수원지방법원 2024타경12681. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리에 위치한 쏠래브 제2동 2층 202호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용되는 집합건물이며, 소유자는 주식회사쏠레브입니다.

이 물건의 권리관계는 단순한 주택담보대출 경매보다 복잡합니다. 2022년 남동농업협동조합의 근저당권이 설정된 이후 여러 가압류가 등기됐고, 남동농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 여기에 6명의 전입자가 확인되며, 별도로 공사업체들의 유치권 신고가 존재합니다.

특히 유치권은 일반적인 후순위 가압류처럼 등기 말소만으로 위험이 정리되는 문제가 아닙니다. 실제 공사대금 채권과 적법한 점유, 유치권 성립 요건을 둘러싸고 다툼이 생길 수 있으므로 입찰 전 유치권의 실체와 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류는 소멸

다만 말소되는 채권의 금액이 크다는 사실과 낙찰자가 그 금액을 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 후순위 채권자에게 배당되지 않은 금액이 발생하더라도 그 자체가 매수인의 인수채무로 전환되지는 않습니다.

그러나 등기상 권리 소멸과 실제 점유·유치권 위험은 구분해야 합니다. 이 사건에서는 후자가 실질적인 입찰 위험입니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 6명

현황조사에서 확인되는 실제 전입자는 이대범, 김현정, 엄광미, 이규홍, 김성주, 이수진 등 총 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자들이며, 전입신고일은 모두 2022.12.22 말소기준권리보다 늦습니다.

대항력 표시는 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 각 전입자의 보증금·확정일자·구체적인 점유 및 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다. 우선변제 미상은 우선변제권이 확인되었다는 뜻이 아닙니다.

엄광미는 2025.01.23 배당요구를 했습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 우선변제권의 성립이나 배당금액이 확정되는 것은 아닙니다. 나머지 전입자들도 보증금과 임대차계약의 존재, 실제 거주·점유 여부를 확인해야 합니다.

③ 핵심 위험 — 994,877,470원 유치권 신고

유치권은 등기부에 기재된 후순위 가압류와 성질이 다릅니다. 실제로 성립한 유치권이 존재하면 낙찰 이후에도 점유자와의 인도 분쟁이나 공사대금 관련 협상·소송 문제가 발생할 수 있습니다.

반면 신고만으로 유치권이 성립하는 것은 아닙니다. 공사대금 채권의 실재, 해당 부동산과 채권의 관련성, 점유의 계속성 및 적법성, 경매개시결정 전후의 점유 경위 등을 검토해야 합니다.

특히 신고된 점유시작일인 2025.05.10은 임의경매개시결정 등기일 2024.11.29보다 늦습니다. 이 선후관계는 유치권의 효력과 매수인에 대한 대항 가능성을 검토하는 데 중요한 쟁점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하면, 남은 금액은 남동농업협동조합 근저당권 배당에 사용됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

예상배당은 집행비용 4,944,000원을 반영한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 위험은 남는다

신건에서 1회 유찰하면 최저가는 236,800,000원, 2회 유찰하면 189,440,000원이 되는 시나리오입니다.

세 회차 모두 일반 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 실제 취득비용이 매각가격에 고정된다고 볼 수는 없습니다. 유치권의 성립 여부와 점유자 인도 문제가 별도로 남기 때문입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 용동중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대·연립주택지대로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 화재경보설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지에 3개 동의 다세대주택이 조성되어 있습니다. 토지면적은 1,401.0㎡이며 공시지가는 431,400원/㎡입니다.
• 도로. 단지 남측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 도시형생활주택(다세대)은 거래사례와 개별 물건 상태에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교자료만으로 적정 매각가격이나 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고 원본 확인. 주식회사 에센, 주성, 주식회사 광장기공, 비코경기총판의 신고서와 관련 증빙, 점유 주장 및 공사대금 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 유치권배제신청서 검토. 남동농업협동조합이 2025.11.24 제출한 배제신청서의 구체적인 근거와 법원의 처리 상황을 확인해야 합니다.
• 점유시작일 검증. 신고된 2025.05.10 점유시작일과 2024.11.29 경매개시결정 등기 사이의 관계를 검토하고, 현장 점유 여부와 점유의 계속성을 확인해야 합니다.
• 전입자 6명 조사. 이대범, 김현정, 엄광미, 이규홍, 김성주, 이수진의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 엄광미 배당요구 확인. 2025.01.23 배당요구에 따른 채권신고 내용과 우선변제·최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 검증해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 남동농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2022-2130호를 열람하여 공동담보 부동산의 범위와 채권관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 쏠래브 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격을 확인하고 전용면적·층·상태 등을 반영하여 응찰가를 검토해야 합니다.
• 명도 및 체납비용. 실제 점유자와 인도 가능성, 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 발생할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 채권액, 당해세, 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 요소를 확인하고 실제 배당액이 추정치와 달라질 수 있음을 고려해야 합니다.
• 법률 검토. 유치권의 성립과 매수인에 대한 대항 가능성이 입찰 판단의 핵심이므로 경매·부동산 법률 전문가의 검토를 거친 후 결정하는 것이 바람직합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실제 위험 0원”

수원지방법원 2024타경12681의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 유치권의 실체와 실제 점유관계입니다.

남동농업협동조합의 2022년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류는 소멸하고, 확인된 전입신고일만 놓고 보면 전입자 6명에게 선순위 대항력은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 공사업체들이 신고한 994,877,470원 유치권은 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 채권자가 배제신청서를 제출했다는 사실도 유치권이 이미 배제됐다는 의미는 아닙니다.

또한 신건 최저매각가 296,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않았습니다. 향후 유찰로 가격이 하락하더라도 유치권과 점유 위험이 남아 있다면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 유치권의 성립 여부, 점유관계, 임차인 보증금 및 실제 거래시세가 검증된 뒤에야 합리적인 응찰가격과 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.