서울중앙지방법원 2025타경102192. 서울 서초구 서초동 1612-17의 3층301호로, 감정상 현황은 도시형생활주택입니다. 말소기준은 2021.06.15. 대명신용협동조합의 근저당권이고 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 이 근저당권 뒤에 경매개시결정과 신용보증기금의 가압류가 붙었으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 인원이 5명이고, 이수연·정웅재·은혁준·김인애의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없다고 조사됐습니다. 반면 조윤제는 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 보증금은 2,000,000원, 월세는 1,950,000원으로 기재됐지만 전입일이 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층301호 · 서울특별시 서초구 서리풀길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 도시형생활주택 · 전용 29.9㎡ |
| 소유자 | 정웅재 2분의 1 · 조재원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 359,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 2,750,424,714원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2021.06.09 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2021.06.15. 설정된 대명신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 2025.02.21. 임의경매개시결정과 2025.03.28. 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.09.19.에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로, 실제 배당 단계에서는 최신 채권자·채권계산서의 확인이 필요합니다.
② 점유·임차 관계 — 4명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정웅재 | 2024.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 은혁준 | 2024.12.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.08 | 해당 없음 |
| 김인애 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤제 | 미상 | 2,000,000원 | 1,950,000원 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.07 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래시점이 오래됐다
비교 가능한 전용면적 표본은 29.36㎡·29.95㎡이고 거래는 모두 2022.05입니다. 총 4건의 평균은 563,750,000원, 최저 555,000,000원, 최고 570,000,000원입니다. 현재 최저매각가 359,040,000원은 이 평균의 63.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.36㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 2022.05 | 29.95㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 2022.05 | 29.36㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 평균 | 29.9㎡ | 4건 | 563,750,000원 |
가격 숫자만 보면 현재 최저가는 감정가뿐 아니라 위 실거래 표본보다 크게 낮습니다. 다만 비교 거래가 2022.05에 집중돼 있어 최신 시장가격을 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다. 따라서 63.7%라는 할인율은 매력적인 출발점이지만, 이것만으로 현재 시세 대비 확정적인 저가매수라고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 359,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,826,560원 |
| 2. 근저당 · 대명신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 353,213,440원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,298,500,000원 중 353,213,440원이 배당되고 2,945,286,560원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 조윤제의 대항력은 미상이라 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 359,040,000원 | 353,213,440원 | 2,945,286,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 287,232,000원 | 282,410,752원 | 3,016,089,248원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 229,785,600원 | 225,768,602원 | 3,072,731,398원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 현황은 도시형생활주택이며, 사용승인일은 2021.06.09입니다.
- 입지. 서울교육대학교 남동측 인근으로 다세대주택·빌라·연립주택·학교·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 주차장 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 8,300,000원/㎡, 토지면적은 305.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 총 14세대 규모이며 비교 가능한 실거래는 2022.05의 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조윤제 대항력 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 2,000,000원과 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 정웅재 관계 확인. 공유자·채무자와 현황조사상 이름이 동일합니다. 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 기재돼 있으므로 최신 채권자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 비교 거래 4건이 모두 2022.05이므로 현재 최저가 359,040,000원이 실제 최신 시세 대비 어느 수준인지 별도 검증이 필요합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 여러 명이 확인되는 물건인 만큼 실제 거주자와 호실별 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 상대보호구역 등 토지이용계획상 제한을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 점유 확인”
이 물건의 숫자만 보면 분명 눈에 띕니다. 감정가 561,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 359,040,000원이고, 2022.05 실거래 평균 563,750,000원과 비교하면 63.7% 수준입니다. 등기상으로도 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
하지만 조사상 점유자가 5명이고 그중 조윤제의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 숙제가 남습니다. 비교 실거래 역시 모두 2022.05이므로 현재 시장가를 그대로 대변한다고 단정할 수 없습니다. 결국 이 사건은 가격은 매력적이지만, 점유·대항력 확인 전에는 권리분석이 끝나지 않은 물건입니다. 조윤제의 대항요건과 최신 시세를 확인한 뒤에야 359,040,000원의 할인폭이 실제 투자 메리트인지 판단할 수 있습니다.
