서울중앙지방법원 2025타경102192. 서초구 서초동 1612-17, 서리풀길 32에 있는 제1층 제103호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 건물은 2021.06.09 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층이고, 실거래 비교대상 면적은 29.36㎡입니다. 말소기준은 2021.06.15 설정된 대명신용협동조합 근저당권 3,120,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-742호에 연결돼 있고, 2025.09.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.
등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 나타난 5명 가운데 이수연·정웅재·은혁준·김인애는 모두 전입일이 2021.06.15 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 조윤제는 보증금 2,000,000원·월세 1,950,000원으로 배당요구를 했으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102192 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 1층103호 · 서울특별시 서초구 서리풀길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 도시형생활주택 · 실거래 비교면적 29.36㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인 2021.06.09 |
| 소유자 | 정웅재 2분의 1 · 조재원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 345,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 2,750,424,714원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유자 1명은 확인 필요
말소기준권리는 2021.06.15 대명신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록 제2021-742호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.02.21 임의경매개시결정과 2025.03.28 신용보증기금의 정웅재 지분 가압류 178,500,000원은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.19에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 관계인 5명, 1명 판정 보류
| 이름 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 2024.03.26 / 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정웅재 | 2024.12.19 / 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은혁준 | 2024.12.23 / 2025.04.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인애 | 2024.02.26 / 확인 없음 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤제 | 전입일 미상 / 2025.05.07 | 2,000,000원 / 1,950,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이수연·정웅재·은혁준·김인애의 전입신고는 모두 말소기준인 2021.06.15 뒤이므로 대항력은 없습니다. 정웅재는 등기부상 공동소유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름으로, 제공 메모에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 반면 조윤제는 전입일이 없어 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 표본 시점이 오래됐다
제공된 동일 면적대 실거래는 모두 2022.05입니다. 29.36㎡ 3건과 29.95㎡ 1건으로, 총 4건의 평균은 563,750,000원, 최저 555,000,000원, 최고 570,000,000원입니다. 현재 최저매각가 345,600,000원은 이 평균의 61.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.36㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 2022.05 | 29.95㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 563,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 345,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,638,400원 |
| 2. 근저당권 · 대명신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 339,961,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 시뮬레이션 기준 채권 총액 3,298,500,000원 중 339,961,600원이 배당되고, 미배당은 2,958,538,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 근저당은 공동담보목록 제2021-742호가 기재된 권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 2,958,538,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 276,480,000원 | 271,809,280원 | 3,026,690,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 221,184,000원 | 217,287,424원 | 3,081,212,576원 | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 이는 제공된 배당 계산의 결과이고, 조윤제의 대항력 판정이 미상이라는 별도 사실은 그대로 남습니다. 낙찰가가 내려가더라도 이 미상 요소가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 남동측 인근으로 다세대주택·빌라·연립주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 건물은 2021.06.09 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 주차장이 설치된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 305.5㎡, 지목 대, 공시지가 8,300,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조윤제 전입일 확인. 전입일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 전입관계 원본을 우선 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이수연·정웅재·은혁준·김인애는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 정웅재 관계 확인. 공동소유자·근저당 채무자와 동일한 이름으로 점유관계에 나타나며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있습니다.
- 시세 재검증. 실거래 표본 4건이 모두 2022.05입니다. 최저가가 그 평균의 61.3%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인이라고 확정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2021-742호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권·배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 낙찰 후 점유 정리. 현황상 점유·임차 관계인이 5명 확인되므로 실제 점유자와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 임차인’을 닫아야 한다
이 물건은 숫자만 보면 강하게 할인돼 보입니다. 감정가 540,000,000원에서 2회 유찰돼 345,600,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 평균 563,750,000원의 61.3%입니다. 그러나 그 실거래는 모두 2022.05이므로 2026.08.25의 시세 판단에는 시차가 큽니다.
권리 역시 ‘무조건 깨끗하다’고 끝내기에는 한 단계가 남았습니다. 전입일이 확인된 4명은 말소기준 뒤라 대항력이 없고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다. 하지만 조윤제는 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 과거 실거래 대비 낮지만 현재 시세 재검증이 필요하고, 조윤제의 대항력 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 권리확인 전에는 할인율보다 미상 임차관계를 먼저 닫는 것이 핵심입니다.
