대전지방법원 2026타경600822. 대전 유성구 봉명동 소재 스타원2의 5층 501호로 표시된 경매입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물에 관한 것이고, 사건상 용도는 대지로 기재되어 있습니다. 반면 감정평가 관련 내용은 1층 102호와 6층 601호를 대상으로 제1종·제2종근린생활시설의 이용상태를 설명하고 있습니다.

권리 흐름만 보면 2022년 3월 24일 설정된 보령시새마을금고 근저당권 1,728,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 경매개시결정과 유성구의 압류가 기재되어 있으며, 일반적인 등기권리 구조에서는 매각으로 소멸하는 권리들입니다.

하지만 이것만으로 안전하다고 판단하기는 어렵습니다. 등기부의 경매개시결정 사건번호도 표제 사건번호와 다르게 기재되어 있기 때문입니다. 실제 경매 대상과 등기부·감정평가서·현황조사서·매각물건명세서가 동일한 목적물을 가리키는지 확인하는 것이 가격 검토보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 판단은 보류

말소기준권리는 2022.03.24 보령시새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 설정된 임의경매개시결정 및 2026년 유성구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025년 유성구 압류는 2025.03.31 이미 말소되었습니다.

다만 등기권리가 매각으로 소멸한다는 사실과 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 판단은 별개입니다. 임차인이 실제 목적물을 점유하고 대항요건을 충족하는지, 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지를 별도로 따져야 합니다.

임차인 및 점유관계 — 현황조사상 2명, 대상 호실과 불일치

현황조사에는 REN XIANG과 윤철민 두 사람이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 개별 인물로 표시되어 있으나, 기재 호실이 각각 102호와 601호여서 501호의 실제 임차인인지 확정할 수 없습니다.

매수인 인수액에 관한 핵심 결론. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확인된 임차보증금 승계를 반영하지 않은 계산 결과입니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 실제 매각 목적물에 존재한다면, 그 금액은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 실질취득금액은 단순히 최저가 1,347,000,000원으로 고정되지 않으며, 승계되는 보증금이 있다면 그 금액을 추가해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 13.47억, 가격 메리트 검증 불가

이번 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,347,000,000원입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 상업용 부동산의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 해당 물건은 호실과 용도 자체의 확인이 선행되어야 합니다. 1층 소매점, 6층 일반음식점, 5층 501호는 위치와 이용상태가 서로 달라 동일한 가격조건으로 평가할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격의 유불리를 결정해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정가격으로 계산한 결과이며, 실제 매각가격이나 임차보증금 승계를 확정하는 자료가 아닙니다. 표의 채권 미배당액은 매수인 인수채무와 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,347,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 15,870,000원을 제외한 1,331,130,000원이 보령시새마을금고에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 1,728,000,000원을 기준으로 396,870,000원의 미배당액이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

한편 신청채권자의 경매 청구액은 1,929,895,880원으로 등기된 채권최고액보다 큽니다. 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 계산되어 있으므로 실제 배당에서는 채권계산서, 다른 우선배당채권, 공동담보 관계 등을 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 보증금 배당 등은 반영되지 않았습니다. 보령시새마을금고의 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 지하철 유성온천역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업용 빌딩과 오피스텔 등이 형성된 상업지역으로, 감정평가에서는 전반적인 입지여건을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 간선도로 접근성과 버스승강장과의 거리 등을 감안한 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 건물이며 사용승인일은 2022.02.25입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 감정상 이용상태. 1층 102호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황 치킨집으로 이용 중입니다. 6층 601호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실로 기재되어 있습니다. 이는 501호의 이용상태로 단정할 수 없습니다.
• 현장 특이사항. 건물 내부 유리창에 '오징어청춘프렌차이즈 사업본부' 상호가 기재되어 있고 일부 인테리어 가벽 공사가 진행된 상태로 설명됩니다. 해당 상태가 실제 매각 대상 호실과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 641.7㎡, 개별공시지가는 4,047,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 세장형의 상업용 건부지로 설명되고, 남측 포장도로와 북측 보행자도로에 접합니다. 해당 토지면적을 501호의 전유면적이나 단독 소유 면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 용도와 영업형태에 따른 인허가 및 시설 기준 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업용 부동산은 실제 이용 가능 용도와 점유상태, 임대수익 및 매수 수요에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 현재 비교 실거래와 임대조건이 확인되지 않아 매각가격의 적정성이나 재매각 용이성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 사건번호 대조. 표제 사건번호 2026타경600822와 등기부 경매개시결정에 기재된 2026타경600865의 관계를 경매사건 원본으로 확인해야 합니다. 해당 등기사항전부증명서가 실제 경매 목적물의 서류인지 검토가 필요합니다.
• 목적물 특정. 사건 소재지 501호와 감정평가에 등장하는 102호·601호의 관계를 확인하세요. 매각 대상 전유부분, 대지권, 건축물대장, 집합건물 등기부와 감정평가서의 대상 표시가 서로 일치해야 합니다.
• 윤철민 전입·점유관계. 2017.05.19 전입자로 표시된 윤철민이 실제 어느 부분을 언제부터 점유했는지, 건물 사용승인 전 전입 이력과의 관계, 현재 점유·임대차계약의 연속성을 확인해야 합니다.
• 임차보증금 및 배당요구. REN XIANG과 윤철민의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 특히 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 실제 대상 목적물에 존재한다면 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 이어지는지 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 점유관계, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인, 보증금 인수 여부 및 매각에서 제외되는 사항을 반드시 원문 기준으로 대조해야 합니다.
• 공동담보. 401호 공동담보 관련 등기와 채권회수 상태, 실제 배당순위 및 신청채권액을 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세채권. 2026.10.13 유성구 압류와 관련된 체납·당해세 문제, 조세채권의 법정기일과 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실제 사용 용도. 공부상 용도, 현재 인테리어 상태, 점유자, 영업시설 및 가벽 설치 여부를 현장과 건축물대장으로 확인하세요. 감정서상 102호와 601호의 이용상태를 501호에 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 적정 입찰가 산정. 동일 또는 비교 가능한 근린생활시설의 최근 실거래, 실제 임대료와 공실 상태를 확인한 뒤 가격을 산정해야 합니다. 실질취득금액에는 낙찰가격뿐 아니라 확인된 인수보증금과 추가 취득비용도 고려해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인, 인도 가능성, 미납 관리비, 영업시설의 원상회복 문제를 확인해야 합니다. 대상 호실이 특정되지 않은 상태에서는 명도 난도도 평가하기 어렵습니다.

맺으며 — “근저당이 소멸한다”와 “안전하게 취득한다”는 다르다

대전 스타원2 경매에서 등기상 말소기준은 2022년 보령시새마을금고 근저당권으로 비교적 명확합니다. 그러나 이 사실만으로 인수 위험이 없다고 결론 낼 수는 없습니다.

가장 먼저 해결해야 할 문제는 경매 목적물 자체의 일치 여부입니다. 표제 사건은 501호인데 현황조사와 감정평가에는 102호 및 601호가 나타나고, 등기부의 경매개시결정 사건번호도 다릅니다. 2017년 전입자의 대항력 가능성까지 있어 점유와 보증금 관련 권리분석을 확정하기 어렵습니다.

금액 면에서도 감정가와 최저가가 모두 1,347,000,000원이지만, 비교 실거래가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 더구나 선순위 임차보증금의 인수가 실제로 발생한다면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가격보다 커질 수 있습니다.

결론은 입찰 보류 및 원본 대조 우선입니다. 호실·사건번호·임대차·실제 용도와 시세가 확인되기 전에는 감정가 13.47억을 합리적인 매수가격으로 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 가격을 기다리는 것이 아니라, 무엇을 취득하고 어떤 권리를 승계하는지 먼저 확정하는 데 있습니다.