* 잠정 실질취득 145,000,000원은 최저매각가 137,000,000원에 임차보증금 인수 가정액 8,000,000원을 더한 시뮬레이션 수치입니다. 임차인들의 점유 호실이 본건과 일치하지 않아 실제 인수 여부는 미확정이며, 공용부분 미납관리비·취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

수원지방법원 2026타경50518. 경기도 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 3층 356호가 이번 매각 대상입니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(사무소)입니다. 따라서 주거용 아파트가 아닌 사무소 물건으로 권리·이용·환금성을 검토해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사뷰티가든입니다. 2025년 7월 29일 거래가액 155,860,000원에 소유권을 취득했으며, 같은 날 남동새마을금고의 채권최고액 851,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 공동담보목록에 연결된 권리이므로 채권최고액 전체를 본건 한 호실만의 대출금으로 해석하면 안 됩니다.

이후 남동새마을금고의 임의경매개시결정, 경기신용보증재단의 가압류, 국의 압류가 이어졌습니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차보증금 인수 가능성과 공용부분 미납관리비는 등기권리 소멸과 별개로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수범위는 별도

최초 신탁등기는 2023년 6월 9일 우리자산신탁주식회사 명의로 이루어졌으나, 2025년 6월 18일 신탁재산 귀속에 따라 신탁등기가 말소되고 주식회사에스씨디벨롭먼트로 소유권이 이전됐습니다. 기존 국 명의 근저당권 2건도 각각 해지·말소된 이력이 있습니다.

현재 권리분석의 기준은 2025년 7월 29일 남동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정, 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국의 압류와 관련한 조세채권의 실제 배당순위 및 미납세금 문제는 단순한 등기 말소 여부와 구분하여 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 가장 먼저 확인할 것은 ‘호실’

임차인 조사에는 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 전입일이 앞서 있으며, 보증금 합계는 8,000,000원입니다. 다만 두 사람의 점유 호실은 경매 대상인 356호와 일치하지 않습니다.

두 임차인 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일은 선순위이나, 점유 호실이 다르므로 본건 356호에 대한 대항력을 확정할 수 없습니다. 확정일자와 실제 우선변제권 성립 여부도 확인이 필요합니다.

전경미는 2026년 4월 24일 배당요구한 사실이 확인됩니다. 다만 배당요구만으로 대항력과 우선변제권이 소멸하는 것은 아닙니다. 문제우는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않으므로, 우선변제 가능성과 본건 매수인에 대한 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 종전 거래가액만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 137,000,000원입니다. 2025년 7월 29일 등기 거래가액은 155,860,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다.

그러나 이 거래가액은 현재 시세를 입증하는 최근 비교거래 평균이 아닙니다. 동일 건물 내 업무시설의 최근 거래가격, 층별 거래 차이, 임대수익 및 실제 공실 상황을 확인하지 못한 상태에서는 감정가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

특히 보증금 8,000,000원의 인수가 실제로 성립한다는 가정 아래에서는 매수가격만이 아니라 매각가와 인수액을 합산한 실질취득을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 현재는 비교 가능한 최근 실거래 지표가 확인되지 않으므로 가격 메리트에 대한 가점은 유보하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

채권액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 사용한 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금 8,000,000원은 배당하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 잠정 가정했으나, 대상 호실 불일치로 실제 인수 여부는 미확정입니다. 국의 압류와 관련한 조세채권, 당해세, 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

시뮬레이션에서는 집행비용 2,718,000원을 제외한 134,282,000원이 남동새마을금고에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권 미배당 897,218,000원은 채권자 측의 예상 미회수액이지 매수인이 추가 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 남는 인수 확인

* 모든 회차의 인수액은 임차인 2명의 보증금을 합산한 잠정 가정입니다. 해당 임차인들이 실제로 356호에 대항할 수 있는지는 확인되지 않았습니다. 유찰 회차와 가격은 시나리오이며 실제 유찰이나 최저가 변경을 확정하는 정보는 아닙니다.

배당 가정에서는 유찰이 진행돼도 임차보증금 인수액이 8,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 실질취득 판단 시 매각가만 보아서는 안 됩니다. 다만 이 사건의 가장 중요한 선결 문제는 실제로 그 임차보증금이 356호 매수인에게 인수되는지 여부입니다.

⑥ 공용관리비 — 별도로 확인되는 인수 가능 비용

매각물건명세서 비고에는 2026년 7월 16일 씨엔에스(주)가 제출한 신고 내용이 기재돼 있습니다. 신고된 금액은 2026년 6월분까지의 공용부분 미납관리비 1,220,230원입니다.

공용관리비의 인수 가능성이 있다는 사실은 확인되지만, 신고금액 전부가 그대로 매수인 부담으로 확정된 것은 아닙니다. 실제 납부의무와 범위는 관리비 내역 및 관련 법리에 따라 검토해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 시흥시청역(서해선) 남서측 인근으로, 주변에 단독·다가구주택, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 분포합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 시흥시청역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 공부에 따른 이용상태는 업무시설(사무실)입니다. 주거용 아파트의 거래·임대 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 승강기·급배수·위생설비·옥내소화전·화재탐지설비·주차장 등이 구비돼 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 약 35m, 동측 약 15m, 남서측 약 10m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 환금성. 사무소의 실질 매도 가능성과 임대수요는 최근 동일 건물 거래, 공실, 임대료, 관리비 등을 확인해야 판단할 수 있습니다. 현재 자료만으로 높은 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확인. 본건이 3층 356호임을 등기사항증명서·감정평가서·매각물건명세서·현황조사서에서 다시 대조하세요.
• 임차인 호실 불일치 해소. 전경미의 230호 및 문제우의 749호가 본건과 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 다른 매각 물건의 임차관계인지 여부가 핵심입니다.
• 356호 실제 점유 확인. 해당 호실의 현재 점유자, 임대차계약, 사업장 사용 여부, 인도 가능성을 현장 및 원본 기록으로 확인하세요.
• 대항력·우선변제 검증. 선순위 전입만으로 본건 인수를 단정하지 말고, 계약 목적물·점유·확정일자·배당요구 및 임대차의 대항요건을 함께 검토하세요.
• 공동담보 확인. 남동새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2025-41148호를 확인해 채권관계와 담보 범위를 파악하세요.
• 관리비 확인. 신고된 공용부분 미납관리비 1,220,230원에 대해 현재 잔액과 승계 가능한 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 조세채권 확인. 2026년 7월 6일 국의 압류와 관련하여 체납세금의 성격, 법정기일, 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요.
• 시세와 수익성 조사. 종전 거래가액 155,860,000원만으로 낙찰가의 적정성을 판단하지 말고, 인근 사무소 실거래와 임대수익·공실을 비교하세요.
• 이용 및 규제 확인. 업무시설의 실제 이용 가능 범위, 관리규약, 토지이용 제한과 건축물대장 사항을 확인하세요.
• 최종 매각조건 재확인. 2026년 11월 10일 매각기일 전에 기일 변경 여부, 특별매각조건, 매각물건명세서 정정 및 최신 권리관계를 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 누가 어느 호실을 점유하는지가 중요하다”

이 사건은 등기권리의 소멸 구조만 보면 비교적 명확합니다. 남동새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 형태이며, 채권자의 대규모 미배당액을 매수인이 직접 떠안는 구조는 아닙니다.

하지만 매각 대상은 시티프론트561더파이브 356호인데 임차인 조사에 등장하는 호실은 230호와 749호입니다. 보증금 8,000,000원의 인수는 시뮬레이션상 가정일 뿐, 356호에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다. 여기에 공용부분 미납관리비 1,220,230원의 인수 가능성과 사무소의 시세·환금성 불확실성도 남아 있습니다.

종전 거래가액은 155,860,000원이고 신건 최저가는 137,000,000원이지만, 이 차이만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 임차보증금 인수가 실제로 성립한다면 잠정 실질취득은 145,000,000원이며, 공용관리비와 취득부대비용은 별도입니다.

결론은 권리관계 조건부 검토, 가격 메리트 판단 유보입니다. 본건의 핵심은 경매 유찰 횟수가 아니라 호실별 점유관계를 정확히 구분하고 실제 인수액을 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.