수원지방법원 2025타경57269. 경기도 화성시 새솔동 엠폴리스2 제1동 5층 502호입니다. 사건의 용도 분류는 대지이며, 등기상으로는 집합건물 호실입니다. 감정평가에서는 해당 건물을 상업용 건부지 위의 철근콘크리트조 6층 건물로 설명하고 있으며, 건물은 일단의 한방병원(송산한방병원)으로 이용되다가 기준시점 현재 폐업한 상태입니다.
권리의 출발점은 2021년 3월 3일 설정된 화성우리신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원으로 감정가보다 훨씬 큰 담보권입니다. 이후 메리츠캐피탈의 가압류가 추가됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 다만 선순위 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조여서, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 이 물건을 단순히 ‘인수 0원짜리 안전한 물건’으로만 보면 곤란합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 한방병원은 폐업 상태입니다. 실제 점유자, 임대차 관계, 내부 시설의 현황 및 다른 용도로의 활용 가능성을 확인해야 합니다. 또한 상업용 물건의 거래가격 자료가 없어 2억 4,500만원이 저렴한지 비싼지 판단할 근거도 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 제1동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(상업용 건부지) · 집합건물 호실 · 감정평가상 한방병원 이용 후 폐업 |
| 소유자 | 임서은 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,118,920,012원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03. 을구 1번 근저당권 · 화성우리신용협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.11.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등록 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 가압류는 소멸
말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 화성우리신용협동조합이고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 메리츠캐피탈 가압류 206,853,941원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 권리관계도 확인할 필요가 있습니다. 2020년 신탁등기와 관련된 기록은 등기부상 말소되어 있으며, 2021년 3월 소유권이 임서은에게 이전됐습니다. 2022년 회생절차개시와 회생계획인가 기록은 이후 회생절차종결 및 관련 등기말소 기록이 이어집니다.
2023년 12월 화성시 압류와 2024년 1월 국세 압류 기록도 있으나, 이후 해제·말소 기록이 확인됩니다. 2024년 2월 메리츠캐피탈 가압류는 현재 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
2024년 3월 개시된 종전 임의경매(2024타경59406)는 2025년 7월 취하에 따라 말소됐고, 이후 2025년 8월 7일 현재 사건인 2025타경57269 임의경매가 새로 개시됐습니다. 과거 경매 취하와 현재 경매는 구분해서 봐야 합니다.
② 이용상태·시세 검토 — 폐업한 병원, 가격 판단은 보류
감정평가서상 본건은 송린중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업나지와 중소규모 상가 등이 혼재하는 상가지대이며, 해당 건물은 일단의 한방병원(송산한방병원)으로 이용됐습니다. 다만 기준시점 현재 폐업 상태로 기재되어 있습니다.
| 감정평가상 이용상태 | 일단의 한방병원(송산한방병원)으로 이용했으며 기준시점 현재 폐업 |
|---|---|
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 |
| 사용승인일 | 2020.01.15 |
| 주요 설비 | 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 |
| 토지 이용 | 상업용(엠폴리스2) 건부지 |
| 토지 면적 | 986.4㎡ (감정평가상 일단의 토지) |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 3,178,000원/㎡ |
| 건축물 위반사항 | 위반건축물 사항 없음 |
| 임대관계 | 미상 |
이번 사건에는 동일 물건 또는 유사 상업용 호실의 최근 거래가격을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 245,000,000원을 실제 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당권 · 화성우리신용협동조합(이전 등기 확인 필요) | 1,200,000,000원 | 240,770,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총계 | 1,406,853,941원 | 240,770,000원 |
신건 매각가 245,000,000원을 기준으로 집행비용 4,230,000원을 우선 차감하면 근저당권에 배당되는 금액은 240,770,000원입니다. 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원에 크게 미달하며, 메리츠캐피탈 가압류는 배당을 받지 못하는 것으로 계산되어 있습니다.
전체 채권액 1,406,853,941원 중 채권자 배당액은 240,770,000원이며, 총 미배당액은 1,166,083,941원입니다. 이 금액은 채권자들의 배당 부족액이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액 0원과 채권자 미배당 11억 6,608만원은 반드시 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당 증가를 확인
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당액 | 채권자 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 1,166,083,941원 |
| 1회 유찰 시 | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 1,214,397,941원 |
| 2회 유찰 시 | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 1,253,049,141원 |
시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 196,000,000원, 2회 유찰 시 156,800,000원으로 내려갑니다. 반대로 채권자 미배당액은 각각 1,214,397,941원과 1,253,049,141원으로 증가합니다.
여기서 중요한 것은 미배당액 증가가 매수인의 인수액 증가를 뜻하지 않는다는 점입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 모든 시나리오에서 매수인 인수액 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 실제 낙찰가가 내려간다고 해서 해당 물건의 임대수요나 환금성이 개선되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 송린중학교 북서측 인근입니다. 주변은 상업나지와 중소규모 상가 등이 혼재하는 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 35m, 남서측 약 15m, 북서측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 및 송산그린시티 지구단위계획구역입니다. 평가상 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형으로 상업용 건부지에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 특수지역, 성장관리권역 등에 해당하는 제한사항이 기재되어 있습니다. 입찰 전 구체적인 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며, 사용승인일은 2020.01.15입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 한방병원으로 이용하다 폐업한 상태입니다. 병원 운영을 전제로 한 시설이 남아 있다면 다른 업종으로 전환할 때 추가 비용과 활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 환금성. 상업용 물건이고 병원 이용 이력이 있어 일반적인 주거용 부동산과 동일한 거래수요를 기대하기 어렵습니다. 실제 임대수요와 적정 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 양도 확인. 2025.11.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자, 실제 채권잔액, 채권계산서 및 배당요구 내용을 확인하세요. 배당표에 표시된 기존 권리자와의 차이를 반드시 정리해야 합니다.
- 임대차 및 점유 확인. 등록 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임차인, 사용관계 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 폐업 병원 시설 확인. 병원으로 이용했던 공간의 내부 시설, 잔존 설비, 집기 및 철거 필요 여부를 확인하세요. 다른 업종으로 전환할 경우의 비용도 검토해야 합니다.
- 용도 활용 가능성. 일반상업지역이라는 사실만으로 모든 업종이 가능한 것은 아닙니다. 실제 호실의 건축물 용도, 건축물대장, 소방·설비 조건과 업종별 인허가 가능성을 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 폐업 이후 관리비 체납 여부, 공용부분 부담금, 전기·수도 등 미납액을 관리주체에 확인하세요.
- 시세 및 임대수익. 유사 상업용 호실의 실제 거래가격과 현재 임대 가능한 조건을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가만으로 적정가격을 판단해서는 안 됩니다.
- 회생·압류 이력. 과거 회생절차와 압류, 종전 경매 취하 이력을 최신 등기부와 대조하고 현재 유효한 권리관계를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인하세요. 당해세 등 우선하는 조세채권과 집행비용의 실제 금액도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”
수원지방법원 2025타경57269는 권리 인수 측면에서는 비교적 명확한 구조입니다. 말소기준권리인 2021년 근저당권과 그 이후의 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자 미배당액이 11억 6,608만원에 이르더라도 그 금액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 별개의 문제입니다. 본건은 한방병원으로 이용되다가 폐업했고 임대관계도 미상입니다. 상업용 물건의 특성상 실제 임대수요와 업종 전환 가능성, 시설 철거 및 명도 비용이 수익성을 좌우할 수 있습니다. 또한 근저당권의 채권양도와 배당권자 표시가 일치하지 않는 부분은 입찰 전 확인이 필요합니다.
시세 비교자료가 없는 상황에서 신건 최저가 2억 4,500만원을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 환금성과 가격은 미검증. 이 물건은 권리만 보고 입찰할 것이 아니라 실제 사용 가능성과 임대수익, 적정 매입가격을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
