수원지방법원 2026타경50518. 경기도 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 4층 451호에 대한 임의경매입니다. 물건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고는 업무시설(사무실·사무소)입니다. 따라서 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 판단해서는 안 됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층이며, 해당 호실의 구체적인 면적과 대지권 범위는 입찰 전에 확인해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사뷰티가든으로, 2025년 7월 29일 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 187,040,000원입니다. 이후 남동새마을금고가 채권최고액 851,500,000원의 근저당권을 설정했고, 2026년 2월 26일 임의경매가 개시되었습니다. 공동담보목록이 존재하므로 근저당 채권최고액을 451호 한 개 호실의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리

말소기준권리는 2025년 7월 29일 남동새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 국(파주세무서장)의 압류, 임의경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 신탁주의사항은 2025년 6월 18일 소유권 이전과 함께 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체가 현재 남아 있는 인수권리인 것으로 판단되지는 않습니다. 다만 이후 소유권과 담보권이 어떻게 형성되었는지는 공동담보 관계를 포함해 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 호실 불일치가 핵심

임차 관련 조사에서는 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 앞서 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 각 임차인의 점유 호실이 경매 대상 451호와 다르게 기재되어 있어, 해당 대항력이 451호 매수인에게 미치는지 별도의 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 말소기준권리 이전 전입신고를 근거로 한 조사상 분류입니다. 실제 대항력 성립에는 해당 목적물의 적법한 점유 및 적용 법률 등 추가 요건이 있습니다. 두 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다.

전경미는 2026년 4월 24일 배당요구를 하였으나, 배당요구만으로 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 문제우의 배당요구 여부와 두 임차인의 우선변제권도 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션은 두 임차인에 대한 배당액을 모두 0원으로 놓고 있으므로, 실제 배당에서 보증금 일부가 변제되는 경우 인수 잔액도 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

근저당 채권액 851,500,000원은 등기상 채권최고액을 사용한 계산 기준이며, 실제 채무잔액과 동일한 금액은 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 657,864,040원입니다. 집행비용은 추정치이고, 조세 우선배당·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 국의 압류는 예상배당표에서 별도 배당액이 산정되지 않았습니다.

④ 실질취득금액 — 최저가만 보면 안 된다

배당 시뮬레이션의 보증금 인수 8,000,000원이 실제로 451호에 적용된다고 가정하면, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다. 아래 금액은 임차보증금 전액 인수 가정이 유지되는 단순 시나리오이며, 본건에 대한 인수가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

실질취득 가정액은 각 회차 최저매각가와 보증금 인수 가정액 8,000,000원의 합계입니다. 배당액, 인수 관계, 입찰 결과에 따라 실제 금액은 달라질 수 있으며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.

⑤ 가격 판단 — 시세 비교는 보류

본건은 업무시설(사무실)로 기재된 집합건물입니다. 감정가와 현재 최저가가 159,000,000원으로 같지만, 해당 호실 또는 비교 가능한 업무시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 159,000,000원이 저렴한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다.

현재 소유자의 등기상 취득 거래가액은 187,040,000원이며, 감정가는 이 금액보다 낮습니다. 그러나 과거 취득가와의 차이가 현재 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 특히 사무실은 위치, 층, 임대수익, 공실 및 관리비 부담 등에 따라 매매가격과 환금성이 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 광석동 소재 시흥시청역(서해선) 남서측 인근입니다. 주변에는 단독·다가구주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 있으며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 시흥시청역이 위치해 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 복합판넬·치장벽돌·페어글래스 등의 외장 마감을 갖추고 있습니다. 승강기, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지 및 주차장 설비가 구비되어 있으며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 토지. 부지는 평탄한 사다리형이며, 북측 약 35미터, 동측 약 15미터, 남서측 약 10미터 내외 도로에 접합니다. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래허가구역 표시도 확인되므로 실제 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 사무실의 거래 수요는 아파트와 다릅니다. 매수층과 임차 수요가 제한될 가능성을 감안하여 인근 유사 업무시설의 거래 및 공실 상황을 확인해야 합니다. 현재 가격자료만으로 높은 환금성을 인정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 451호의 정확한 매각 범위. 매각목록·등기사항증명서·집합건축물대장으로 전유부분과 대지권, 용도 및 면적을 확인하세요. 대지 표기와 업무시설 이용상태를 대조해야 합니다.
• 임차인 점유 호실 대조. 전경미의 230호와 문제우의 749호가 451호 경매에 포함되거나 451호에 관한 권리를 가지는지 확인하세요. 다른 호실의 임대차를 451호의 인수채무로 자동 계산해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제 확인. 전입일뿐 아니라 임대차계약, 실제 점유, 적용 법률, 확정일자, 배당요구의 효력을 확인해야 합니다. 업무시설이라는 용도도 임차인 보호관계 판단에 반영해야 합니다.
• 공용관리비 체납. 2026년 6월분까지 신고된 1,407,010원의 공용부분 관리비를 관리주체에 재확인하고, 추가 체납 및 승계 가능 금액을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 남동새마을금고 근저당권은 공동담보목록 제2025-41148호와 연결됩니다. 다른 담보물의 매각·배당 여부 및 본건 채권액을 확인하세요.
• 조세채권 검토. 국(파주세무서장)의 압류가 기재되어 있습니다. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 조세채권의 법정기일과 우선배당 여부를 확인하여 예상배당의 변동 가능성을 검토하세요.
• 현장점유와 명도. 451호의 실제 사용주체, 영업·사무실 사용 여부, 점유자의 권원 및 인도 가능 상태를 직접 확인하세요.
• 시세와 임대수익. 동일 건물 유사 업무시설 거래가격, 현재 임대료와 공실률, 관리비 등을 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 입찰기일 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 실제 무엇을 인수하는지가 중요하다”

시흥 시티프론트561더파이브 451호는 감정가와 최저가가 모두 159,000,000원인 신건입니다. 등기상으로는 남동새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다.

하지만 권리의 소멸과 매수인의 실제 취득비용은 다른 문제입니다. 배당 계산상 보증금 인수 8,000,000원을 적용하면 실질취득금액은 167,000,000원이며, 신고된 공용관리비 전액까지 인수한다면 조건부 부담액은 168,407,010원입니다. 다만 보증금 인수가 실제로 451호에 적용되는지는 확인되지 않았습니다.

특히 임차인 2명이 각각 230호와 749호를 점유하는 것으로 기재된 점은 단순히 지나칠 문제가 아닙니다. 451호에 관한 임차권인지, 별도 호실의 임대차인지 확인한 뒤 인수액을 다시 산정해야 합니다. 여기에 사무실 용도, 공용관리비 체납 및 실거래 시세 확인의 어려움까지 고려하면 신건 가격에 즉시 응찰할 근거가 충분하지 않습니다.

종합 판단: C등급(41점). 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 현재는 임차인 호실 불일치와 취득비용의 불확실성이 더 중요합니다. 권리 확인 우선, 가격 판단 보류. 451호의 정확한 매각 범위와 실제 인수액을 확정한 후, 최근 업무시설 거래가격을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.