수원지방법원 2024타경12681. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡로105번길 3, 쏠래브 제2동 1층 101호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사쏠레브이며, 2022년 12월 22일 남동농업협동조합이 채권최고액 11억 7,600만원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 가압류가 붙었고, 근저당권자인 남동농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022년 12월 22일 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 매각물건명세서에는 2025년 9월 17일 공사대금 994,877,470원의 유치권 신고가 기재되어 있습니다. 신청채권자가 유치권 배제신청서를 제출했지만, 신고 자체가 이미 배척되었다는 뜻은 아닙니다.

따라서 이 물건은 단순히 '인수 0원'이라고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 인수금액과 유치권 성립에 따른 실질적인 점유·금전 분쟁 위험은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 말소, 유치권은 별도

말소기준권리는 2022년 12월 22일 남동농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 갑구 1번 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 발생한 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

갑구 2번 선정당사자 이철수 등 352,210,989원, 갑구 3번 김종옥 503,800,000원, 갑구 4번 김복진 222,000,000원, 갑구 6번 김종옥 103,800,000원의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 신청채권자의 경매개시결정 역시 매각절차에 따라 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 보증금 확인 필요

현황조사 및 관련 자료에 이름이 기재된 임차인은 총 6명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 여섯 명 모두 전입일이 말소기준권리인 2022년 12월 22일 이후이므로, 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 각 임차인의 실제 임대차관계와 배당 가능성을 완전히 확정할 수는 없습니다. 특히 배당요구가 확인되는 엄광미의 경우 배당요구일이 2025년 1월 23일로 기재되어 있습니다.

③ 가격 검토 — 신건 감정가 그대로, 시세 메리트 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 281,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회이므로 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다.

이 물건은 동일 단지나 인근 다세대주택의 구체적인 실거래 금액을 기준으로 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 2억 8,100만원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)

신건 매각가 기준 집행비용 4,734,000원을 제외한 276,266,000원이 근저당권자인 남동농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 근저당권의 채권최고액 1,176,000,000원에 비해 배당액이 부족하며, 후순위 가압류 채권자들은 배당받지 못하는 구조입니다.

전체 채권액 2,357,810,989원 중 배당액은 276,266,000원이며, 총 미배당액은 2,081,544,989원입니다. 신청채권자의 청구액 1,038,625,444원 역시 시뮬레이션상 배당액으로 전액 충족되지 않습니다.

⑤ 유치권 집중 분석 — 이 물건의 승부처

이 사건에서 일반적인 근저당권·가압류보다 먼저 검토해야 할 사항은 유치권 신고입니다.

유치권은 단순히 등기부에 기재된 권리가 있는지 여부만으로 판단할 수 없습니다. 실제 공사대금 채권이 존재하는지, 해당 부동산과 공사 사이에 관련성이 있는지, 변제기가 도래했는지, 점유가 적법하게 개시되고 계속 유지되었는지 등을 따져야 합니다.

• 공사계약 확인. 신고 주체별 공사계약서와 실제 계약 당사자를 확인해야 합니다.
• 공사대금 증빙. 세금계산서, 기성금 내역, 공사대금 지급내역 및 미지급 잔액을 확인해야 합니다.
• 공사 목적물 관련성. 신고된 공사가 경매 대상인 2동 101호와 직접 관련된 것인지 확인해야 합니다.
• 점유의 실체. 신고된 점유시작일 2025.05.10과 실제 점유자, 점유 장소, 점유의 계속성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배제신청 진행상황. 2025.11.24 제출된 유치권배제신청서의 진행 결과와 관련 판단을 원본으로 확인해야 합니다.
• 신고인별 권리관계. 네 신고 주체의 채권이 각각 독립된 채권인지, 중복 신고나 채권 양도 등 다른 사정이 있는지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 용동중학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 연립주택이 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 화재경보설비 및 승강기설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지이며, 3개동의 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,401.0㎡입니다.
• 도로. 단지 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용계획. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며, 공시지가는 431,400원/㎡입니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 주변은 다세대·연립주택 중심의 주거지역입니다. 아파트 실거래가를 그대로 적용하기 어렵고, 해당 다세대주택의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본 검증이 최우선. 신고 주체 4곳의 공사계약과 대금 지급·미지급 증빙, 점유 현황 및 유치권배제신청 결과를 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 마세요.
• 현장 점유 확인. 2025.05.10로 신고된 점유시작일과 현재 실제 점유자가 일치하는지, 어느 부분을 누가 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
• 임차인 6명 확인. 이대범·김현정·엄광미·이규홍·김성주·이수진의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 엄광미의 2025.01.23 배당요구 접수 사실과 나머지 임차인의 배당요구 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 최우선변제 및 당해세. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 수치가 확인되지 않은 상태에서 감정가 281,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 인근 다세대주택 거래사례를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 224,800,000원, 2회 유찰 시 179,840,000원으로 내려가는 계산은 가능하지만, 유치권 위험이 해결되지 않으면 가격 하락만으로 투자 적합성이 확보되지 않습니다.
• 등기·매각물건명세서 대조. 말소기준권리와 후순위 가압류의 소멸 여부, 유치권 신고 및 배제신청 관련 서류의 진행 결과를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실질 위험 0원”

수원지방법원 2024타경12681 쏠래브 2동 101호는 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2022년 12월 22일 남동농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류 4건은 매각으로 소멸합니다. 임차인 6명 역시 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 일반적인 깨끗한 다세대 경매로 분류하면 안 됩니다. 공사대금 994,877,470원의 유치권 신고가 있기 때문입니다. 신고 주체는 네 곳이고, 점유시작일은 2025년 5월 10일로 기재되어 있습니다. 성립 여부가 불분명하고 자료가 제출되지 않았다는 사실은 유치권이 없다는 의미가 아닙니다. 채권자인 남동농업협동조합이 유치권배제신청서를 제출했다는 사실도 배제 확정과는 다릅니다.

가격 역시 아직 매력적이라고 평가하기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 281,000,000원으로 동일한 신건이며, 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 유치권과 점유 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.