수원지방법원 2025타경57269. 경기도 화성시 새솔동 99-5, 엠폴리스2 제1동 5층 501호입니다. 등기상 소유자는 임서은 씨이며, 2021년 3월 3일 소유권이전과 함께 화성우리신용협동조합의 채권최고액 12억 원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 메리츠캐피탈의 2억 685만 원 가압류와 현재 경매개시결정은 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 일반적인 주거용 부동산처럼 접근하면 안 됩니다. 감정평가서에는 대상 건물 5층의 501호 외 5개 호실이 일단의 송산한방병원으로 이용됐고, 기준시점에는 폐업 상태였다고 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다. 현재 최저가 2억 4,500만 원은 감정가와 동일한 신건 가격이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴한지 판단할 근거도 없습니다.

특히 주의할 점은 물건 분류와 등기 형태입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만 등기사항전부증명서의 표제는 집합건물이고 소재지는 5층 501호입니다. 토지만 매각하는지, 건물 전유부분과 대지권을 함께 매각하는지, 또는 다른 형태인지 매각물건명세서와 감정평가서의 목적물 범위를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후의 권리는 소멸

권리분석의 중심은 2021년 3월 3일 설정된 화성우리신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 12억 원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 2월 22일 설정된 메리츠캐피탈의 가압류 206,853,941원은 그보다 후순위입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거에도 화성우리신용협동조합이 신청한 2024타경59406 임의경매가 있었으나, 2025년 7월 15일 취하되어 7월 18일 등기상 말소됐습니다. 현재 사건은 2025년 8월 7일 새롭게 개시된 2025타경57269입니다. 따라서 과거 경매의 취하 이력을 현재 사건의 유찰 횟수로 혼동하면 안 됩니다. 현재 사건은 신건, 0회 유찰입니다.

추가로 확인할 부분은 근저당권의 채권양도입니다. 최초 근저당권자는 화성우리신용협동조합이지만, 2025년 11월 3일 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 현재 사건의 신청채권자 표기와 근저당권의 이전등기 내용을 함께 확인하고, 채권양도 및 승계신고가 경매기록에 어떻게 반영됐는지 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상

감정평가서상 제5층 제501호 외 5개 호실은 공히 일단의 한방병원(송산한방병원)으로 이용됐으며, 감정 기준시점에는 폐업 상태였습니다. 병원 폐업이 곧바로 건물의 완전한 공실이나 점유자 부재를 의미하지는 않습니다. 병원 운영자, 임대인, 시설관리자 또는 다른 점유자의 잔존 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

확인된 임차인에 대한 보증금·확정일자·전입일 자료가 없으므로 대항력이나 우선변제권을 임의로 인정하거나 부정할 수 없습니다. 특히 상업용 건물인 만큼 사업자등록, 실제 영업·점유 여부, 임대차계약 및 보증금 반환관계를 함께 조사해야 합니다. 배당 산정에도 임차인 최우선변제와 당해세는 별도로 반영되지 않았으므로 최종 배당 및 인수관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.

③ 시세·가격 판단 — 신건 2.45억, 시세 메리트는 확인 불가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 245,000,000원입니다. 0회 유찰 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 상업용 건물 내 병원으로 사용됐던 호실입니다. 비교해야 할 것은 단순한 주변 아파트 가격이 아니라 동일 건물·동일 용도의 상가 또는 병원시설 거래와 임대 가능성입니다.

현재 확인되는 감정평가 자료에는 비교 가능한 최신 실거래 가격이 없습니다. 따라서 감정가 2억 4,500만 원을 시세 평균과 비교해 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 신건이라는 이유로 가격 메리트를 인정할 근거도 없습니다. 특히 병원으로 사용했던 공간은 일반 점포와 내부 구조·설비·인테리어의 활용성이 다를 수 있어, 일반 상가의 가격을 그대로 적용하는 것도 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 산정됐으며, 채권최고액이 실제 잔존채무액과 동일하다는 뜻은 아닙니다. 신청채권자 청구액 1,118,920,012원과 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원은 구분해야 합니다. 실제 배당은 채권 잔액, 이자, 집행비용 및 신고된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 송린중학교 북서측 인근입니다. 주변은 상업나지와 중소규모 상가 등이 혼재하는 상가지대로, 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측 노폭 약 35m, 남서측 약 15m, 북서측 약 8m의 포장도로와 접합니다. 도로 접근 여건은 비교적 다양한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2020.01.15입니다. 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 5층 501호 외 5개 호실이 일단의 한방병원으로 이용됐으며 감정 기준시점에는 폐업 상태입니다. 병원 용도에 맞춰 사용된 내부시설의 재활용 가능성과 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
• 규제. 대로1류, 중로2류, 소로2류 접합 및 가축사육제한구역, 상대보호구역, 특수지역, 성장관리권역 등의 사항이 있습니다. 실제 용도와 시설 변경 시 관련 인허가 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐업 당시 시설의 상태와 실제 내부 상태는 별도 현장조사가 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 부동산이 아닌 상업용 병원시설로 이용했던 공간입니다. 병원 재개업, 의료 관련 임차인 확보 또는 다른 상업용도로의 전환 가능성에 따라 수요층이 달라질 수 있어 일반 점포보다 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 목적물 범위. 사건 분류는 대지, 등기사항전부증명서 표제는 집합건물입니다. 토지만 매각되는지, 건물 전유부분까지 포함되는지, 대지권이 함께 매각되는지 매각물건명세서·감정평가서·등기부를 대조하세요.
• 대지권 확인. 토지면적 986.4㎡가 해당 호실의 전유부분에 대응하는 지분면적이라는 의미는 아닙니다. 대지권 비율, 등기된 토지권리, 별도등기 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 양도. 2025.11.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 경매기록의 채권양도·승계신고 및 현재 채권자 표시를 확인하세요.
• 실제 채무액. 채권최고액 12억 원과 신청채권자 청구액 1,118,920,012원은 서로 다른 수치입니다. 실제 채권잔액 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 점유·임대차. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 병원 운영자, 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유개시 시점을 확인하세요.
• 병원 폐업 상태. 감정평가서상 폐업 상태이므로 현재도 영업이 중단됐는지, 시설과 집기류가 남아 있는지, 시설물 소유권과 반출 가능 여부를 확인하세요.
• 용도 변경 및 재임대. 병원시설을 다른 업종으로 활용할 경우 건축물 용도, 소방·피난·급배수 등 설비 기준과 필요한 인허가를 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 집합건물 관리비, 공용부분 체납, 전기·수도 등 공과금과 시설 유지비를 관리주체에 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 상업용 건물의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실기간과 병원시설의 전환 비용을 조사한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장 및 경매기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰 위험 0원”

이 물건의 권리관계는 말소기준권리를 중심으로 보면 비교적 명확합니다. 2021년 화성우리신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 메리츠캐피탈 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리만 깨끗하다고 해서 입찰하기 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 감정 당시 송산한방병원으로 사용했던 건물은 폐업 상태였고, 임대관계도 미상입니다. 사건상 용도는 대지이지만 등기사항전부증명서는 집합건물로 표시되어 있어 매각 목적물의 범위를 먼저 확정해야 합니다.

감정가와 최저가 2억 4,500만 원은 신건 가격입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 가격이 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 1회 유찰 시 1억 9,600만 원, 2회 유찰 시 1억 5,680만 원으로 최저가가 내려가는 시나리오도 있지만, 가격 하락만으로 적정가가 입증되는 것은 아닙니다.

특히 채권자 미배당액 11억 6,608만 원은 매수인이 부담할 금액이 아니라 배당 산정상 채권자에게 지급되지 못하는 금액입니다. 이 부분은 매수인 인수액과 명확히 구별해야 합니다.

최종 판단은 권리보다 목적물 확인과 사업성 검증에 달려 있습니다. 매각 범위, 대지권, 실제 점유·임대관계, 병원시설의 활용 가능성, 원상복구 비용 및 주변 상업용 부동산 거래가격을 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 타당합니다. 이 물건은 권리 인수 0원이라는 장점은 있지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.