대전지방법원 2026타경600822. 대전 유성구 봉명동 스타원2에 관한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,848,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사진선개발이며, 동안새마을금고의 채권최고액 3,852,000,000원 근저당을 기초로 담보권 실행이 진행되는 구조입니다. 단순히 등기된 근저당과 경매개시결정만 보면 매각으로 소멸하는 권리가 중심이지만, 점유관계까지 포함한 권리분석은 훨씬 복잡합니다.
가장 먼저 해결해야 할 문제는 매각 대상의 정확한 식별입니다. 사건 소재지는 스타원2 3층 301호로 표시되는 반면, 감정평가 내용에는 1층 102호 및 6층 601호가 등장합니다. 등기의 경매개시결정 기재 사건번호 역시 2026타경600854로, 분석 대상 사건번호 2026타경600822와 일치하지 않습니다. 더구나 매각물건명세서에는 일괄매각과 별도 목록의 영업 이용상태가 기재되어 있습니다. 따라서 각 호실의 등기·점유·감정 범위가 실제 일괄매각 대상에 어떻게 대응하는지 확인하기 전에는 낙찰자가 무엇을 취득하고 어떤 부담을 승계하는지 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600822 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 611-11 스타원2 3층 301호 도로명주소: 대전광역시 유성구 문화원로 93 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 제1종·제2종 근린생활시설 관련 내용 확인 |
| 감정평가상 이용상태 | 기호1: 공부상 소매점, 현황 치킨집 기호2: 공부상 일반음식점, 현황 공실 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 사용승인 2022.02.25 |
| 소유자 | 주식회사진선개발 |
| 말소기준권리 | 2022.03.24 동안새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,852,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,848,000,000원 / 1,848,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동안새마을금고 / 1,929,895,880원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록5 미용실(Yaddo헤어) 이용 · 목록8 분양사무실 이용 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도 검토
말소기준은 2022.03.24 접수된 을구 1번 동안새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,852,000,000원이며, 매각에 따른 근저당권 소멸이 예정됩니다. 이후 기재된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 근저당권이 말소된다는 사실만으로 임차인의 보증금 인수 위험까지 소멸하는 것은 아닙니다.
해당 근저당에는 스타원2 101호·202호·402호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전부가 특정 호실에만 대응하는 채무라고 해석해서는 안 되며, 실제 배당은 일괄매각 대상과 공동담보관계, 채권계산 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 먼저 확인할 권리
현황조사에는 성명이 기재된 점유자 REN XIANG, 윤철민이 등장하고, 매각물건명세서에는 별도로 점포가 표시되어 있습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고로 중복 집계된 사람은 확인되지 않습니다. 다만 이 점유관계가 실제 매각 대상인 301호 또는 일괄매각 목록에 어떻게 연결되는지부터 확정해야 합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| REN XIANG 102호 |
2025.05.22 | 미상 | 대항력 없음 기재 전입일 기준 후순위 |
미상 | 없음 |
| 윤철민 601호 |
2017.05.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 |
미상 | 없음 |
| 점포 주거 이용 기재 |
미상 | 0원 표기 실제 확인 필요 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
우선변제권은 확정일자, 관련 요건과 배당요구 여부 등을 검토해야 판단할 수 있습니다. 세 점유관계 모두 우선변제 여부를 확정하기 어렵습니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 잔액 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
③ 가격·예상배당 — 매각대금 부족과 인수금은 다르다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,848,000,000원입니다. 하지만 근린생활시설을 포함하는 상업용 부동산의 가격은 해당 호실과 일괄매각 목록의 실제 구성, 임대수익, 공실, 거래 사례에 따라 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 최근 거래와 실제 매각 범위를 대조하기 전에는 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 남아 있다면, 투자 판단에 사용하는 금액은 단순 최저가가 아니라 낙찰가에 실제 인수하는 미배당 보증금을 더한 실질취득금액이어야 합니다. 현재는 인수 보증금이 확정되지 않아 그 금액을 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,848,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 20,880,000원 |
| 1. 근저당 · 동안새마을금고 | 3,852,000,000원 | 1,827,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당액 | — | 2,024,880,000원 |
근저당 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 20,880,000원은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보 배당관계 및 미상 보증금은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액은 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 금액과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 위험 해소를 뜻하지 않는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,848,000,000원 | 1,827,120,000원 | 2,024,880,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,478,400,000원 | 1,461,216,000원 | 2,390,784,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,182,720,000원 | 1,168,492,800원 | 2,683,507,200원 |
1회 유찰 시 최저가는 1,478,400,000원, 2회 유찰 시 1,182,720,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이는 응찰 가능한 매각가격의 변화일 뿐, 미상 보증금에 관한 법적 인수 문제가 자동으로 해결된다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 유성온천역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업용 빌딩과 오피스텔 등이 형성된 상업지역이며, 전반적인 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 간선도로 접근성과 버스승강장 거리를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2022.02.25입니다. 외벽은 외장석재·미장스톤 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·전기·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 현황 치킨집, 기호2는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실입니다. 매각물건명세서에는 목록5 미용실(Yaddo헤어), 목록8 분양사무실 이용도 기재되어 있어 실제 취득 대상별 용도 확인이 중요합니다.
- 토지. 봉명동 611-11 토지는 지목 대, 면적 641.7㎡, 대체로 세로장방형의 평지이며 상업용 건부지로 이용됩니다. 남측 포장도로와 북측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 봉명1지구 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 4,047,000원입니다.
- 환금성. 상업용 부동산과 근린생활시설은 개별 호실의 영업상태·임대료·공실·용도에 따라 매수 수요가 달라집니다. 일괄매각 대상의 수익구조와 최근 거래 사례를 검증하지 않고 아파트와 같은 방식으로 가격을 비교하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건번호 일치 확인. 분석 대상 2026타경600822와 등기에 기재된 2026타경600854의 관계를 법원 매각기록으로 대조해야 합니다. 사건번호가 다른 이유를 확인하기 전에는 동일 경매사건의 권리관계로 확정하지 않습니다.
- 일괄매각 목록 확정. 301호·102호·601호 및 목록5·목록8이 실제로 어떤 매각대상에 해당하는지 확인해야 합니다. 매각목록의 각 부동산 표시와 등기부의 표제부를 일치시켜야 합니다.
- 윤철민의 임대차 원본 확인. 601호의 실제 점유 및 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구, 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 미배당 보증금 인수 가능성을 해소하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- REN XIANG 및 점포 조사. 102호의 후순위 전입자와 점포 점유관계에 대해 계약서·점유현황·보증금·영업 이용상태를 확인해야 합니다. 주거 이용과 근린생활시설 이용의 차이도 검토 대상입니다.
- 공동담보·배당관계 확인. 동안새마을금고 근저당의 공동담보 대상인 101호·202호·402호와 해당 매각사건의 관계를 확인해야 합니다. 단순히 채권최고액을 개별 물건 채무액으로 간주해서는 안 됩니다.
- 소유자·채무자 표기 대조. 등기상 소유자는 주식회사진선개발, 근저당 채무자는 주식회사선진개발로 기재되어 있습니다. 정확한 법인 표기와 각 법인의 지위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실거래·수익가치 확인. 동일 용도 및 비슷한 조건의 상업용 부동산 거래, 실제 임대료와 공실, 일괄매각 대상별 수익성을 비교해야 합니다. 감정가 대비 유찰 할인만으로 가격 우위를 판단하지 않습니다.
- 명도와 비용 확인. 치킨집·미용실·분양사무실 등으로 기재된 영업 공간의 실제 점유자, 사업자, 시설물 귀속 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 미납 관리비와 당해세, 집행비용 변동도 함께 검토해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 각 호실의 등기사항전부증명서와 배당요구 관련 기록을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 매각대상과 인수권리를 확정해야 한다”
이 물건은 감정가 1,848,000,000원의 신건으로, 등기상 말소기준권리 자체는 분명합니다. 그러나 권리가 단순하다고 평가하기에는 중요한 변수가 남아 있습니다. 601호 윤철민의 2017.05.19 선순위 전입과 보증금 미상, 301호와 102호·601호 사이의 물건 식별 차이, 사건번호 불일치, 일괄매각과 공동담보가 동시에 존재합니다.
배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액 2,024,880,000원은 매수인이 그대로 부담하는 채무가 아닙니다. 반대로 시뮬레이션에 표시된 인수액 0원도 실제로 보증금 인수가 없다는 보증은 아닙니다. 현재로서는 실질취득금액이 확정되지 않았고, 최근 거래와 비교한 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다.
1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아져도, 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 구조가 확인된다면 실질적인 취득 부담은 예상과 다르게 나타날 수 있습니다. 상업용·근린생활시설의 특성상 임대수익과 환금성도 별도로 검토해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류가 적절합니다. 이는 해당 부동산의 가치를 낮게 단정한 평가가 아니라, 매각대상과 선순위 점유 위험을 확정하지 못한 상태에서 합리적인 낙찰가를 산정할 수 없다는 판단입니다. 매각목록 확인 → 임차인 보증금 확정 → 실제 인수금 계산 → 실질취득가와 시세 비교의 순서로 검증하는 것이 핵심입니다.
