수원지방법원 2026타경50518. 경기도 시흥시 장현동에 있는 시티프론트561더파이브 2층 230호입니다. 매각물건명세서상 용도는 업무시설(사무소)이고, 감정평가서도 공부상 업무시설(사무실)로 기재하고 있습니다. 아파트가 아닌 업무시설이므로 사무실의 임대수요와 환금성을 기준으로 접근해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사뷰티가든입니다. 2025년 7월 22일 매매를 원인으로, 2025년 7월 29일 거래가액 224,660,000원에 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 남동새마을금고가 채권최고액 851,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 남동새마을금고가 임의경매를 신청했고, 경기신용보증재단의 가압류와 국가의 압류까지 이어졌습니다.

여기서 주목할 점은 근저당권의 규모만이 아닙니다. 임차인 전경미와 문제우의 전입신고일이 모두 말소기준권리보다 앞서며, 권리분석상 대항력이 있는 것으로 분류되어 있다는 점입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금은 근저당권 말소와 별개로 매수인이 인수할 수 있습니다. 특히 임차인별 점유 호수가 일치하지 않으므로 실제 매각 대상과 임대차 목적물을 먼저 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금은 별개

말소기준권리는 2025.07.29 접수된 남동새마을금고 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

기존 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2025.06.18 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체가 현재 남아 있는 인수권리로 표시되지는 않습니다. 다만 임대차의 성립 및 대항력과 관련해 신탁 당시의 권한관계가 문제될 수 있으므로, 특히 신탁등기 이전 전입신고가 기재된 임차인의 계약관계는 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 인수범위가 핵심

실제 임차인으로 신고된 사람은 전경미와 문제우, 총 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위변제·승계신고자가 아닌 실제 임차인으로 표시되어 있습니다. 다만 각각의 점유 호수가 다르므로 두 보증금을 경매 대상 230호의 인수금액으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 195,000,000원입니다. 신건으로 유찰 이력이 없습니다. 예상 인수액 8,000,000원을 모두 반영하면 실질취득 추정액은 203,000,000원입니다.

각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 예상 인수보증금 8,000,000원을 합산한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 실제 인수범위가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.

선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 소멸하지 않습니다. 이 사건은 현재 배당가정상 인수액이 각 회차에서 8,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 유찰 후 입찰을 검토하더라도 낙찰대금에 인수액을 더한 금액으로 수익성을 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,530,000원과 근저당권자 배당 191,470,000원으로 매각대금 195,000,000원을 전액 사용하는 계산입니다. 임차인 보증금 8,000,000원은 배당금에 포함되지 않고 별도 인수금으로 처리됩니다. 당해세·조세의 실제 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

채권 총액은 1,031,500,000원이고 예상 채권배당은 191,470,000원입니다. 따라서 계산상 840,030,000원의 미배당이 발생합니다. 남동새마을금고의 채권최고액은 공동담보목록과 연결되어 있으므로, 개별 호실에 대응하는 실제 채무 및 배당관계도 별도로 확인해야 합니다.

중요한 것은 채권자의 미배당금 전체가 곧 매수인의 인수채무는 아니라는 점입니다. 후순위 권리의 미배당과 선순위 임차인 보증금 인수는 서로 다른 문제입니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 8,000,000원이며, 실제로는 임차 목적물과 인수요건 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 광석동 소재 시흥시청역(서해선) 남서측 인근입니다. 주변에 단독·다가구주택, 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 시흥시청역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 외벽은 복합판넬·치장벽돌·페어글래스 등으로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 부지 북측 약 35미터, 동측 약 15미터, 남서측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 토지 형상은 평탄한 사다리형이며 전체 토지면적은 3,645.0㎡입니다. 개별공시지가는 2,977,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 표기는 외국인 등의 주택거래에 한정되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(사무실)이며, 임대관계의 세부사항은 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설은 주거용 아파트와 수요층이 다를 수 있습니다. 이 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 및 실제 임대수익을 확인해야 객관적인 매각 가능가격을 추정할 수 있습니다.

⑦ 미납관리비 — 별도 인수 가능성

이 금액은 임차보증금 인수 추정액 8,000,000원과 별도입니다. 따라서 입찰 전 관리주체에 최신 체납내역과 공용·전용부분 구분을 확인해야 합니다. 신고된 금액 이후에도 관리비가 발생했는지 확인할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호수 확인. 경매 대상은 2층 230호입니다. 문제우의 점유 부분인 7층 749호가 본 사건에 포함되는지, 별도 물건인지 매각물건명세서 및 현황조사서 원본과 대조하세요.
• 전경미 임대차 확인. 보증금 5,000,000원, 전입신고일 2021.02.26, 배당요구일 2026.04.24를 기준으로 실제 계약내용, 점유, 대항요건, 확정일자 및 배당순위를 확인하세요.
• 문제우 보증금 확인. 7층 749호의 보증금 3,000,000원이 본건 매수인에게 인수되는 법적 근거가 있는지 확인하세요.
• 업무시설 임대차 대항요건 확인. 전입신고 기재만으로 모든 대항요건 충족을 확정하지 말고, 실제 사용상태와 해당 임대차에 적용되는 법령 및 사업자등록 등 관련 자료를 검토하세요.
• 신탁 이력 확인. 과거 우리자산신탁주식회사 신탁등기와 2025.06.18 말소 이력을 확인하고, 선순위 임차인의 계약체결 당시 임대 권한에 문제가 없었는지 점검하세요.
• 공동담보 확인. 남동새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2025-41148호를 확인해 실제 담보범위와 배당관계를 검토하세요.
• 조세채권 확인. 2026.07.06 국가 압류와 관련된 체납세액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요.
• 관리비 확인. 신고된 공용부분 미납관리비 9,630원 외에 추가 체납액이 있는지 확인하세요.
• 실질취득액 산정. 현재 회차의 계산상 실질취득액은 203,000,000원입니다. 다만 인수대상 확정 전의 추정치이므로 실제 인수보증금에 따라 재계산하세요.
• 업무시설 시세 조사. 동일 건물 및 주변 유사 업무시설의 최근 매매거래, 임대차 조건, 공실, 관리비 등을 조사한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “등기 말소와 보증금 인수는 다른 문제”

수원지방법원 2026타경50518은 후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 대항력 있는 것으로 분류된 임차인 2명과 예상 인수보증금 8,000,000원이 핵심 변수입니다.

무엇보다 이 사건에는 놓쳐서는 안 될 불일치가 있습니다. 경매 대상은 2층 230호인데 문제우의 점유 호수는 7층 749호입니다. 전경미의 보증금 5,000,000원에 대한 인수위험과 문제우의 보증금 3,000,000원에 대한 인수 여부를 구분해서 판단해야 합니다.

현재 배당가정대로 두 보증금을 모두 인수한다면, 신건 최저가 195,000,000원에 대한 실질취득 추정액은 203,000,000원입니다. 이 가격이 적정한지는 업무시설의 실거래 및 임대수익 검증이 이루어져야 판단할 수 있습니다. 과거 소유권 거래가액 224,660,000원과 비교해 낮다는 이유만으로 투자 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.

권리는 확인 필요, 가격은 판단 보류. 이 물건의 우선 과제는 유찰 횟수를 기다리는 것이 아니라 임차인별 인수범위를 확정하고 실질취득액을 검증하는 것입니다. 그다음 업무시설의 실제 시장가격과 임대수익을 비교해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.