수원지방법원 2026타경50518. 경기도 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 7층 734호입니다. 공부상 용도는 업무시설(사무실)이며, 아파트가 아닌 업무용 집합건물입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 232,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

소유자는 주식회사뷰티가든입니다. 2025년 7월 29일 거래가액 275,180,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남동새마을금고 앞으로 채권최고액 851,500,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 이 호실에만 대응하는 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이번 경매는 남동새마을금고가 신청한 임의경매로, 청구금액은 657,864,040원입니다. 경매개시결정 이후 경기신용보증재단 가압류와 파주시 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 귀속 호실과 실제 인수채무의 확인이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸

후순위 압류가 매각으로 말소되더라도 당해세 등 배당상 우선하는 조세채권의 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다. 파주시 압류가 기재되어 있으나 구체적인 체납세액과 배당 우선순위는 확정되어 있지 않습니다. 등기상 말소와 매수인의 비용·조세 위험이 완전히 없어지는 것은 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력보다 먼저 확인할 것은 호실

현황조사 및 문건접수 내역에는 보증기관 승계신고가 아닌 실제 임차인 2명이 기재되어 있습니다. 두 임차인 모두 전입일이 2025.07.29 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 두 임차인의 점유 호실은 2층 230호와 7층 749호입니다. 본 경매 대상은 7층 734호이므로, 이 전입·점유 자료만으로 두 임차인의 대항력이 734호에 미친다고 단정할 수 없습니다.

③ 실질취득가와 유찰 시나리오

현재 매각가격은 감정가와 같은 232,000,000원입니다. 제공된 배당계산에서는 임차인 전경미의 보증금 5,000,000원과 문제우의 보증금 3,000,000원을 모두 매수인 인수액으로 계산합니다.

이 가정을 적용하면 신건 낙찰 시 232,000,000원 + 8,000,000원 = 240,000,000원이 실질취득 추정액입니다. 단, 이는 임차인 인수액 8,000,000원이 실제로 본건에 귀속된다는 조건부 계산이며, 공용부분 미납관리비 등 다른 비용은 포함하지 않았습니다.

위 유찰가격과 인수금액은 각각의 시나리오에 기재된 값입니다. 실질취득액은 매각가격과 인수 추정액을 합산한 금액이며, 실제 입찰 결과나 인수채무 확정액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

신건 매각가 232,000,000원에서 집행비용 4,048,000원을 공제하면 227,952,000원이 남고, 배당계산상 전액 남동새마을금고에 배당됩니다. 경기신용보증재단은 배당을 받지 못하며 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 사용한 계산으로, 실제 배당은 채권계산서와 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 8,000,000원은 경매 대상 호실과의 관계가 확인되기 전까지 조건부 인수 추정액입니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

모든 시나리오에서 남동새마을금고의 신청 청구금액 657,864,040원은 전액 충족되지 않습니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 배당이 없다는 점도 같습니다.

반면 매수인 관점에서는 유찰에 따라 매각가격이 내려가는 효과가 있습니다. 다만 임차인 인수액 8,000,000원이 실제로 본건에 적용되는지 먼저 확인해야 하며, 가격 경쟁력은 업무시설의 시장가치와 실질취득액을 비교한 뒤에만 평가할 수 있습니다.

⑥ 미납관리비 — 별도로 확인할 금액이 있다

업무시설은 관리비와 운영비가 실제 투자수익에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 현재 확인된 체납액은 신고 시점 기준이므로, 매각기일까지 추가 발생한 금액이나 납부 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 광석동 소재 시흥시청역(서해선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독·다가구주택, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 입지여건은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 시흥시청역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물입니다. 외벽은 복합패널·치장벽돌·페어글래스 등으로 마감되어 있고 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 부지 북측 약 35m, 동측 약 15m, 남서측 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 지목은 대이고, 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으나 외국인 등의 주택거래에 한정된 조건이 기재되어 있습니다. 본건의 업무시설 거래에 적용되는 구체적 제한은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 본건은 업무시설(사무실)이므로 아파트와 매수·임대 수요가 다릅니다. 업무용 임대수요, 공실 가능성, 관리비 및 동일 유형의 실거래가격을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 호실 확인 — 최우선. 전경미는 230호, 문제우는 749호로 기재되어 있습니다. 경매 대상 734호와 다른 이유를 확인하고, 본건에 실제 적용되는 임차보증금 인수액을 확정해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 734호의 현재 점유자, 임대차계약 관계, 사업장 사용 현황 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 두 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 타 호실의 전입 자료가 본건에 영향을 주는지, 확정일자와 배당요구가 어떻게 처리되는지 별도로 검증해야 합니다.
• 공동담보 확인. 남동새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2025-41148호와 채권계산서를 확인해야 합니다. 채권최고액 851,500,000원을 이 호실만의 실제 채무액으로 오인해서는 안 됩니다.
• 공용부분 미납관리비. 신고된 568,140원의 납부 여부와 이후 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 파주시 압류와 관련된 체납세액, 당해세 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실거래가격 확인. 업무시설(사무실)의 동일 건물·유사 면적 거래사례를 조사하고 최저가 232,000,000원 및 실질취득 추정액 240,000,000원과 비교해야 합니다.
• 임대수익 확인. 업무용 임대수요, 공실 가능성, 관리비 및 임대차 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 매각기일 및 보증금 확인. 매각기일 2026.11.10의 진행 여부와 실제 입찰보증금·매각조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 관련 임대차 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리구조는 명확하지만 입찰은 조건부

맺으며 — “근저당이 지워져도 확인할 것은 남는다”

시티프론트561더파이브 734호는 등기상 말소기준권리가 분명합니다. 남동새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리들은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 승부처는 근저당 자체가 아닙니다. 230호와 749호 임차인의 보증금 8,000,000원이 왜 734호의 매수인 인수액으로 계산되어 있는지를 확인하는 일입니다. 인수액이 실제로 적용된다면 신건의 실질취득 추정액은 240,000,000원입니다. 반대로 타 호실 자료가 잘못 합산된 경우라면 실제 부담액이 달라질 수 있습니다.

여기에 공용부분 미납관리비가 신고되어 있고, 동일 업무시설의 실거래 비교가격도 확인되지 않았습니다. 감정가 232,000,000원만으로 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

결론은 권리구조 확인, 임차인 귀속 호실 재검증, 가격 판단 보류입니다. 신건 입찰을 결정하기 전에 임차보증금 인수 여부와 734호의 실제 점유관계를 확정하고, 동일 용도 부동산의 시세를 확인하는 것이 우선입니다.