수원지방법원 2024타경12681. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡로105번길 3에 소재한 쏠래브 제2동 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 감정가와 최저매각가는 모두 2억 9,600만원입니다. 현재까지 유찰 없이 신건으로 진행되는 물건입니다.

등기상 소유자는 주식회사쏠레브입니다. 2022년 12월 22일 남동농업협동조합이 채권최고액 11억 7,600만원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 전세권과 여러 가압류가 설정됐으며, 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

문제는 별도로 신고된 유치권입니다. 2025년 9월 17일 공사대금 994,877,470원의 유치권 신고가 접수됐지만 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자가 유치권배제신청서를 제출했다는 사실만으로 유치권이 이미 배제됐다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 등기상 말소 여부보다 유치권의 실제 성립 여부와 현장 점유관계가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 남동농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며, 2022년 12월 22일 설정됐습니다. 이후 설정된 전세권 30,000,000원과 갑구의 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위입니다.

다만 등기부상 소멸하는 권리와 현장 점유에 따른 위험은 별개입니다. 유치권 신고는 등기부의 근저당·가압류와 같은 방식으로 단순히 후순위라는 이유만으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 유치권의 피담보채권, 점유 개시 시점, 실제 점유 지속 여부와 견련성 등을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차관계 — 7건 기재, 보증금 미상과 전입일 미상 주의

임차 관련 기재는 총 7건입니다. 이 가운데 6건은 전입신고일이 말소기준권리 설정일인 2022년 12월 22일 이후이므로 제공된 권리분석상 대항력이 없습니다. 나머지 1건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.

전세권자인 일진건설산업주식회사의 전세금 30,000,000원은 별도의 등기상 권리입니다. 해당 전세권은 2023년 4월 18일 설정되어 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 임차 관련 기재에 등장하는 건설산업과 전세권자를 동일한 주체로 단정해서는 안 됩니다.

③ 유치권 분석 — 994,877,470원 신고가 최대 변수

매각물건명세서 비고에는 위 4곳이 공사대금 994,877,470원을 근거로 유치권을 신고했다고 기재되어 있습니다. 그러나 유치권 성립 여부는 불분명하며, 관련 자료가 제출되지 않은 상태로 표시되어 있습니다.

유치권이 성립하려면 단순한 공사대금 채권이나 유치권 신고만으로는 부족합니다. 채권과 목적물 사이의 견련성, 적법한 점유, 점유의 계속성 등 법률상 요건을 충족해야 합니다. 따라서 신고금액 전체를 확정된 매수인 인수채무로 계산해서도 안 되지만, 반대로 신청채권자의 배제신청만으로 위험이 해소됐다고 판단해서도 안 됩니다.

유치권배제신청서는 2025년 11월 24일 제출된 사실이며, 이것이 곧 유치권 배제 결정이나 성립 부정의 확정을 의미하지는 않습니다. 실제 공사계약서, 세금계산서, 공사대금 지급내역, 공사 범위, 목적물과의 관련성, 점유 개시 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.

④ 가격·실질취득 판단 — 시세 비교 전 입찰가 확정 금물

현재 확인되는 경매가격은 감정가와 최저매각가 모두 296,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 신건이므로 감정가 그대로 입찰해야 하는 상황입니다.

다만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가에 해당하는 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가가 2억 9,600만원이라는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

예상배당은 매각가 296,000,000원을 가정한 산정입니다. 집행비용 4,944,000원을 공제하면 남동농업협동조합 근저당에 291,056,000원이 배당됩니다. 이후 전세권과 가압류는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 2,387,810,989원 중 총 배당액은 291,056,000원이며, 미배당액은 2,096,754,989원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족의 변화

유찰이 진행되면 매각가가 내려가지만, 그만큼 채권자 미배당액은 증가합니다. 신청채권자 남동농업협동조합의 청구액은 1,038,625,444원이며, 각 시나리오에서 예상 배당액은 현재 회차 291,056,000원, 1회 유찰 232,684,800원, 2회 유찰 185,987,840원입니다.

낮아진 최저가만으로 투자 매력이 높아진다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 유치권이 성립하는 경우에는 유찰로 인한 가격 하락분과 별개로 점유·인도 및 추가 비용 위험이 존재합니다. 입찰가는 유치권 위험을 확인한 뒤 실질취득 기준으로 다시 산정해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 용동중학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대 및 연립주택지대로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 다세대주택 단지 남측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화전·화재경보설비 및 승강기설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지이며 다세대주택 3개 동의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,401.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등 제한사항도 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 다세대·연립주택 중심 지역이라는 점은 확인되지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 구체적인 환금성이나 적정 매각가격은 별도 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본자료 확보. 주식회사 에센, 주성, 주식회사 광장기공, 비코경기총판의 유치권 신고서 및 공사계약서·세금계산서·공사대금 지급자료를 확인하세요. 신고금액 994,877,470원의 실재 채권과 목적물 관련성을 검증해야 합니다.
• 유치권배제신청 진행상황. 2025.11.24. 신청채권자의 유치권배제신청서 제출 이후 법원 판단 및 관련 서류의 진행상황을 확인하세요. 신청서 제출과 실제 배제 결정은 구별해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 유치권 신고상 점유 시작일은 2025.05.10.입니다. 현재 점유자가 누구인지, 실제 점유가 계속되고 있는지, 점유 범위가 본건 201호와 일치하는지 확인하세요.
• 임차인 확인. 임차 관련 기재 7건 중 보증금과 확정일자가 미상인 항목이 다수입니다. 특히 건설산업의 전입일 미상 문제를 해결하고 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하세요.
• 전세권 및 후순위 권리. 일진건설산업주식회사의 전세권 30,000,000원과 전세권 압류 등 후순위 권리의 매각에 따른 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 시세 확인. 감정가 296,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물 및 인근 다세대의 최근 거래와 실제 임대·매매 수요를 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 유치권 신고인과 실제 점유자가 일치하는지 확인하고, 인도 지연·소송·협의 가능성에 따른 비용을 입찰가 산정에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 제출서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 명도는 다르다”

수원지방법원 2024타경12681 쏠래브 2동 201호는 등기부만 보면 2022년 12월 22일 남동농업협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 전세권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 최저가 2억 9,600만원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 인수금액 0원의 안전한 다세대라고 평가할 수는 없습니다. 공사대금 994,877,470원의 유치권 신고가 있고, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자가 유치권배제신청서를 제출했지만, 실제 배제 여부와 현재 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 임차 관련 기재 7건 역시 보증금과 확정일자가 미상인 항목이 많고, 한 건은 전입신고일조차 확인되지 않습니다.

더욱이 실거래 비교자료가 없어 감정가 2억 9,600만원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거도 없습니다. 유찰에 따른 가격 하락만 기대하기보다는 유치권의 성립 여부와 점유관계부터 정리해야 합니다.

결론은 명확합니다. 등기부상 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 유치권과 명도 위험은 미해결입니다. 유치권의 성립 여부, 실제 점유자, 임차관계 및 적정 시세를 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 유치권의 실체와 실제 취득비용입니다.