수원지방법원 2026타경50518. 경기도 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 6층 643호입니다. 지목은 대(대지)이지만, 건물은 등기상 집합건물이고 감정평가서의 이용상태는 업무시설(사무실)입니다. 주거용 아파트가 아니라 사무실 용도로 분석해야 하는 물건입니다.

소유자는 주식회사뷰티가든입니다. 2025년 7월 29일 거래가액 179,510,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남동새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 851,500,000원이며 공동담보목록도 기재되어 있습니다. 이후 남동새마을금고가 임의경매를 신청했고, 경기신용보증재단이 180,000,000원을 청구하는 가압류를 설정했습니다.

근저당과 가압류의 소멸 여부 자체는 비교적 명확합니다. 문제는 등기상 소멸하는 권리와 매수인이 별도로 부담할 수 있는 임차보증금은 다르다는 점입니다. 특히 이번 사건은 임차인 조사 호실이 매각 대상 호실과 일치하지 않아, 배당계산에 반영된 인수액을 그대로 확정 채무로 받아들이기도 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 임차인 적용 범위는 확인

남동새마을금고 근저당권의 채권최고액은 851,500,000원입니다. 이는 본건 감정가 155,000,000원보다 크지만, 근저당권은 매각으로 소멸하므로 채권최고액 자체를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 공동담보목록이 존재한다는 점도 함께 고려해야 하며, 채권최고액 전체를 이 호실에만 대응하는 독립 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

또한 후순위 가압류 채권자인 경기신용보증재단의 청구금액은 180,000,000원이지만, 예상배당은 0원입니다. 이 미배당액 역시 일반적인 말소 대상 가압류의 채권 부족분이지, 그 자체로 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대상 호실과 불일치

임차인으로 조사된 사람은 전경미·문제우 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되어 있으며, 두 사람의 보증금 합계는 8,000,000원입니다. 그러나 두 사람 모두 6층 643호를 점유한다고 기재되어 있지는 않습니다.

대항력 표시는 각 임차인의 기재된 전입일과 점유 호실에 대한 조사상 분류입니다. 643호에 대한 대항력 및 보증금 승계가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

전경미는 배당요구를 한 사실이 확인되며, 그 접수일은 2026.04.24입니다. 문제우는 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다. 두 임차인 모두 확정일자가 기재되지 않았고, 예상배당계산에서는 우선변제액이 반영되지 않았습니다. 따라서 해당 임차인들의 배당 및 보증금 반환관계를 확정하려면 확정일자, 임대차 목적물, 배당요구 종기 및 실제 배당 결과를 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 155,000,000원 중 집행비용 추정 2,970,000원을 제외한 152,030,000원이 남동새마을금고 근저당에 배당됩니다. 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자에게도 잔여금이 없습니다.

채권자 미배당액은 879,470,000원으로 큽니다. 하지만 이 금액을 낙찰자가 떠안는 것으로 해석하면 안 됩니다. 매수인 인수 추정 8,000,000원은 별도의 임차보증금 항목이며, 그마저도 이번 643호에 실제 적용되는지 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다. 공용부분 미납관리비 384,200원도 배당표의 임차보증금 인수액과는 별도입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액은 구분

현재는 유찰이 없는 신건으로 최저매각가가 155,000,000원입니다. 회차별 예정 가격과 배당 추정은 다음과 같습니다.

실질취득 시나리오는 각 회차 최저매각가에 배당계산상 인수 추정액 8,000,000원을 합산한 금액입니다. 이 금액은 다른 호실 임차인의 보증금이 본건 낙찰자에게 귀속된다는 전제이며, 취득세·관리비·명도비 등은 포함하지 않습니다.

이 사건의 보증금 합계는 최저매각가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 고액 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다. 배당계산상 같은 보증금 인수액을 적용하면 낙찰가 하락에 따라 실질취득액도 줄어들지만, 호실별 실제 인수 여부가 먼저 확정되어야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시청역(서해선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 단독·다가구주택, 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 시흥시청역이 위치합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 외벽은 복합판넬·치장벽돌·페어글래스 등으로 마감되어 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 수준으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 부지 북측 약 35m, 동측 약 15m, 남서측 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 지형은 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정은 외국인 등의 주택거래에 한정된 것으로 기재되어 있어, 본건 업무시설에 대한 적용 여부는 구체적인 거래 조건에 따라 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 전체 부지 면적은 3,645㎡이고, 공시지가 지표는 ㎡당 2,977,000원입니다. 이는 해당 호실의 개별 시세 또는 전유면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 본건은 주거용 아파트가 아닌 공부상 업무시설(사무실)입니다. 따라서 아파트의 매매수요나 주거용 임대수요를 그대로 적용할 수 없으며, 사무실 실수요·임대수익·공실 가능성을 중심으로 환금성을 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 대조. 본건은 6층 643호입니다. 임차인 조사에 나타난 2층 230호와 7층 749호가 동일 경매사건의 다른 매각물건인지, 643호의 권리관계와 연결되는지 확인해야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사서의 호실별 기재를 반드시 대조하세요.
• 임차보증금 인수 확정. 계산상 인수액은 8,000,000원이지만, 전경미·문제우의 점유 호실이 다릅니다. 두 사람의 보증금 반환의무가 실제 본건 낙찰자에게 귀속되는지부터 확인해야 합니다.
• 임차인의 우선변제·배당요구. 확정일자, 대항요건, 배당요구 종기 및 배당절차를 확인하세요. 전경미의 배당요구 접수일은 2026.04.24이며, 문제우의 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공용부분 관리비. 2026.07.16 씨엔에스(주)로부터 2026년 6월분까지 공용부분 미납관리비 384,200원이 신고되었습니다. 매수인에게 인수될 수 있으므로 현재까지의 누적금액과 공용·전용 부분 구분을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 남동새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2025-41148호가 기재되어 있습니다. 공동담보 대상과 채권관계, 본건 매각 범위를 확인하세요.
• 업무시설 사용 가능성. 공부상 업무시설(사무실)이라는 점을 전제로 실제 내부 상태, 점유자, 사용승인 관련 사항, 임대 가능한 업종 및 용도 제한을 확인하세요.
• 시세 검증. 현재 최저가 155,000,000원만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 업무시설의 최근 실거래와 임대수익을 점검하고, 매수인에게 실제 귀속되는 비용을 반영한 취득원가로 판단하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 124,000,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원으로 예상되어 있습니다. 다만 유찰가격은 향후 매각 절차에 따라 확인해야 하고, 낮아진 최저가 자체가 시세 대비 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다.
• 원본 서류·현장 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 확인하고 643호의 실제 점유 상태와 관리비 체납 현황을 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 인수 범위는 따로 확인해야 한다”

이 사건은 남동새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 그래서 등기부만 살펴보면 단순한 담보권 실행 경매처럼 보일 수 있습니다.

하지만 실제 판단을 어렵게 만드는 요소는 따로 있습니다. 배당추정상 매수인 인수로 잡힌 보증금은 8,000,000원인데, 그 임차인들이 점유하는 곳은 경매 대상 643호가 아닌 230호와 749호입니다. 이를 확인하지 않고 163,000,000원을 확정 취득원가로 삼거나, 반대로 인수액이 전혀 없다고 단정하는 것 모두 위험합니다.

더욱이 공용부분 미납관리비 384,200원이 신고되어 있고, 본건은 주거용 아파트가 아닌 업무시설(사무실)입니다. 사무실의 최근 거래가격과 환금성까지 살펴야만 적정 입찰가격을 논할 수 있습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 근저당·가압류의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 호실별 임차관계의 불일치, 보증금 인수액의 불확실성, 관리비 승계 가능성, 업무시설의 가격 검증 필요성이 함께 존재합니다. 결론은 권리 소멸 구조는 확인, 인수 범위와 입찰가격은 보류입니다. 6층 643호의 실제 점유·임대차 관계가 정리되기 전까지는 최저가만 보고 응찰을 결정할 물건이 아닙니다.