수원지방법원 2025타경57269. 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 1동 5층 505호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고, 감정평가서상 대상 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물입니다. 대상은 그중 5층 505호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 해당 건물이 일단의 한방병원(송산한방병원)으로 이용되었으며 기준시점 현재 폐업한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 부동산과는 다른 관점에서 접근해야 합니다.
소유자는 임서은 씨이며, 2021년 3월 3일 소유권이전과 함께 화성우리신용협동조합의 채권최고액 12억원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류와 임의경매개시결정 등이 발생했지만 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리들이며, 임차인도 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액은 0원으로 산정됩니다.
다만 이 사건에는 별도의 주의점이 있습니다. 근저당권은 2025년 11월 3일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다. 그리고 병원은 폐업했고 임대관계는 미상입니다. 권리관계가 단순하다는 사실과 실제 사업성·환금성이 좋다는 사실은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 제1동 제5층 제505호 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 노들길 6-8 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 분류상 대지 · 등기상 집합건물 · 상업용 병원시설(종전 한방병원 이용, 현재 폐업) |
| 건물 위치 | 6층 건물 중 5층 505호 |
| 사용승인 | 2020.01.15 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 986.4㎡ · 일반상업지역 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 임서은 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,118,920,012원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 을구 1번 근저당권 · 화성우리신용협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.11.03 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 임차인 / 매수인 인수 | 임차인 없음 · 인수 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 12억원 근저당이 말소기준, 인수는 0원
말소기준권리는 2021.03.03 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 최초 근저당권자는 화성우리신용협동조합입니다. 해당 근저당권은 2025.11.03 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 채권자가 변경되었더라도 근저당권의 설정 순위와 말소기준일이 새로 바뀌는 것은 아닙니다.
갑구 16번 메리츠캐피탈 가압류는 2024.02.22 설정된 후순위 권리입니다. 청구금액은 206,853,941원이며, 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 2025.08.07 등기된 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 2024타경59406 임의경매 사건도 확인됩니다. 해당 경매는 2025.07.15 취하되었고 2025.07.18 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 이번 2025타경57269는 별도로 진행되는 경매입니다.
임차인 없음. 임차인 보증금이나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 병원 폐업 사실만으로 대상 호실의 실제 점유 상태까지 확정할 수는 없으므로, 현장 점유자 및 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
또 하나 확인할 부분은 근저당권의 이전입니다. 등기부에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 기재되어 있지만 예상배당 내역에는 원권리자인 화성우리신용협동조합이 표시되어 있습니다. 실제 배당권자와 채권양도·승계 관계는 매각물건명세서 및 배당요구 관련 원본으로 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격·환금성 — 신건 2.67억원, 시세 메리트는 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 267,000,000원입니다. 유찰은 아직 0회로 신건입니다. 최저가가 감정가의 100%인 상태이지만, 이 숫자만으로 싸거나 비싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 기준으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 종전 이용상태가 한방병원인 상업용 집합건물이며, 감정평가 기준시점 현재 폐업 상태입니다. 같은 건물 내 동일 용도·동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율이나 가격 프리미엄을 산정할 수 없습니다.
유찰 시나리오상 매각가격은 다음과 같습니다. 이는 법원 매각가격의 회차별 가정이며, 해당 가격에 낙찰받으면 수익이 발생한다는 의미는 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 267,000,000원 | 100% | 1,144,391,941원 |
| 1회 유찰 시 | 213,600,000원 | 80% | 1,197,044,341원 |
| 2회 유찰 시 | 170,880,000원 | 64% | 1,239,166,261원 |
회차가 진행될수록 채권자 측 미배당액은 증가합니다. 이는 채권자의 회수 부족액이며 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
현재 최저매각가 267,000,000원에 낙찰되었다고 가정한 배당 구조입니다. 집행비용을 약 매각가의 1.7%로 추정하면, 배당 가능한 금액은 262,462,000원입니다. 이 금액이 말소기준권리인 근저당권에 우선 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,538,000원 | - |
| 1. 근저당권 · 화성우리신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 262,462,000원 | 937,538,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 | 206,853,941원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 계산은 채권최고액 기준 추정치입니다. 근저당권은 2025.11.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당권자 및 채권양도 관계를 확인해야 합니다. 실제 집행비용, 당해세 및 배당요구 관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 송린중학교 북서측 인근입니다. 주변은 상업용 나지와 중소규모 상가 등이 혼재하는 상가지대로, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2020.01.15입니다. 대상은 5층 505호입니다. 외벽은 강화유리 및 석재타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비가 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.
- 종전 이용상태. 해당 건물은 송산한방병원으로 이용되었으나 감정평가 기준시점 현재 폐업 상태입니다. 병원 폐업 이후의 실제 이용상태와 대상 호실의 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형으로 조사되었습니다. 대지 전체 면적은 986.4㎡이며, 북동측 약 35m, 남서측 약 15m, 북서측 약 8m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 송산그린시티 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 특수지역, 성장관리권역 등의 제한사항도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 3,178,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 대상 집합건물 호실의 개별 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 시설의 유지관리 상태나 폐업 이후 관리상태까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 주거용 부동산이 아니라 병원시설로 사용되었던 상업용 집합건물입니다. 특정 업종에 맞춰 사용되었던 공간은 일반 상가와 수요층이 다를 수 있으며, 재임대 가능성과 시설 전환비용에 따라 매각기간이 길어질 수 있습니다.
⑤ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 실제 점유관계. 감정평가서상 병원은 폐업했지만 대상 505호의 현재 점유자가 누구인지 확인하세요. 임대차계약, 사용대차, 관리주체 및 실제 출입 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 병원시설의 활용 가능성. 기존 병원 내부 구조와 설비가 다른 업종에 적합한지 확인하세요. 철거·인테리어·전기·급배수·소방설비 변경 등에 필요한 비용을 산정해야 합니다.
- 용도변경 및 인허가. 병원 이외의 용도로 이용하려는 경우 건축물대장상 용도와 관련 법규, 소방 및 주차 기준 등을 확인해야 합니다. 실제 용도변경이 가능한지 관할 행정기관에 사전 문의하는 것이 좋습니다.
- 관리비·공과금. 병원 폐업 이후 관리비 및 공용부분 체납액이 있는지 관리주체에 확인하세요. 장기간 미사용한 설비의 유지관리 상태도 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.11.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 사실이 확인됩니다. 매각물건명세서, 채권양도 관련 서류 및 배당요구 내역에서 실제 권리승계 관계를 확인하세요.
- 배당과 인수금 구분. 채권자 측 미배당액 1,144,391,941원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조해 인수되는 권리가 없는지 최종 확인해야 합니다.
- 가격 산정. 현재 최저가는 267,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 입찰 상한을 정하지 마세요. 예상 임대수익, 시설투자비, 공실기간을 반영해 독립적으로 평가해야 합니다.
- 토지 및 집합건물 권리. 대상은 집합건물 5층 505호입니다. 대지 전체 면적과 개별 호실의 대지권 비율은 다른 개념이므로 집합건물 등기 및 대지권 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관리비 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 사업성 확보”
수원지방법원 2025타경57269는 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 사건입니다. 2021년 3월 3일 설정된 근저당권이 말소기준이고, 이후 발생한 메리츠캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 이 물건의 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 종전 한방병원으로 이용된 상업용 집합건물이며 현재 폐업 상태입니다. 임대관계는 미상이고 동일한 조건의 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 267,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
채권자 측에서는 1,144,391,941원의 미배당이 예상되지만, 이 금액을 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 오히려 매수인이 집중해야 할 부분은 병원 폐업 이후의 점유 상태, 시설 재활용 가능성, 용도변경 비용, 관리비 및 신규 임차인 확보 가능성입니다.
권리상 인수 부담은 낮습니다. 하지만 가격과 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 이 사건은 최저가가 낮아지는 것만 기다릴 물건이 아니라, 실제 공간을 어떤 업종이 사용할 수 있고 그 공간을 다시 임대하거나 매각하는 데 얼마의 비용과 시간이 필요한지부터 따져야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 사업성과 가격은 현장 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심 결론입니다.
