수원지방법원 2026타경50518. 경기도 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 7층 749호에 관한 임의경매입니다. 공부상 용도는 업무시설(사무실)이며, 아파트나 주거용 오피스텔로 전제해서는 안 됩니다. 현재 소유자는 주식회사뷰티가든으로, 2025년 7월 29일 거래가액 162,310,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 남동새마을금고 명의로 채권최고액 851,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 채무관계로 임의경매가 개시됐습니다.

등기만 보면 선순위 근저당을 기준으로 후순위 경매개시결정과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에는 749호 점유자 문제우가 등장합니다. 문제우의 전입일은 말소기준권리보다 앞서며, 별도 호실인 230호의 전경미도 선순위 전입자로 기재되어 있습니다. 두 임차인의 보증금 합계는 8,000,000원이지만 개별 매각 대상 호실과 실제 인수 범위는 구분해야 합니다. 특히 업무시설인 만큼 주거용 사용 여부와 대항력 성립 요건을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차인 인수는 다르다

말소기준권리는 2025.07.29 설정된 남동새마을금고의 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 임의경매개시결정과 경기신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 설정됐던 국(강남세무서장) 명의의 근저당권도 이미 말소되어 있습니다.

다만 등기부상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 동일하지 않습니다. 임차인이 유효한 대항력을 갖추고 배당으로 보증금을 회수하지 못하면, 매수인이 그 반환의무를 승계할 수 있습니다. 따라서 근저당이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 749호와 230호를 반드시 구분

확인되는 실제 임차인 기재는 전경미와 문제우, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 보증금은 아닙니다. 다만 두 사람의 점유 호실이 다르며, 이 차이는 인수액 산정에 직접 영향을 미칩니다.

두 임차인 모두 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권이 실제로 성립하는지, 배당으로 얼마를 회수할 수 있는지는 원본 서류로 추가 확인해야 합니다. 배당 모형에는 두 보증금의 매수인 인수가 반영되어 있지만, 실제 배당요구·대항력·점유관계에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.

또한 본건은 공부상 업무시설(사무실)입니다. 전입일이 선순위라고 해서 주택임대차보호법상 대항력이 무조건 성립한다고 단정할 수는 없습니다. 임차인의 실제 사용 형태, 점유 및 주민등록 요건, 계약관계를 확인해야 합니다.

③ 실질취득액 — 최저가가 전부가 아니다

현재 최저매각가는 139,000,000원입니다. 배당 모형은 전경미와 문제우의 보증금 합계 8,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산합니다. 따라서 이 가정에 따른 실질취득액은 147,000,000원입니다.

749호 문제우의 보증금만 유효하게 인수한다고 가정하면, 최저가와 보증금을 더한 금액은 142,000,000원입니다. 반대로 보증금 8,000,000원 전액을 인수하면 147,000,000원입니다. 두 금액 모두 보증금 인수에 관한 가정이며, 실제 인수 범위가 확정된 금액은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,746,000원을 먼저 공제하고 남동새마을금고에 136,254,000원을 배당하는 모형입니다. 임차인 보증금은 별도 인수로 처리했으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 배당순위, 채권신고 및 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금으로 남동새마을금고의 채권최고액을 전부 충족할 수 없고, 경기신용보증재단의 가압류에도 예상배당이 없습니다. 채권자 미배당 합계는 895,246,000원입니다. 그러나 이는 채권자들의 배당 부족액이지 매수인이 추가로 부담하는 인수채무가 아닙니다. 매수인에게 문제 되는 금액은 별도로 성립할 수 있는 임차보증금 반환의무와 관리비 등입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 남는다

유찰을 거치면 최저매각가는 낮아지지만, 임차보증금 인수액이 동일하다는 가정에서는 보증금 부담 자체가 줄어들지 않습니다. 현재 회차의 실질취득 가정액은 147,000,000원이고, 2회 유찰 시에는 96,960,000원입니다.

다만 이 시나리오에 사용된 보증금 8,000,000원에는 다른 호실인 230호의 보증금 5,000,000원이 포함되어 있습니다. 749호에서 실제로 인수할 보증금이 얼마인지가 확정되기 전에는 위 금액을 최종 취득원가로 사용할 수 없습니다. 유찰 시나리오 역시 향후 매각가격을 보장하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 시흥시청역(서해선) 남서측 인근으로, 주변에는 단독·다가구주택, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 시흥시청역이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물입니다. 외벽은 복합판넬·치장벽돌·페어글래스 등의 마감이고, 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 준주거지역이며 업무용 건부지로 사용됩니다. 부지는 평탄한 사다리형이고, 북측·동측·남서측 도로에 접합니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 확인되므로 실제 적용 범위를 점검해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,977,000원이며, 대지 전체 면적은 3,645.0㎡입니다. 이는 건물 부지의 정보이지 749호에 배분된 전용 대지면적을 의미하지 않습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(사무실)입니다. 현황조사의 전입 임차인 기재와 실제 사용 형태가 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 업무시설은 주거용 아파트와 다른 매수·임차 수요를 가질 수 있습니다. 현재 유사 호실 실거래가격과 임대수익률이 검증되지 않아 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 749호 점유자 문제우 확인. 보증금 3,000,000원, 월세 400,000원, 전입일 2025.03.14의 임대차계약과 실제 점유·사용 형태를 확인하세요. 주거용 사용 여부에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
• 230호 전경미의 인수 범위. 전경미는 2층 230호 점유자로 기재되어 있습니다. 보증금 5,000,000원이 왜 749호의 인수 모형에 포함되었는지, 매각 대상 범위와 호실별 임차관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 확정일자 및 배당요구. 두 임차인의 확정일자와 문제우의 배당요구 여부를 확인하고, 전경미의 2026.04.24 배당요구가 실제 배당 및 인수에 어떤 영향을 주는지 검토하세요.
• 공용부분 미납관리비. 씨엔에스(주)가 신고한 1,220,230원의 기간별 내역과 공용·전용부분 구분, 기준일 이후 추가 체납 여부를 확인하세요.
• 공동담보목록 확인. 남동새마을금고 근저당권은 공동담보목록 제2025-41148호가 기재되어 있습니다. 공동담보 대상 및 배당관계를 확인하고, 채권최고액 전체를 이 호실의 실제 부채로 해석하지 마세요.
• 실질취득액 기준 가격 검토. 139,000,000원만 기준으로 판단하지 말고, 보증금 인수 가정액과 관리비·취득부대비용을 합산하여 유사 업무시설의 최근 거래가격과 비교하세요.
• 현장 및 임대수익 확인. 현재 업무시설로 사용되는지, 임차인의 실제 점유 상태가 어떠한지, 임대차 유지 가능성과 향후 임대수요를 조사하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 관리비 내역을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “139,000,000원에 낙찰받아도 끝이 아니다”

이 물건의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 남동새마을금고 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인 점유관계에 있습니다.

749호 점유자 문제우의 보증금은 3,000,000원이며, 230호 전경미의 보증금 5,000,000원까지 합산하면 예상 인수 모형은 8,000,000원입니다. 이 모형대로라면 신건 최저가에서 실질취득은 147,000,000원입니다. 그러나 서로 다른 호실의 보증금을 모두 749호에 귀속시키는 것이 타당한지는 확인해야 합니다.

추가로 공용부분 미납관리비 1,220,230원 신고가 있으며, 비교 가능한 최신 실거래가격도 확인되지 않아 현재 가격의 메리트를 입증할 수 없습니다. 업무시설 특성상 점유·사용 형태와 임대수익에 관한 검토까지 필요합니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 정리될 수 있지만, 임차보증금의 호실별 인수 범위, 관리비 부담, 업무시설의 적정 매수가격이라는 핵심 쟁점이 남아 있습니다. 이 세 가지를 확인하기 전에는 최저가만 보고 유리한 경매라고 판단하기 어렵습니다.