수원지방법원 2024타경12681. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리에 위치한 쏠래브 제2동 4층 402호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 4층 철근콘크리트 구조 건물에 위치합니다. 소유자는 주식회사쏠레브입니다.

경매의 출발점은 2022.12.22. 설정된 남동농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이며, 신청채권자의 청구액은 1,038,625,444원입니다. 이후 홍중식의 후순위 근저당권과 여러 가압류가 설정됐고, 2024.11.29. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 권리의 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 유치권 신고와 다수 전입자의 실제 점유관계가 남아 있습니다. 특히 신고된 공사대금이 최저매각가를 크게 웃돌고 있어, 유치권의 법적 효력을 확인하지 않은 가격 판단은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.12.22. 남동농업협동조합 근저당권입니다. 후순위인 홍중식 근저당권, 김종옥·김복진의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 선정당사자 이철수 관련 가압류는 별도로 등기말소 처리됐습니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입 6명, 보증금 확인 필요

현황조사 등에서 이름이 확인되는 전입자는 6명입니다. 이들의 전입일은 모두 2022.12.22. 말소기준권리보다 늦은 2024.11.13. 또는 2024.11.18.입니다. 따라서 제공된 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

다만 각 전입자의 보증금과 확정일자, 구체적인 임차관계는 확인되지 않습니다. 전입 사실만으로 이들이 각각 독립된 임차계약을 체결했거나 현재 해당 호실을 점유한다고 단정할 수는 없습니다.

대항력 판정은 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부와 배당 가능성은 보증금·확정일자·배당요구 등의 확인이 필요합니다. 승계 아님은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 전입자라는 의미이며, 보증금 인수 여부와는 구별됩니다.

여기서 중요한 것은 전입자들의 실제 점유와 유치권 신고인의 점유가 어떻게 연결되는가입니다. 같은 호실에 여러 전입자가 확인되는 상황이므로, 현재 점유자·임차계약·점유 공간과 경위를 직접 대조해야 합니다.

③ 최대 쟁점 — 994,877,470원 유치권 신고

이 사건에서는 시간관계가 특히 중요합니다. 경매개시결정 등기는 2024.11.29.인데, 유치권 신고인이 주장하는 점유시작일은 그 이후인 2025.05.10.입니다. 이 선후관계는 유치권의 매수인 대항 가능성을 검토할 때 중요한 사실관계입니다.

또한 신청채권자 남동농업협동조합이 2025.11.24. 유치권배제신청서를 제출했습니다. 이는 유치권 신고에 다툼이 있음을 보여주지만, 배제신청서 제출 자체가 유치권 불성립 확정이나 법원의 배제 결정이라는 뜻은 아닙니다.

따라서 실질취득비용을 370,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 유치권 관련 추가 부담이 없는 경우의 기본 취득금액만 370,000,000원이며, 유치권이 매수인에게 대항할 수 있는 경우의 실제 경제적 부담은 현재 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)

신건 최저가 370,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 5,980,000원을 제외한 364,020,000원이 남동농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자는 배당을 받지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

위 배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 작성된 추정입니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당순위 변동은 반영되지 않을 수 있습니다. 유치권 신고액은 배당 채권액에 포함하지 않았습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 회차별 분석 — 유찰돼도 유치권 위험은 별도

매각가가 370,000,000원에서 296,000,000원, 다시 236,800,000원으로 낮아지는 경우에도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 지속적으로 증가하며 신청채권자의 청구액도 충족되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 용동중학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대·연립주택지대로 형성돼 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅과 일부 석재 타일 마감입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화전·화재경보설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 토지. 3필지가 일단을 이루는 부정형 토지이며, 다세대주택 3개 동의 건부지로 이용 중입니다. 단지 남측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 관련 규제도 확인됩니다.
• 토지 공시지가. 431,400원/㎡이며, 지목은 대지입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
• 환금성. 도시형생활주택인 다세대주택으로서 매각 시 개별 호실의 임대관계, 실제 점유, 건물 관리상태 및 수요층을 확인해야 합니다. 유치권 관련 분쟁이 해결되지 않으면 재매각과 금융 조달에 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권배제신청 처리 결과. 남동농업협동조합이 2025.11.24. 제출한 유치권배제신청서의 구체적인 주장과 이후 처리 결과를 확인해야 합니다. 신청서 제출만으로 분쟁이 종결된 것은 아닙니다.
• 유치권 성립 근거. 주식회사 에센·주성·주식회사 광장기공·비코경기총판의 공사계약, 공사완료 여부, 공사대금 채권, 실제 점유 및 해당 목적물과의 관련성을 검토해야 합니다.
• 점유시작일 검증. 신고된 2025.05.10.은 경매개시결정 등기일인 2024.11.29.보다 늦습니다. 이 사실관계가 유치권의 대항 가능성에 미치는 영향을 법률적으로 확인해야 합니다.
• 전입자 실체 확인. 이대범·김현정·엄광미·이규홍·김성주·이수진의 임차계약 여부, 실제 점유 공간, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 배당요구 검토. 엄광미의 2025.01.23. 배당요구 관련 서류를 확인하고, 다른 전입자들의 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 점검해야 합니다.
• 실제 점유 및 인도. 유치권 신고인과 전입자들의 점유관계가 일치하는지, 현재 누구에게 점유가 있는지 확인해야 합니다. 인도명령이나 명도소송이 필요한 상황도 검토해야 합니다.
• 최저가와 적정가격. 신건 최저매각가 370,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 확정되지 않았습니다. 인근 유사 다세대주택의 거래가격과 개별 상태를 검토한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비의 공용부분 부담, 당해세 및 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
• 경매기록 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고 관련 문건과 배제신청 서류를 모두 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 매각기일은 2026.11.17.로 기재돼 있습니다. 실제 입찰 전 사건 진행상태와 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 위험 0원”

이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 유치권과 점유관계의 확정입니다. 말소기준권리는 2022.12.22. 남동농업협동조합 근저당권이며, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 전입 확인자 6명도 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 994,877,470원의 공사대금 유치권 신고가 존재하고, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자가 배제신청을 제출했더라도 최종적인 법적 판단과 실제 점유관계를 확인하지 않고서는 매수인의 위험을 확정할 수 없습니다.

신건 최저매각가 370,000,000원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이라는 숫자는 명확합니다. 하지만 유치권 관련 부담이 없다는 결론까지 확정된 것은 아닙니다. 유치권 분쟁과 점유관계가 정리되기 전에는 실질취득비용을 정확히 산정하거나 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합 판단: D등급(38점). 등기상 권리 소멸구조는 양호하지만, 고액 유치권 신고의 불확실성과 다수 전입자의 점유관계, 미확정 시장가격을 감안하면 입찰 보류 후 권리·점유관계 확인이 우선입니다.