💰 352,640,000원 📉 감정가 64% 🏠 전용 29.99㎡ 👥 점유관계 5명
서울중앙지방법원 2025타경102192. 서초동 1612-17, 전용 29.99㎡ 규모의 다세대 물건으로 감정평가상 현황은 도시형생활주택입니다. 사용승인일은 2021.06.09이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 551,000,000원에서 두 차례 내려온 352,640,000원입니다.
등기상 말소기준은 2021.06.15 대명신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계에서는 말소기준 이후 전입한 사람들과 달리, 조윤제의 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금 2,000,000원·월세 1,950,000원 및 배당요구 사실은 확인되지만, 전입일과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102192 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 1층104호 · 서울특별시 서초구 서리풀길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 도시형생활주택 · 전용 29.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 4층 · 사용승인일 2021.06.09 |
| 소유자 | 정웅재 2분의 1 · 조재원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 352,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매 신청채권 | 2,750,424,714원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 추가 확인
말소기준권리는 2021.06.15 설정된 대명신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,120,000,000원입니다. 이후 2025.02.21 임의경매개시결정, 2025.03.28 정웅재 지분에 대한 신용보증기금 가압류 178,500,000원이 뒤따르며, 이들은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.09.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 인수 없음 |
| 정웅재 | 2024.12.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 인수 없음 |
| 은혁준 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.04.08 배당요구 · 확정일자 미상 | 확인 인수 없음 |
| 김인애 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 인수 없음 |
| 조윤제 | 미상 | 2,000,000원 | 1,950,000원 | 가능·미상 | 2025.05.07 배당요구 · 확정일자 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 점유관계는 5명입니다. 이 중 정웅재는 등기상 공유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 따라서 정웅재의 점유 성격은 일반 임차인으로 곧바로 전제하기보다 관계인 여부를 함께 확인하는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 64% 할인은 크지만 거래 표본 시점은 확인
면적이 대응되는 실거래 표본은 4건으로, 거래가는 555,000,000원~570,000,000원, 평균은 563,750,000원입니다. 최신 거래는 2022.05의 555,000,000원입니다. 현재 최저가 352,640,000원은 평균의 62.6%이며 최신 거래가와 비교해도 크게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.36㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 2022.05 | 29.95㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 563,750,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 감정가보다 198,360,000원 낮고, 실거래 평균보다 211,110,000원 낮습니다. 다만 실거래 표본은 모두 2022.05 거래이므로, 이 숫자를 2026년의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 현재 회차의 할인폭은 분명한 참고지표지만, 최종 응찰가는 현시점의 실제 매도호가와 개별 호수 상태를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,736,960원 |
| 1. 근저당 · 대명신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 346,903,040원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 3,298,500,000원 중 346,903,040원이 배당되고, 미배당액은 2,951,596,960원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조윤제의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 산정 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 352,640,000원 | 346,903,040원 | 2,951,596,960원 | 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 282,112,000원 | 277,362,432원 | 3,021,137,568원 | 0원 |
| 4회 유찰(41%) | 225,689,600원 | 221,729,946원 | 3,076,770,054원 | 0원 |
근저당 채권 규모가 매각대금보다 훨씬 커서 현재 회차에서도 선순위 근저당권자가 매각대금 대부분을 가져가며, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 추가 유찰 시 채권자 미배당액은 더 커집니다. 다만 근저당 채권의 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울교육대학교 남동측 인근으로 다세대주택·빌라·연립주택·학교·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 도시형생활주택으로 추정되며 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 주차장 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 규모. 관련 주택 수는 14세대로 확인되며, 공시지가는 ㎡당 8,300,000원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조윤제 전입일 확인. 현재 가장 중요한 권리 확인 사항입니다. 전입일 미상 상태에서는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
- 조윤제 확정일자·임대차계약 확인. 보증금 2,000,000원, 월세 1,950,000원, 2025.05.07 배당요구 사실과 실제 계약 내용을 대조해야 합니다.
- 나머지 점유자 관계 확인. 이수연·정웅재·은혁준·김인애는 전입일 기준 대항력은 없지만, 실제 점유 현황과 인도 대상은 별개이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 정웅재 관계 확인. 등기상 공유자·채무자와 점유자 이름이 동일하므로 일반 임차관계인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래 4건은 모두 2022.05 거래입니다. 최저가의 할인폭만 보고 현재 시세를 확정하지 말고 최근 매물·거래를 대조해야 합니다.
- 다세대 환금성. 14세대 규모 도시형생활주택으로, 아파트 대단지와 동일한 환금성을 전제하지 않는 것이 안전합니다.
- 관리비·점유 명도. 체납 관리비와 실제 점유자별 명도 필요 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 한 사람을 더 봐야 한다”
현재 최저가 352,640,000원은 감정가의 64%, 비교 실거래 평균 563,750,000원의 62.6%로 숫자상 할인폭이 큽니다. 말소기준권리 이후의 등기권리도 매각으로 정리되는 구조여서 등기부만 보면 단순한 편입니다.
그러나 이 사건의 결론은 가격표만으로 끝나지 않습니다. 확인된 5명의 점유관계 중 4명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 조윤제는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 배당계산상 인수액은 0원이더라도 이 미확인 요소를 해소하기 전에는 완전한 무인수 물건으로 단정하기 어렵습니다. 게다가 비교 실거래가 모두 2022.05에 형성된 만큼, 2026년 입찰가를 정할 때는 현재 시세를 별도로 확인해야 합니다. 가격 메리트는 분명하지만, 미상 점유자 확인이 입찰의 선결조건입니다.
