수원지방법원 2024타경12681. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡로105번길 3, 쏠래브 제2동 3층 302호에 대한 임의경매입니다. 물건의 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 소유자는 주식회사쏠레브입니다. 신청채권자는 남동농업협동조합으로 청구금액은 1,038,625,444원입니다.

등기상 가장 중요한 권리는 2022년 12월 22일 설정된 남동농업협동조합의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당입니다. 이후 홍중식의 근저당과 여러 가압류가 설정됐지만, 이들은 말소기준권리 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서 비고에는 별도의 문제가 적혀 있습니다. 2025년 9월 17일 공사대금 994,877,470원을 주장하는 유치권 신고가 접수됐습니다. 신고자들은 점유 시작일을 2025년 5월 10일로 주장하고 있으며, 신청채권자는 이에 대응해 유치권배제신청서를 제출했습니다. 이 유치권의 성립 여부와 매수인에 대한 대항 가능성은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

핵심 말소기준은 남동농업협동조합의 2022년 12월 22일 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원으로, 본건 등기상 가장 앞선 담보권입니다. 이후 2023년 1월 6일 홍중식 근저당권 300,000,000원이 추가 설정됐고, 2023년 12월부터 2025년 8월까지 총 4건의 가압류가 등재됐습니다.

② 점유자·임차인 현황 — 전입자 6명, 보증금은 미상

현황조사상 전입이 확인된 사람은 총 6명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2022년 12월 22일 이후입니다. 조사 내용상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차관계와 배당 가능액은 별도로 확인해야 합니다.

6명 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 그러나 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않으므로 최우선변제 등 배당상 권리와 실제 명도 상황까지 확정할 수는 없습니다. 현재 배당요구가 확인되는 사람은 엄광미이며, 배당요구일은 2025년 1월 23일입니다. 나머지 사람들의 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 유치권 신고 — 이 사건의 가장 큰 변수

이 신고액은 감정가 296,000,000원의 약 3.36배입니다. 금액 자체가 상당히 크기 때문에 유치권이 성립하는지, 신고자들의 실제 공사대금 채권이 존재하는지, 점유가 적법하게 유지되고 있는지 등을 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.

반대로 유치권 신고액 전부를 매수인이 반드시 인수한다고 단정하는 것도 잘못입니다. 신고 사실만으로 유치권 성립이 확정되는 것은 아니며, 실제 성립 여부와 매수인에 대한 대항 가능성은 법률요건과 증빙, 점유관계 등을 통해 판단해야 합니다.

• 공사계약 확인. 신고자별 공사계약서와 공사 범위, 실제 시공 내역을 확인해야 합니다.
• 채권 증빙 확인. 세금계산서, 공사대금 청구서, 지급 내역 및 미지급 잔액을 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 신고된 점유 시작일인 2025.05.10 이후 실제 누가 어느 부분을 점유했는지 현장 확인이 필요합니다.
• 배제신청 결과 확인. 2025.11.24 제출된 유치권배제신청서에 대한 법원의 판단과 후속 서류를 확인해야 합니다.
• 인도 가능성 확인. 유치권 주장자 및 현재 점유자와의 인도·명도 문제를 별도로 검토해야 합니다.

④ 가격·시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 296,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 발생하지 않은 신건으로, 감정가 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 동일 단지나 인근 유사 다세대의 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가가 실제 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가 2억 9,600만원이라는 숫자만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

감정가 296,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 4,944,000원을 제외한 291,056,000원이 말소기준권리자인 남동농업협동조합에 배당됩니다. 해당 근저당의 채권최고액은 1,176,000,000원이므로 전액 회수되지 않습니다.

등기상 채권 총액은 2,657,810,989원이며, 예상 배당액은 291,056,000원입니다. 따라서 채권 미배당 추정액은 2,366,754,989원입니다. 신청채권자의 별도 청구금액은 1,038,625,444원으로, 등기상 근저당 채권최고액과 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 용동중학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택 및 연립주택지대로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 다세대주택 단지 남측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 화재경보 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 3개 동의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 자연녹지지역이며 자연취락지구 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 431,400원/㎡입니다. 이는 개별공시지가로 실제 거래가격이나 해당 호실의 시세를 의미하지 않습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 동일 단지 및 유사 다세대 거래사례가 확인되지 않아 가격 수준과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 유치권과 점유 문제까지 고려한 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 주식회사 에센·주성·주식회사 광장기공·비코경기총판의 공사대금 994,877,470원 신고에 대한 계약서, 공사내역서, 미지급 증빙과 실제 점유자료를 확인하세요.
• 유치권배제신청 결과. 2025.11.24 남동농업협동조합이 제출한 유치권배제신청서의 진행 및 판단 결과를 반드시 확인하세요. 신청서 제출 자체를 유치권 소멸로 해석해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 상태. 신고된 점유 시작일은 2025.05.10입니다. 실제 점유자, 점유 범위, 점유의 계속 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 전입자 6명. 이대범·김현정·엄광미·이규홍·김성주·이수진의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 각각 확인하세요.
• 배당요구 확인. 엄광미의 2025.01.23 배당요구 외 나머지 전입자들의 배당요구 여부와 실제 배당상 권리를 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 감정가 296,000,000원이 실제 시세와 어느 정도 차이가 있는지 동일 지역·유사 규모 거래사례를 확보한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 후순위 권리 확인. 홍중식 근저당과 가압류 4건의 매각에 따른 소멸 및 등기 말소 여부를 매각 후 원본 등기부로 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 성장관리계획구역 등 토지이용 제한사항을 확인하고 실제 이용 및 향후 활용 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 신고서 및 배제신청 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 등기부가 깨끗해도 입찰은 별개다

수원지방법원 2024타경12681은 등기상 권리만 보면 말소기준권리 이후의 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 등기상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 인수권리 없는 다세대주택으로 평가하기에는 별도의 위험이 너무 큽니다.

첫째, 공사대금 994,877,470원의 유치권 신고가 존재합니다. 신고의 성립 여부는 불분명하고 자료도 제출되지 않았지만, 채권자의 배제신청서 제출만으로 문제가 해결됐다고 볼 수 없습니다. 둘째, 현황조사상 전입자 6명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 셋째, 동일 지역 유사물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 2억 9,600만원의 적정성도 판단할 수 없습니다.

특히 유치권 신고액은 감정가의 약 3.36배에 달합니다. 이는 단순한 부수적 확인사항이 아니라 입찰 여부와 실질 취득원가를 좌우할 수 있는 핵심 쟁점입니다.

결론은 입찰 보류 및 선행조사입니다. 유치권 성립 여부와 배제신청 결과, 실제 점유관계, 전입자별 임대차 내용을 확인하고 유사 실거래를 확보하기 전까지는 신건 최저가가 매력적이라고 판단할 근거가 부족합니다. 등기상 권리분석은 비교적 명확하지만, 실질적인 인수·명도 위험은 아직 해소되지 않은 물건입니다.

등기상 권리는 소멸 예정, 유치권은 미확정, 가격은 검증 전. 이 세 가지를 구분하는 것이 본건 입찰 판단의 핵심입니다.