서울중앙지방법원 2025타경102192. 서초구 서초동 1612-17, 2층 203호의 다세대 주택으로 감정평가상 현황은 도시형생활주택입니다. 전용면적 비교 대상은 29.36㎡이고, 건물 사용승인일은 2021.06.09입니다. 감정가 550,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 352,000,000원입니다.

등기상 말소기준은 2021.06.15 대명신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 조사에서 전입일이 확인되지 않은 조윤제가 있고, 보증금 2,000,000원·월세 1,950,000원 및 배당요구 사실은 확인되지만 대항력은 판정할 수 없습니다. 따라서 “인수 0원”은 현재 배당 시뮬레이션의 산출값이지, 조윤제의 법적 지위까지 확정했다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.15 근저당

말소기준권리는 2021.06.15 설정된 대명신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2021-742호가 기재되어 있습니다. 2025.02.21 대명신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.03.28 신용보증기금의 정웅재 지분 가압류 178,500,000원은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 근저당권은 2025.09.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 4명은 후순위, 1명은 대항력 미상

김인애·이수연·정웅재·은혁준의 전입신고는 모두 말소기준일인 2021.06.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 조윤제는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 확정일자도 확인되지 않았으므로 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본의 시점을 함께 봐야 한다

동일 면적 비교 자료는 29.36㎡대 거래 4건입니다. 데이터상 평균 거래가는 563,750,000원, 최신 거래가는 555,000,000원이며 현재 최저가 352,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 62.4%입니다. 다만 제공된 거래 4건은 모두 2022.05 거래이므로 이 숫자만으로 2026년 매각기일의 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.

감정가 550,000,000원은 위 평균보다 13,750,000원 낮고, 현재 최저가 352,000,000원은 평균보다 211,750,000원 낮습니다. 수치상 할인폭은 분명하지만, 거래 표본이 4건이고 모두 2022.05에 집중되어 있다는 점 때문에 이 할인율을 그대로 “현재 시세 대비 확정적인 저가”로 해석하기보다는 현장 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

현재 최저가 352,000,000원 가정 시 집행비용 5,728,000원을 제외한 346,272,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 부족액은 2,952,228,000원이며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원 산출은 유지되지만 채권 미배당은 커진다

3회 유찰 시 매각가는 281,600,000원, 4회 유찰 시 225,280,000원으로 내려갑니다. 각 시나리오의 배당 산출에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 전입일 미상의 조윤제에 대한 대항력 판단을 확정한 값은 아닙니다. 즉 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 늘어나는 반면, 입찰자의 권리확인 의무는 그대로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대이며 감정평가상 현황은 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 입지. 서울교육대학교 남동측 인근으로 다세대주택·빌라·연립주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층, 사용승인일은 2021.06.09이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함되며 토지 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
• 토지. 공시지가 8,300,000원/㎡, 토지면적 305.5㎡이며 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 거래 표본. 14세대 규모이며 비교 가능한 실거래는 4건으로, 모두 2022.05에 집중되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조윤제 전입일 확인. 이 물건의 가장 중요한 확인사항입니다. 전입일이 말소기준일 2021.06.15보다 빠른지 늦은지에 따라 대항력 판단이 달라집니다.
• 조윤제 보증금 회수 구조 확인. 보증금 2,000,000원·배당요구일 2025.05.07이 확인되므로 대항력이 인정되는 경우 실제 배당 여부와 미회수액을 대조해야 합니다.
• 정웅재 점유 성격 확인. 조사된 정웅재는 등기부상 공유자·채무자와 동일하므로 일반 임차인인지 소유자 관계 점유인지 확인이 필요합니다.
• 실거래 시점 보정. 최저가는 데이터상 평균의 62.4%이지만 비교 거래가 모두 2022.05입니다. 현재 호가·최근 계약과 별도로 대조해야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 3,120,000,000원에는 공동담보목록 제2021-742호가 기재되어 있으므로 해당 담보 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 규제 확인. 토지 정보상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인해 조윤제의 전입·확정일자·점유관계를 확정해야 합니다.

맺으며 — 할인폭은 매력적이지만, 권리확정이 선행돼야 한다

현재 최저가 352,000,000원은 감정가 550,000,000원의 64%이고, 제공된 실거래 평균 563,750,000원의 62.4%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인 구간입니다. 등기상으로도 2021.06.15 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정·가압류가 소멸하는 구조여서 복잡한 인수등기가 드러난 물건은 아닙니다.

하지만 이 사건은 가격보다 조윤제의 대항력 판정이 먼저입니다. 나머지 4명의 전입일은 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 조윤제는 전입일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 배당표의 인수액 0원은 참고할 수 있으나 이 미상 요소까지 제거한 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 게다가 비교 실거래 4건이 모두 2022.05에 집중되어 있어 현재 가격 수준을 확정할 자료도 충분하지 않습니다. 할인폭은 긍정적, 권리확정과 시세확인은 필수. 이 두 가지를 확인한 뒤에야 현재 64% 가격의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.