수원지방법원 2025타경57269. 경기도 화성시 새솔동 엠폴리스2 제1동 5층 504호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 건물 이용상태는 상업용 한방병원입니다. 해당 시설은 송산한방병원으로 이용되었으며 감정평가 기준시점에 폐업한 상태로 확인됩니다.

이번 경매는 일반적인 주거용 아파트와 판단 기준이 다릅니다. 매각가격뿐 아니라 상업시설의 재사용 가능성, 점유관계, 임차보증금 존재 여부, 명도 및 시설 정비, 향후 환금성까지 함께 평가해야 합니다. 특히 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정되어 있어, 단순히 채권액과 해당 호실의 감정가를 비교하는 것만으로 실제 담보관계를 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

권리의 기준점은 2021.03.03 설정된 화성우리신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2021-674호가 기재되어 있습니다. 이후 발생한 메리츠캐피탈 가압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 없음, 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 예상배당상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 나머지 금액이 선순위 근저당권 배당에 배분됩니다. 후순위 메리츠캐피탈 가압류에는 배당 가능한 금액이 남지 않으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

집행비용 4,412,000원은 추정치입니다. 근저당권은 최초 설정권자 명칭으로 표시했으며, 등기상 권리자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 실제 배당은 채권양도 관계, 공동담보 배당, 조세채권 및 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가도 미배당은 증가

현재 신건 최저가는 258,000,000원입니다. 유찰 시나리오에 따른 매각가와 미배당액은 다음과 같습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 권리별 실제 인수 여부가 원본과 일치한다는 전제이며, 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 송린중학교 북서측 인근입니다. 주변은 상업나지와 중소규모 상가 등이 혼재하는 상가지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 35m, 남서측 약 15m, 북서측 약 8m의 포장도로에 접하는 입지입니다. 접근성은 확보되어 있으나 실제 고객 동선과 점포 노출도는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)입니다. 상대보호구역, 특수지역, 성장관리권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 전체 토지면적은 986.4㎡이며, 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다. 해당 호실에 귀속되는 대지권·지분은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 2020.01.15 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 석재타일 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수, 화재탐지·경보 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 송산한방병원으로 이용하다가 감정평가 기준시점에 폐업했습니다. 재사용을 위한 시설 정비, 용도 적합성, 내부 구조 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 건축물 관련 사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 시설과 공부상 용도의 일치 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 병원으로 사용된 상업시설인 만큼 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있습니다. 임대수익 및 재매각 가능성을 판단할 거래·임대료 비교자료가 확인되지 않아, 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공동담보목록 확인. 제2021-674호에 포함된 부동산을 확인하고, 1,200,000,000원 근저당권의 담보 범위와 공동담보 배당관계를 검토하세요.
• 근저당권 이전 확인. 화성우리신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 채권양도 사실을 등기 원본으로 대조하세요.
• 점유·임대차 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 확정일자 관련 사항을 확인하세요.
• 병원 폐업 상태 확인. 송산한방병원의 폐업 이후 504호가 실제로 비어 있는지, 의료설비와 집기가 남아 있는지, 제삼자의 소유물이 존재하는지 조사하세요.
• 집합건물 이용 범위 확인. 한방병원으로 사용된 시설의 독립적인 구획과 504호의 실제 점유·사용 범위가 일치하는지 확인하세요. 동일 층 다른 호실과의 연결 여부도 점검할 필요가 있습니다.
• 회생절차 이력 확인. 과거 회생절차 및 보전처분의 말소 경과를 확인하고, 현재 매각에 영향을 주는 별도 제한이 없는지 원본 서류로 점검하세요.
• 기존 경매 취하 경위 확인. 2024타경59406 사건은 취하로 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 진행 중인 2025타경57269 사건과 구분해 확인하세요.
• 상업시설 시세 검증. 엠폴리스2 및 인근 상업용 집합건물의 유사 호실 매매가격과 실제 임대료를 확인하세요. 감정가를 그대로 시장가격으로 취급해서는 안 됩니다.
• 시설 정비비 검토. 폐업 병원의 내부 마감, 급배수·전기·소방설비와 사용 가능한 시설의 범위를 조사하고, 필요한 정비비를 취득예산에 반영하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 조세채권의 배당 영향을 확인하세요.
• 매각조건 원본 대조. 2026.11.18 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 매각 대상 범위를 다시 확인하세요.

⑦ 종합 판단 — 권리 인수보다 활용성과 가격 검증이 핵심

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

이 물건에서 가장 먼저 보이는 숫자는 매수인 인수 추정 0원입니다. 말소기준인 2021년 근저당권 이후의 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로, 배당받지 못한 채권이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.

그러나 권리 인수액이 없다는 사실과 좋은 투자물건이라는 판단은 별개입니다. 엠폴리스2 504호는 일반 주거용 물건이 아니라 폐업한 한방병원으로 이용된 상업용 시설입니다. 임대관계가 명확히 확인되지 않았고, 공동담보 및 근저당권 이전 이력도 존재합니다. 여기에 시장가격과 임대수익을 판단할 비교자료까지 부족합니다.

최저가 258,000,000원이 적정한지 판단하려면 실제 점유관계, 공동담보목록, 상업시설의 매매·임대 시세, 병원시설 정비비, 향후 사용 가능성을 검증해야 합니다. 유찰 후 매각가가 낮아지더라도 이러한 확인 없이 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 인수 추정액은 낮지만, 종합 입찰 판단은 보류입니다. 현재 상태에서는 매각가격보다 먼저 504호의 실제 권리·점유·이용 범위를 확정하고, 폐업 시설의 경제적 가치를 검증하는 것이 우선입니다.