서울중앙지방법원 2025타경102192. 서초구 서초동 1612-17 4층 401호, 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 578,000,000원, 현재 최저매각가는 369,920,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2021.06.15 대명신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2021-742호가 기재돼 있습니다. 이후의 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 놓고 보면 현재 최저가는 제공된 실거래 평균 563,750,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 실거래 4건은 모두 2022.05 거래로, 현재 매각기일인 2026.08.25와 간격이 큽니다. 따라서 65.6%라는 숫자를 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102192 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 4층401호 · 서울특별시 서초구 서리풀길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.98㎡ · 현황 도시형생활주택 |
| 소유자 | 정웅재 2분의 1 · 조재원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 369,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 2,750,424,714원 |
| 말소기준 | 2021.06.15 대명신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2021.06.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.06.15 설정된 대명신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.21 임의경매개시결정과 2025.03.28 신용보증기금의 178,500,000원 가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.09.19 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 조사자 5명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정웅재 | 2024.12.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 은혁준 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인애 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤제 | 미상 | 2,000,000원 | 1,950,000원 | 2025.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이수연·정웅재·은혁준·김인애의 전입신고일은 모두 말소기준일인 2021.06.15보다 늦으므로 제공된 조사 기준으로 대항력이 없습니다. 반면 조윤제는 전입일 자체가 확인되지 않아 판정이 다릅니다. 특히 정웅재는 등기부상 공유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름으로 조사돼, 관계인 점유인지 임차관계인지 구분이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 거래 시점은 2022.05
전용면적은 29.98㎡이고, 면적이 매칭된 실거래 표본은 4건입니다. 모두 2022.05 거래이며 거래가는 555,000,000원부터 570,000,000원까지입니다. 평균은 563,750,000원, 최신 거래로 표시된 금액은 555,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.36㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 2022.05 | 29.95㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 563,750,000원 |
현재 최저매각가 369,920,000원은 실거래 평균 563,750,000원의 65.6%입니다. 감정가 578,000,000원도 2022.05 실거래 범위 555,000,000원~570,000,000원과 가깝습니다. 다만 제공된 거래가 모두 2022.05에 집중돼 있어, 이 가격 차이를 2026.08.25 현재의 확정적인 시세 차익으로 해석하기에는 최신성이 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,978,880원 |
| 2. 근저당 · 대명신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 363,941,120원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,298,500,000원 중 예상 배당은 363,941,120원이며, 미배당은 2,934,558,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 369,920,000원 | 363,941,120원 | 2,934,558,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 295,936,000원 | 290,992,896원 | 3,007,507,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 236,748,800원 | 232,634,317원 | 3,065,865,683원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 2,750,424,714원으로 현재 회차에서도 전액 만족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 배당모형상 매수인 인수는 0원이지만, 이는 어디까지나 현재 확인된 권리와 배당자료를 전제로 한 결과입니다. 미상 점유관계가 정리되지 않은 상태에서는 최저가 하락만으로 위험이 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 남동측 인근으로 다세대주택·빌라·연립주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정되며 사용승인일은 2021.06.09입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 주차장 등이 설치된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 305.5㎡, 공시지가는 8,300,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있습니다.
- 규모. 14세대이며 제공된 실거래 표본은 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조윤제 전입 확인. 전입신고일·점유개시 시점·확정일자·실제 임대차계약을 매각물건명세서와 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 정웅재 관계 확인. 등기부 공유자·근저당 채무자와 같은 이름이 현황조사 점유자로 나타납니다. 실제 임차인지 관계인 점유인지 구분이 필요합니다.
- 실거래 최신성 확인. 제공된 4건은 모두 2022.05 거래입니다. 2026.08.25 입찰가를 정할 때 현재 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 채권최고액 3,120,000,000원 근저당에는 공동담보목록 제2021-742호가 기재돼 있습니다.
- 배당요구 확인. 은혁준은 2025.04.08, 조윤제는 2025.05.07 배당요구가 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 미상 점유 해소가 먼저”
이 사건은 감정가 578,000,000원에서 2회 유찰돼 369,920,000원까지 내려왔습니다. 제공된 실거래 평균 563,750,000원과 비교하면 65.6% 수준이라 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 결론은 조건부입니다. 5명의 점유 조사자 가운데 4명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 조윤제는 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금 2,000,000원과 월세 1,950,000원, 배당요구 사실만으로는 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당모형의 인수액 0원은 참고값으로 보고, 조윤제의 대항력 여부가 확인된 뒤 실질취득가와 입찰 상한을 확정하는 것이 핵심입니다. 가격은 내려왔지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않았습니다.
