363,520,000원
서울중앙지방법원 2025타경102192. 서초동 1612-17의 4층 402호로, 사건 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 568,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 363,520,000원입니다. 말소기준권리는 2021.06.15. 대명신용협동조합의 근저당권이고, 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2021-742호에 편입돼 있으며, 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류, 서초구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리등기만 보고 곧바로 “인수 위험 없음”으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사에서 확인된 전입자 가운데 이수연·정웅재·은혁준·김인애는 모두 2021.06.15. 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없지만, 조윤제는 보증금 2,000,000원·월세 1,950,000원의 주거 임차인으로 조사되면서도 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인은 “대항력 있음”도 “대항력 없음”도 단정할 수 없고, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102192 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 4층402호 · 도로명 서울특별시 서초구 서리풀길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 도시형생활주택 · 대상면적 29.46㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인일 2021.06.09. |
| 소유자 | 정웅재 2분의 1 · 조재원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 568,000,000원 / 363,520,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,750,424,714원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.15. 근저당
말소기준권리는 2021.06.15. 대명신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.02.21. 임의경매개시결정, 2025.03.28. 신용보증기금의 정웅재 지분 가압류, 2025.11.26. 서초구의 정웅재 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.09.19.에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준의 기초가 되는 최초 근저당 설정일은 2021.06.15. 그대로입니다.
② 임차인 분석 — 4명은 후순위, 1명은 전입일 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 2024-03-26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정웅재 | 2024-12-19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은혁준 | 2024-12-23 | 미상 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인애 | 2024-02-26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤제 | 미상 | 2,000,000원 | 1,950,000원 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 현황상 확인되는 사람은 실제 5명입니다. 이 가운데 4명은 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 조윤제만 전입일 미상입니다. 특히 조윤제는 보증금과 월세가 확인되지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 전입일 미상 임차인의 법적 지위가 확정되기 전까지는 0원을 확정 인수액으로 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본 시점이 오래됐다
대상 면적은 29.46㎡이고, 면적이 유사한 거래 표본은 4건입니다. 제공된 평균 거래가는 563,750,000원, 최저 555,000,000원, 최고 570,000,000원이며 현재 최저매각가 363,520,000원은 제공된 최근12개월 평균의 64.5%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 다만 표본 거래월은 모두 2022.05이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세로 그대로 받아들이기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.36㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 2022.05 | 29.95㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 평균 | 29.46㎡ | 4건 | 563,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 363,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,889,280원 |
| 2. 근저당 · 대명신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 357,630,720원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 363,520,000원을 가정하면 집행비용 5,889,280원을 제외한 357,630,720원이 근저당권에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 부족액은 2,940,869,280원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 조윤제의 대항력·우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 남동측 인근으로 다세대주택·빌라·연립주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층, 사용승인일 2021.06.09.이며 승강기·주차장·도시가스 난방설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 총 14세대이며 대상 면적은 29.46㎡입니다. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조윤제 전입일 확인. 전입일 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 입찰 전 가장 먼저 확인할 항목입니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 조윤제의 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당순위와 인수 위험을 함께 점검해야 합니다.
- 후순위 전입자 구분. 이수연·정웅재·은혁준·김인애는 모두 2021.06.15. 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 정웅재 관계 확인. 현황조사 전입자 정웅재가 공유자·채무자와 동일하므로 실제 점유관계와 임대차관계를 구분해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래 4건이 모두 2022.05이므로 최저가 363,520,000원의 실제 할인율은 최신 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 3,120,000,000원은 공동담보목록 제2021-742호가 기재돼 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았다는 점을 감안해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 임차인 하나가 결론을 막는다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 568,000,000원에서 2회 유찰돼 363,520,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 평균 563,750,000원과 비교하면 64.5% 수준입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리분석의 마지막 한 칸이 비어 있습니다. 현황조사상 5명 가운데 4명은 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 조윤제는 보증금 2,000,000원·월세 1,950,000원의 주거 임차인으로 조사됐음에도 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 결론은 “인수 0 확정”이 아니라 “배당 가정상 0원, 조윤제 대항력은 미상”입니다. 가격은 관심을 가질 만하지만, 이 임차인의 전입일과 확정일자를 확인하기 전에는 권리상 안전형으로 올려 평가하기 어렵습니다.
