 등 추가 부담을 확인하세요.
• 실거래와 임대수익. 실제 매각목록이 확정된 뒤 같은 용도의 유사 상가 실거래, 임대료, 공실 현황 및 개별 호실 상태를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기사항전부증명서의 사건번호와 목록번호, 호수를 각각 확인한 다음 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “근저당이 소멸한다”와 “인수 위험이 없다”는 다르다

대전 봉명동 스타원2는 등기상 동안새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사실만으로 권리분석을 마무리할 수는 없습니다.

핵심은 표시상 402호와 감정·점유조사상 102호·601호가 서로 다르다는 점입니다. 여기에 601호 윤철민은 근저당 설정 이전에 전입한 것으로 기재되어 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 점유관계가 실제 매각대상에 영향을 준다면 매수인의 인수액은 배당표상 0원을 넘어설 수 있습니다.

감정가 1,679,000,000원과 채권최고액 기준 미배당 2,192,190,000원이라는 수치만으로 투자성을 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 후자는 매수인이 떠안을 근저당 채무가 아니며, 실제 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금은 별도로 확인해야 하기 때문입니다.

결론은 입찰 보류입니다. 매각목록과 대상 호수, 선순위 점유자의 보증금 및 대항력 요건, 실제 인수액을 먼저 확정해야 합니다. 이후 실질취득금액을 계산하고 유사 물건의 시장가격과 비교하는 순서가 적절합니다. 현재 단계에서는 저렴한 경매물건이 아니라, 권리와 대상 확인이 선행되어야 하는 고위험 검토물건으로 판단합니다.