대전지방법원 2026타경600822. 대전 유성구 봉명동 611-11 스타원2를 대상으로 한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가가 2,361,000,000원으로 동일한 신건입니다. 등기에는 주식회사진선개발의 소유권보존등기와 동안새마을금고의 근저당권이 확인됩니다. 근저당권은 2022년 3월 24일 설정되었고, 채권최고액은 3,852,000,000원입니다.

표면적인 등기 권리 흐름은 단순합니다. 동안새마을금고 근저당권을 말소기준으로 보고 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이번 물건은 등기상 권리의 소멸 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 주소와 호수, 실제 이용상태, 임차인 조사의 연결관계부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별개인 점유 위험

말소기준은 2022.03.24. 동안새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,852,000,000원이며, 등기상 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

근저당권에는 같은 스타원2의 1층 101호·3층 301호·4층 402호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 채권최고액은 공동담보 채무를 담보하는 한도액이므로, 이를 해당 매각 대상만의 확정 채무액으로 볼 수는 없습니다. 실제 채권액, 공동담보의 매각 진행과 배당관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유관계가 핵심

현황조사에는 REN XIANG과 윤철민, 실제 인물 2명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 인물은 없습니다. 다만 조사 호수는 각각 102호와 601호이므로, 이들을 경매 대상으로 표시된 202호의 임차인이라고 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 각 조사 호수에 관한 잠정 판단입니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으며, 실제 대항력과 배당순위는 점유·전입·계약 및 해당 부동산의 일치 여부를 대조해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더해 산정해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 전형적인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이번 물건은 임차보증금이 확인되지 않아 그 금액을 산정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,361,000,000원 가정)

집행비용 26,010,000원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 확정 채권액과 배당액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

신건 매각가를 기준으로 집행비용을 공제하면 근저당권자에게 2,334,990,000원이 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 3,852,000,000원과의 차액은 1,517,010,000원입니다. 한편 경매 신청채권자의 청구금액은 1,929,895,880원이므로, 채권최고액 전체를 실제 배당채권으로 단정해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 실질취득의 차이

매각가가 내려가면 담보권자의 예상 미배당은 증가합니다. 그러나 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조에서 그 미배당액 자체가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 구분해야 할 것은 담보권자의 미회수 채권과 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다.

이번 물건은 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 대상 호수와 조사 호수도 일치하지 않습니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 낮아져도 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다. 낙찰가와 별도로 승계할 수 있는 보증금이 있는지 확인하는 것이 우선입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 지하철 유성온천역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업용 빌딩과 오피스텔 등이 형성된 상업지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 고려한 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·전기·승강기·소방설비가 있습니다. 사용승인일은 2022.02.25.입니다.
• 토지. 공부상 토지면적은 641.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 대체로 세장형 토지로 남측 포장도로와 북측 보행자도로에 접합니다. 다만 이 면적을 202호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업)으로, 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 개별공시지가는 ㎡당 4,047,000원입니다.
• 이용상태. 감정평가에 따르면 기호1은 치킨집, 기호2는 공실이며, 명세서에는 별도로 일반음식점 ‘진원소우’의 경계 구분 없는 이용이 기재되어 있습니다. 이용상태와 매각목록의 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업용 부동산은 업종 적합성, 임대수익, 공실, 임차인 명도 및 실제 매각 범위에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 자료만으로 적정 수익률이나 매각가격의 우열을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 사건번호 2026타경600822의 매각목록과 등기상 경매개시결정에 표시된 2026타경600854의 관계를 확인하세요.
• 호수 대조. 대상 2층 202호와 현황조사·감정평가상 1층 102호·6층 601호의 관계를 건물 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서 및 현황조사서 원본으로 확인하세요.
• 임차인 권리. REN XIANG과 윤철민의 실제 임차목적물, 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구와 대항력 발생 여부를 확인하세요. 특히 말소기준보다 먼저 전입한 윤철민의 인수 가능성을 따로 검토해야 합니다.
• 공동담보. 동안새마을금고의 근저당권이 공동담보로 설정되어 있으므로 공동담보목록과 확정 채권액, 다른 담보물의 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
• 법인 관계. 소유자 주식회사진선개발과 근저당 채무자 주식회사선진개발의 관계 및 등기 표기를 확인하세요.
• 일괄매각·영업 상태. 목록4·7의 경계 구분 없는 일반음식점 이용이 실제 매각 범위, 사용·수익 및 명도에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 유사 상업용 부동산 실거래, 임대료·공실·관리비·수선비 등으로 별도 수익가치를 검증한 후 실질취득비용을 기준으로 입찰 상한을 설정하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 법원 공고를 대조하세요. 세금과 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”만으로 안전한 경매가 되지는 않는다

이 사건은 2,361,000,000원의 신건으로, 등기상 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이것만으로 안전을 확정해서는 안 됩니다.

더 중요한 사실은 대상 호수와 임차인 조사 호수가 다르고, 사건번호까지 일치하지 않는다는 점입니다. 또한 601호 조사에는 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 존재하고, 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 문제가 해소되기 전에는 해당 점유자의 권리를 배제하거나 실제 인수부담을 계산하기 어렵습니다.

최근 실거래 가격과 확정 임대수익도 확인되지 않아 최저매각가 23.61억이 시장에서 유리한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰로 가격이 내려가는 시나리오도 인수보증금 문제가 해결되지 않으면 가격상 이점으로 연결된다고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리·물건 동일성 확인 전 입찰 보류입니다. 사건번호·호수·점유관계·임차보증금·공동담보 관계를 확인한 뒤 실제 인수액을 확정하고, 그 실질취득비용을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.