수원지방법원 2024타경12681. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡로105번길 3, 쏠래브 제2동 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 주식회사쏠레브이며, 남동농업협동조합이 2022년 12월 22일 설정한 채권최고액 11억 7,600만원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사에 등재된 6명 역시 모두 2024년 11월에 전입하여 기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기부와 전입일만 놓고 보면 매수인이 부담할 대항력 있는 임차권은 확인되지 않습니다.

그러나 이 사건은 일반적인 후순위 권리 정리만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 공사대금 9억 9,487만원을 주장하는 유치권 신고가 기재되어 있습니다. 신청채권자가 유치권배제신청서를 제출했지만, 신고의 성립 여부 자체가 불분명합니다. 이 유치권이 실제로 성립하는지, 점유가 현재까지 유지되는지가 이 물건의 가장 중요한 입찰 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 유치권은 별도 변수

말소기준권리는 을구 1번 남동농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 이후 설정된 가압류 4건은 모두 기준권리보다 후순위입니다. 임의경매개시결정 역시 해당 근저당권에 기초한 경매절차이므로, 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 점검 — 6명 등재, 전원 기준권리 후 전입

조사된 임차인 6명의 전입일은 모두 2024년 11월로, 말소기준권리 설정일인 2022년 12월 22일 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 여부 및 실제 임대차 조건은 별도로 확인해야 합니다.

조사 등재 6명 중 엄광미는 2025.01.23. 배당요구를 했습니다. 나머지 5명의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 등재된 인원은 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 시세 비교 자료 확인 전에는 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 296,000,000원이며, 유찰 없는 신건입니다. 다만 동일 단지 또는 인근 유사 다세대의 최근 실거래 가격을 비교할 자료가 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거는 부족합니다.

따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 경쟁력이나 투자 메리트를 인정할 수 없습니다. 다세대주택은 같은 건물·단지 안에서도 층, 면적, 구조, 내부 상태, 임대차 현황에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 유치권 위험까지 존재하는 상황에서 감정가를 그대로 적정 시세로 간주하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

매각대금 296,000,000원에서 추정 집행비용 4,944,000원을 제외한 291,056,000원이 남동농업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 884,944,000원이며, 후순위 가압류 채권자에게는 배당되지 않습니다. 소유자 잔여금도 없습니다.

신청채권자 청구액은 1,038,625,444원이고, 위 배당표의 근저당 채권액은 등기상 채권최고액 1,176,000,000원을 기준으로 산정한 것입니다. 두 금액은 서로 다른 기준의 수치이므로 혼동하지 않아야 합니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 용동중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대 및 연립주택지대로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 구조의 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화전 및 화재경보설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 3필지 일단의 부정형 토지로 3개동의 다세대주택 건부지입니다. 남측으로 폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 431,400원/㎡로 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 유치권 신고와 다수의 점유 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 구조·층·내부상태와 임대차 상황에 따라 매수 수요 및 환금성 차이가 발생합니다. 최근 실거래 가격 비교와 실제 매수 수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부부터 확인. 994,877,470원의 공사대금 신고에 대해 공사계약서, 공사내역서, 세금계산서, 미지급 잔액 및 채권 발생 근거를 확인하세요. 신고액 전체가 실제 채권으로 인정되는 것은 아닙니다.
• 점유의 실체 확인. 신고상 점유 시작일은 2025.05.10.입니다. 현재 실제 점유자가 누구인지, 점유가 계속되고 있는지, 점유 장소와 본건의 관련성이 있는지 현장 및 관련 자료를 통해 확인해야 합니다.
• 유치권배제신청 결과 확인. 남동농업협동조합이 2025.11.24. 유치권배제신청서를 제출했습니다. 신청서 제출 사실만으로 최종 배제 여부가 확정된 것은 아니므로 법원 기록과 관련 결정 및 매각물건명세서의 변경 여부를 확인하세요.
• 임차인 6명 확인. 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 각 임차인의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 엄광미 배당요구 확인. 엄광미는 2025.01.23. 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당 가능액과 우선변제권은 별도로 검토해야 합니다.
• 명도 비용과 시간 반영. 대항력이 없다는 사실만으로 명도가 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다. 임차인 및 유치권 신고자의 실제 점유 상태에 따라 인도 과정의 시간과 비용이 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 296,000,000원이 적정한지 동일 생활권의 유사 다세대 실거래와 비교하세요. 시세 확인 없이 신건 감정가를 적정 입찰가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 신고 관련 제출서류 및 법원 사건기록을 직접 확인하세요. 특히 유치권 관련 서류와 점유관계는 입찰 전 필수 확인 사항입니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실질 위험 0원”

수원지방법원 2024타경12681은 등기부만 보면 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류 4건도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 등재 6명 역시 모두 기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 994,877,470원의 유치권 신고입니다. 신고자 4곳이 공사대금과 점유를 주장하고 있고, 신청채권자는 유치권배제신청서를 제출했지만 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 임차인 6명의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.

시세 비교 자료도 확인되지 않아 2억 9,600만원이라는 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 결국 이 사건은 단순히 등기상 소멸 권리가 많다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 유치권 실체 확인, 점유관계 확인, 임차인 조건 확인, 시세 검증이 모두 선행되어야 합니다.

최종 판단: 권리 말소 구조는 양호하지만, 유치권과 점유 위험이 해소되기 전까지 입찰 보류가 합리적입니다. 배당표의 인수액 0원만 믿고 응찰해서는 안 되는 사건입니다.